冷暖交加，用來形容2021年1月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)再合適不過。

     在過去的這一個(gè)月，熱點(diǎn)一、二線城市的樓市按捺不住再次躁動(dòng)，上海、深圳和杭州等多市更是引來調(diào)控政策的微調(diào)或升級(jí)。激情澎湃的另一面是，房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步收緊切實(shí)存在，也已經(jīng)影響了市場(chǎng)的情緒和后市的走向，冷空氣正吹向樓市。

本輪熱點(diǎn)城市樓市異動(dòng)，盡管確有全球大放水的影響，但炒作氣氛濃厚致使違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，正是現(xiàn)在和未來政策調(diào)控的重點(diǎn)方向。目前看來，從嚴(yán)從緊地規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的基調(diào)不會(huì)改變。

房地產(chǎn)市場(chǎng)因此走到轉(zhuǎn)折點(diǎn)了嗎？

行業(yè)的共識(shí)是，市場(chǎng)環(huán)境的確發(fā)生了深刻變化。面對(duì)當(dāng)前的變革期，房企如何解題？除了量入為出、以價(jià)換量，似乎沒有更好的辦法。

冷暖交加，用來形容2021年1月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)再合適不過。IC photo

調(diào)控密集落地

盡管往年1月份的市場(chǎng)普遍都有不錯(cuò)的表現(xiàn)，但如同今年這般火爆且調(diào)控密集落地的境況，的確不多見。

據(jù)中指院監(jiān)測(cè)，2021年首月，百城新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均擴(kuò)大，其中百城新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.37%，漲幅較去年12月擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn)；百城二手住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.32%，漲幅較去年12月擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)。

成交量方面，據(jù)中指院初步估算，2021年1月，重點(diǎn)城市商品住宅成交約4030萬平方米，同比增長(zhǎng)75.0%。其中，一線城市整體升幅為139%，其中廣州升幅顯著，深圳升幅居次位；二線城市也錄得整體上升111.3%。

房?jī)r(jià)上漲和成交放量的必然結(jié)果是調(diào)控政策的加碼。1月中下旬以來，深圳、上海、杭州等城市頻頻出臺(tái)調(diào)控政策，以加強(qiáng)限購(gòu)、收緊房貸、保障剛需等手段抑制“搶房潮”，“打補(bǔ)丁”、抑投機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸。

政策加碼力度最大的是上海。2021年1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，就持續(xù)做好個(gè)人住房信貸管理相關(guān)工作提出8條要求，包括房地產(chǎn)貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個(gè)人住房貸款發(fā)放管理、信貸資金用途管理、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理、風(fēng)險(xiǎn)排查等。

本輪調(diào)控，備受關(guān)注的方向是對(duì)房貸的收緊，這是與之前的調(diào)控有本質(zhì)區(qū)別的一點(diǎn)。

2020年12月31日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度的通知》，該通知對(duì)各級(jí)銀行的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比均設(shè)定上限，其中要求不符合監(jiān)管要求的銀行機(jī)構(gòu)，應(yīng)在2年或4年時(shí)間內(nèi)完成業(yè)務(wù)調(diào)整。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多名廣州、深圳的銀行個(gè)貸經(jīng)理處獲悉，當(dāng)前的房貸發(fā)放速度的確有所減緩，而且未來一年收緊的態(tài)勢(shì)依舊會(huì)持續(xù)?！敖衲暌恢倍紩?huì)是這樣的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)政策不會(huì)有多大變動(dòng)。”一名深圳商業(yè)銀行的個(gè)貸經(jīng)理指出。

冰與火之歌

事實(shí)上，盡管樓市表面上看起來“熱度高漲”，但如果分城市來看，分化行情依然存在。熱點(diǎn)城市樓市“虛火”被“潑冷水”的同時(shí)，人口凈流出的三、四線城市，則無論是短期或者長(zhǎng)期，都存在下行的隱憂。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年70個(gè)大中城市中的三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲3.5%和1.4%，不過包括牡丹江、南充、遵義、宜昌等在內(nèi)14個(gè)三、四線城市的二手房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)不同程度下跌。

