在我國房地產(chǎn)調(diào)控歷程中，曾有不少政策被稱為“史上最嚴(yán)”，但從實際力度上看，這些政策遠(yuǎn)不及當(dāng)下。

自去年8月“三條紅線”政策推出以來，我國的房地產(chǎn)調(diào)控又經(jīng)歷了一輪持續(xù)加碼。疊加2017年以來的各項政策措施，使得當(dāng)前的調(diào)控力度達(dá)到空前的水平。近些年房地產(chǎn)市場的“量增價穩(wěn)”，也在很大程度上得益于此。

近年來的房地產(chǎn)調(diào)控有兩條清晰的邏輯線：在調(diào)控手段上，借助限購、限貸等措施對需求端進(jìn)行抑制的同時，加大了土地、金融等供給側(cè)的改革；在調(diào)控范圍上，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域，逐漸延伸到二手房、租賃、城市更新，乃至物業(yè)管理等各個鏈條。

近日，青島、深圳、天津等城市中止了第二輪土地集中出讓，并按照監(jiān)管部門的要求，重新修訂交易規(guī)則。這即被認(rèn)為是對土地供給側(cè)的改革“打補丁”。

調(diào)控思路的變化，既是樓市發(fā)展到現(xiàn)階段提出的新要求，也深刻改變了房地產(chǎn)業(yè)的底層邏輯。有分析人士指出，過去多年來，我國主要依靠市場化手段解決住房供應(yīng)不足的問題，如今則轉(zhuǎn)變?yōu)榻鉀Q結(jié)構(gòu)性供需矛盾，并化解以往過度市場化積累的風(fēng)險。這也蘊含了行業(yè)定位的調(diào)整，以及整體調(diào)控目標(biāo)的改變。

調(diào)控思路的變化，既是樓市發(fā)展到現(xiàn)階段提出的新要求，也深刻改變了房地產(chǎn)業(yè)的底層邏輯。鄭迪坤 攝

兩條邏輯線

如火如荼的第二輪土地集中供應(yīng)，近日陡然出現(xiàn)變數(shù)。青島、深圳、天津等城市陸續(xù)中止了土地集中出讓，但并未聲明具體原因。

與此同時，一份文件在坊間流傳，顯示自然資源部對部分集中供地城市作出新的部署，以期在增加供應(yīng)的同時，更好地穩(wěn)定地價。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從多個信源處證實了該文件，自然資源部提出了四點主要要求，其中包括“單宗地溢價率不得超過15%”、“達(dá)到上限后不得以競配建等方式增加實際地價”等。第一輪集中供地結(jié)束后，一些問題開始出現(xiàn)，這些措施被認(rèn)為是“打補丁”。

集中供地政策于今年初正式推出，自然資源部選取了22個熱點城市進(jìn)行試點，按照每年不超過三次的節(jié)奏，實施土地集中公告、集中出讓。在很多從業(yè)者看來，“零售改批發(fā)”的方式，是土地供給側(cè)的重大變革，其影響不亞于17年前的“8·31新政”。

在此之前，融資端的供給側(cè)改革早已展開。2020年8月，監(jiān)管層根據(jù)剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等三條指標(biāo)，為房企劃定“三條紅線”，并根據(jù)房企的踩線情況，實施四檔融資量化管理。當(dāng)年年末，監(jiān)管部門又根據(jù)銀行等金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比，對房貸實施“五檔”管理。

供給端調(diào)控的強化，被認(rèn)為是近年來房地產(chǎn)調(diào)控的一條重要邏輯線。與需求管理相比，這些政策對投融資和拿地的影響更加直接，也能夠更好地控制金融和土地風(fēng)險。

樓市調(diào)控的另一條邏輯在于，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域，逐漸延伸到二手房、租賃、城市更新等各個鏈條。

“租售并舉”的說法早在2014年就已提出，但近年來，對租賃行業(yè)的監(jiān)管明顯升級。自蛋殼公寓于2020年出現(xiàn)爆雷以來，監(jiān)管層就在不同場合多次強調(diào)，加強對租賃市場的監(jiān)管。

