上海樓市要火了？

“去年底是一個(gè)買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出的好時(shí)機(jī)。”最近正在裝修新房子的陳友（化名），在2019年底剛把上海外環(huán)邊上的房子賣(mài)掉，置換了一套更大的房子。

陳友原本是2016年的時(shí)候就打算置換的，無(wú)奈遇上“滬六條”的出臺(tái)，當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)二套房認(rèn)房認(rèn)貸，不少人被首付卡住，購(gòu)買(mǎi)需求萎縮，房子一直沒(méi)賣(mài)出去。她很慶幸在去年底有人愿意買(mǎi)她的房子，當(dāng)機(jī)立斷就賣(mài)掉了，“不然等到今年疫情之后，房?jī)r(jià)又上漲”。

今年上海樓市的“紅5月”如約而至。從3月到5月，上海樓市全面回暖走出了一條直線：一手房4月成交5000套，5月成交9000套；二手房數(shù)據(jù)上漲趨勢(shì)更明顯，3月成交1.52萬(wàn)套，4月成交2.46萬(wàn)套，5月成交2.9萬(wàn)套。

上海一手房5月9000套的成交量，創(chuàng)下了2016年9月以來(lái)45個(gè)月的新高。而且，5月上海新建商品房成交均價(jià)為63717元/平方米，環(huán)比上漲6%，同比上漲15%，房?jī)r(jià)上漲明顯。5月的2.9萬(wàn)套已經(jīng)是創(chuàng)下了上海2016年10月以來(lái)44個(gè)月的新高。而2016年也就是上海樓市歷史上最火爆的那一年。

“滬六條”出臺(tái)之后，上海樓市進(jìn)入盤(pán)整期，今年終于迎來(lái)一輪爆發(fā)，加之土地市場(chǎng)的變化，政府積極推地，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海樓市或進(jìn)入修復(fù)回暖周期。

放眼全國(guó)，相比上海，深圳、南京、杭州的樓市還要火熱，二手房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯上漲，深圳西部更是大漲。而各地新房由于限價(jià)放松，也上漲明顯。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，實(shí)際上上海樓市火熱，其實(shí)就是三個(gè)要素都具備了，包括供應(yīng)、需求和貸款。從供應(yīng)本身來(lái)看，4月份開(kāi)始上海樓盤(pán)供應(yīng)節(jié)奏就加快了，房企也在這個(gè)時(shí)候積極推出項(xiàng)目進(jìn)行銷(xiāo)售，營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏加快。而從需求端看，實(shí)際上也是因?yàn)橘?gòu)房需求很強(qiáng)勁，改善的、買(mǎi)學(xué)區(qū)的等，也還是說(shuō)明上海不缺購(gòu)房需求，一旦樓市開(kāi)放，交易就會(huì)上升。而從貸款角度看，近期房貸政策比較寬松，購(gòu)房成本明顯降低，簽約也隨之加快。

修復(fù)性回暖

上海前灘的新房去年之前一律限價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米，而今年5月份開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就售罄的東方惠禮均價(jià)是9.2萬(wàn)元/平方米，剛剛開(kāi)始認(rèn)籌的前灘三湘印象名邸均價(jià)已高達(dá)12.18萬(wàn)元/平方米。據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，4月新房總計(jì)有30個(gè)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，而其中有28個(gè)是在下半月集中入市。而5月也出現(xiàn)了相同的情況，月末數(shù)據(jù)顯示有21個(gè)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)。

實(shí)際上，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)需求也是不同的，4、5月份以置換為主，進(jìn)入6月，剛需上車(chē)盤(pán)成交較多。4月推出的大部分為高端盤(pán)，東方惠禮、中海匯德里、碧云尊邸、靜安府西區(qū)、濱江凱旋門(mén)等，平均認(rèn)籌率超過(guò)100%，甚至有好幾個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率接近200%。

樓市反映的是資金流動(dòng)性。6月18日，人民銀行以利率招標(biāo)方式開(kāi)展了1200億元逆回購(gòu)操作。業(yè)內(nèi)解讀為政策繼續(xù)維持定向?qū)捤伞＞C合同策研究院首席分析師張宏偉等人觀點(diǎn)，在堅(jiān)持“房住不炒”的大方向之下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控的大門(mén)打開(kāi)的可能性不大，買(mǎi)不買(mǎi)房關(guān)鍵還是看“信貸+人才”這兩扇窗戶開(kāi)得有多大。全球信貸寬松，人才的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會(huì)越來(lái)越低，這兩個(gè)方面的政策預(yù)計(jì)將是2020年市場(chǎng)的主流政策。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，各地火熱的樓市“小陽(yáng)春”還會(huì)再繼續(xù)維持幾個(gè)月，假如5年期LPR保持不變，那么在7-8月份成交量會(huì)顯著回落至常態(tài)。