其中跌幅最大的是牡丹江市，跌幅達(dá)10%，相比5年前下跌了1.6%，南充跌幅為5.4%，北海跌幅則為3.5%，瀘州跌幅為3.1%，湛江跌幅為2.1%。

樓市下行，地市也不容樂觀。中指院數(shù)據(jù)指出，2021年1月份，在土地供應(yīng)方面，一線城市供應(yīng)量大幅放量，二線城市整體供應(yīng)量同比增幅近15%，三、四線城市供應(yīng)量和成交規(guī)模則均有較明顯下降。

另外，今年“返鄉(xiāng)置業(yè)”行情不如預(yù)期將成定局，市場(chǎng)也失去了一個(gè)搶收“三、四線城市”的絕佳窗口期。

一名重倉(cāng)三、四線城市的房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，沒有“返鄉(xiāng)”行情，他們會(huì)加強(qiáng)折扣在本地客身上，但“沒什么用”。

武漢的中介老板林寧的感受很深，“我樣本量可能不夠大，但今年的返鄉(xiāng)行情受到了些許影響。大概有20%左右的下滑，往小了說也有5%?！?/p>

可供佐證的數(shù)據(jù)是，58同城、安居客發(fā)布的《2020-2021“返鄉(xiāng)置業(yè)”調(diào)查報(bào)告》顯示，37.8%的調(diào)研者想回鄉(xiāng)置業(yè)，低于2020年68.6%的占比；47.6%的調(diào)研者想留在工作城市置業(yè)，超過2020年31.1%的占比。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，短期來看，返鄉(xiāng)置業(yè)肯定會(huì)有一定的釋放，但是中長(zhǎng)期來看，三、四線城市的成交量和交易量會(huì)下降，“返鄉(xiāng)置業(yè)”也不會(huì)改變這種三、四線城市長(zhǎng)期下滑的趨勢(shì)。

房企“搶收戰(zhàn)”打響？

可以肯定的是，房地產(chǎn)金融調(diào)控未來趨嚴(yán)的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，房企也應(yīng)盡早采取行動(dòng)度過變革期。

1月15日，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，在房地產(chǎn)金融調(diào)控方面，要加強(qiáng)以下方面的動(dòng)作：一是加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，引導(dǎo)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款合理增長(zhǎng)，推動(dòng)金融資源更多流向制造業(yè)、小微企業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)；二是實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和管理規(guī)則等。

號(hào)角已經(jīng)吹響，房企積極應(yīng)戰(zhàn)。一名千億房企的中層管理人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“拿我們來說，當(dāng)前需要利用營(yíng)銷手段實(shí)現(xiàn)快速去化、搶收回款，降低負(fù)債，減少對(duì)融資依賴。未來投資方面也將更加審慎，聚焦核心區(qū)域，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理?！?/p>

2月1日，恒大發(fā)布公告稱，恒大從2月1日到2月28日在全國(guó)開展網(wǎng)上購(gòu)房周年優(yōu)惠活動(dòng)，房?jī)r(jià)不僅低至7.5折，還有房款再減等活動(dòng)。

盡管恒大幾乎全年都在進(jìn)行“75折”抑或是“7折”銷售讓這種營(yíng)銷方式看起來頗有“套路”的意味，但不斷發(fā)出“促銷”的信號(hào)，依然可以看出這家負(fù)債率高企的龍頭房企在應(yīng)對(duì)新局面之時(shí)的不遺余力。

中誠(chéng)信之前在一份評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，截至2020年6月末，恒大總債務(wù)為7451.57億元，其中短期債務(wù)4680.87億元，占總債務(wù)高達(dá)62.82%，凈負(fù)債率為170.65%，存在一定程度的償債壓力。

此外，素來穩(wěn)健的房企也參與到這場(chǎng)盛宴中。例如，中海地產(chǎn)、佳兆業(yè)等房企也推出相應(yīng)的新春促銷動(dòng)作，包括特價(jià)房、新春購(gòu)房禮、購(gòu)房折扣等。

“信貸端如果收緊，市場(chǎng)交易會(huì)受到比較大的沖擊。那么，房企能做的其實(shí)也很簡(jiǎn)單，就是加快回款。”一位不愿具名的分析師強(qiáng)調(diào)。