今年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。7月，監(jiān)管層以電視電話會的形式，對發(fā)展保障性租賃住房做出部署。此后，多個城市提出租賃住房建設(shè)計劃，按照規(guī)劃，這一住房品類將大量推出，并會逐漸改變市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

對二手房交易的監(jiān)管同樣在加碼，除了以二手房交易為抓手，嚴(yán)控各地的學(xué)區(qū)房炒作外，近期不少城市在調(diào)整二手房交易指導(dǎo)價格，從而更好地規(guī)范交易，并穩(wěn)定價格。與此同時，對二手房交易秩序的檢查和整頓也空前頻繁。

8月，調(diào)控之手伸向城市更新領(lǐng)域。住建部發(fā)布征求意見稿，強調(diào)在實施城市更新行動中防止大拆大建。此舉也被認(rèn)為是對此前政策的糾偏。

由此，當(dāng)前的樓市調(diào)控政策不僅覆蓋供給和需求兩端，而且延伸至全鏈條，其力度和廣度都堪稱前所未有。

重構(gòu)房地產(chǎn)

在IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來，這種變化的背后，是房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)階段的必然要求。

他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，過去多年來，房地產(chǎn)作為市場化改革最充分的行業(yè)之一，以市場化為主的方式基本解決了國民住房保障的巨大歷史欠賬，對中國城市建設(shè)與地方財政的貢獻(xiàn)亦是功不可沒，多年來已然成為國民經(jīng)濟(jì)第一大行業(yè)。

業(yè)界公認(rèn)的一個時間節(jié)點在于，2014年前后，我國住房從供不應(yīng)求過渡到供需平衡的階段，市場也開始表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性供需錯位。

但與此同時，一些地方的經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)業(yè)形成了過度依賴，主要表現(xiàn)為“土地財政”、“房地產(chǎn)財政”等。這也在一定程度上造成了新的問題，“以無限推高房價與地價形成新的住房結(jié)構(gòu)化矛盾的同時，也導(dǎo)致了資源向房地產(chǎn)行業(yè)的過度聚集，并累積了巨大的金融風(fēng)險。”

今年以來，部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約，便暴露出這種金融風(fēng)險。北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，這其中雖有政策調(diào)控的倒逼作用，但即使拋開這一因素，一些房企的財務(wù)模型也相對脆弱，難以抵御正常的市場波動。

柏文喜認(rèn)為，從中長期宏觀政策選擇的角度，不再以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的抓手，而以穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期和“房住不炒”作為目標(biāo)，有效解決住房結(jié)構(gòu)性矛盾，就成為“雙循環(huán)”模式下的必然選擇，也是防范涉房風(fēng)險“灰犀?！?、保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運行的題中應(yīng)有之義。

由此，房地產(chǎn)業(yè)的底層邏輯，就從依靠市場化手段解決住房供應(yīng)不足的問題，轉(zhuǎn)變?yōu)榻鉀Q結(jié)構(gòu)性供需矛盾，并化解以往過度市場化積累的風(fēng)險。“去年下半年以來一系列調(diào)控政策的出臺，乃至對原有政策的查缺補漏，都反映了行業(yè)底層邏輯和行業(yè)定位的變化?！?/p>

事實上，在監(jiān)管部門的“口袋”中，可供選擇的調(diào)控工具越來越豐富，政策組合也趨于多樣化。前述房企人士認(rèn)為，近些年房地產(chǎn)市場交易保持高水平，但價格總體平穩(wěn)，很大程度上得益于調(diào)控政策的靈活性和針對性。

自然資源部下屬某機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人還向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出，除了與政策制定直接相關(guān)的部門外，近年來，公安、網(wǎng)信等部門也越來越多地參與到市場秩序的整治中，體現(xiàn)出執(zhí)行層面的強化。

他強調(diào)，這種變化十分重要，因為只有執(zhí)行到位，政策背后的理念才會逐漸深入人心。以往很多調(diào)控政策效果不佳，原因之一即在于政策的反復(fù)，以及執(zhí)行中的大量漏洞。

“現(xiàn)在基本沒有人對政策松綁抱有幻想了。”該人士表示，現(xiàn)階段，調(diào)控政策只會“打補丁”或糾偏，但總體思路和調(diào)控目標(biāo)不會發(fā)生變化。