但上海鏈家分析師楊雨蕾認(rèn)為，目前市場(chǎng)處于一個(gè)修復(fù)的狀態(tài)，等行情調(diào)整完就會(huì)恢復(fù)常態(tài)。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，6月1日-18日，上海一手房成交3905套。這距離5月超9000套的規(guī)模還有點(diǎn)遠(yuǎn)。

上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦也指出，從6月起至今，新房成交大約35萬(wàn)平方米，整個(gè)6月份估計(jì)有70萬(wàn)平方米的量，會(huì)比5月份的超過(guò)100萬(wàn)平方米的量少。二手房方面大約2.5萬(wàn)套，相比5月份也略有下調(diào)。

然而，4、5月的需求大漲，令上海的供應(yīng)缺口一下子就暴露了?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，截至2020年5月，上海新房（住宅+別墅）庫(kù)存套數(shù)僅有57707套，為近一年新低。上海新房市場(chǎng)庫(kù)存顯示出不足的趨勢(shì)。

供應(yīng)斷層，導(dǎo)致需求也出現(xiàn)斷層。5月青浦、松江、南匯等區(qū)域成為主力成交區(qū)域，成交多為400萬(wàn)-500萬(wàn)元總價(jià)的房子，且下半年上海一手房供應(yīng)主要集中于外環(huán)以外區(qū)域。

值得一提的是，上海市中心近期也有個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)超低認(rèn)籌率。知情人士透露，中環(huán)某項(xiàng)目首開(kāi)認(rèn)籌率只有10%，下半年樓市熱度持續(xù)性充滿變數(shù)。

一手房庫(kù)存告急

上海新房缺口到底有多大？

5萬(wàn)多套一手房，如果按照4、5月份成交的速度來(lái)計(jì)算，上海的一手房只夠支撐8.2個(gè)月；按照過(guò)去一年（去年5月到今年5月，除去受疫情影響的2、3月份）平均每月6000套的去化速度，也僅僅只夠支撐9.6個(gè)月。上海一手房市場(chǎng)供不應(yīng)求。

來(lái)自上海中原的數(shù)據(jù)顯示，上海新建商品房供應(yīng)在4月份的時(shí)候超過(guò)90萬(wàn)平方米，到5月份卻跌至60萬(wàn)平方米，而成交面積卻從60萬(wàn)平方米躍升至超過(guò)100萬(wàn)平方米。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，近期房企積極拿地也有應(yīng)對(duì)供應(yīng)缺口的意味。以金地為例，近期拿地動(dòng)作頻繁，雖然蘇州地塊沒(méi)有獲得成功，但其先后布局南京和上海。6月，金地以25億元拿下南京江北新區(qū)的4幅地塊，總面積達(dá)13.89萬(wàn)平方米；29.02億拿到上海青浦一幅宅地。

業(yè)內(nèi)人士指出，金地有拿地補(bǔ)缺的需求，該公司2019年在華東地區(qū)營(yíng)收規(guī)模有所下跌，占集團(tuán)收入比例10.68%，官方解釋稱(chēng)因?yàn)樵搮^(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積減少。

據(jù)中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，6月1日—18日，上海共成交11幅土地，土地出讓金約87.2億元。而今年1-5月上海成交土地出讓金約1047.52億元，平均溢價(jià)率為0.8%。

從房企積極拿地可見(jiàn)，土地放量供應(yīng)的趨勢(shì)也比較明顯，尤其是浙江一些二三線城市，存銷(xiāo)比已經(jīng)跌至10以下，比如溫州、杭州、寧波。近期，嘉興、寧波土拍大熱。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月19日，全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，特別是深圳、廣州、北京等城市高價(jià)地持續(xù)出現(xiàn)。北京去年土拍還是限競(jìng)房的天下，而今年土地很多已經(jīng)不限價(jià)。

上海近兩個(gè)月一二手房的成交態(tài)勢(shì)，加上土地放量，導(dǎo)致大部分房企對(duì)市場(chǎng)信心大增，全年投資拿地的規(guī)劃沒(méi)有因?yàn)橐咔樽稣{(diào)整。其他多個(gè)城市賣(mài)地也很積極，土地市場(chǎng)成交額持續(xù)上升。中原地產(chǎn)研究的50大城市年內(nèi)第一次出現(xiàn)了3個(gè)千億賣(mài)地城市，分別為北京、杭州、上海。其中杭州1482億、北京1143億、上海1258億。

今年以來(lái)，全國(guó)50大城市賣(mài)地2萬(wàn)億，同比上漲14%。33個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)200億。52個(gè)城市超過(guò)百億均刷新歷史紀(jì)錄。

張大偉認(rèn)為，房企開(kāi)始積極拿地，主要是為了追求市場(chǎng)規(guī)模，特別是很多近年拿地很少的企業(yè)，也開(kāi)始積極拿地。