4月26日，住建部、發(fā)改委、公安部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、國(guó)家網(wǎng)信辦、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)。這也是自蛋殼公寓爆雷事件發(fā)生后，監(jiān)管層發(fā)布的首個(gè)有關(guān)租賃行業(yè)的頂層設(shè)計(jì)文件。

頂層監(jiān)管

從內(nèi)容上看，《意見》在穩(wěn)定租賃市場(chǎng)、防范風(fēng)險(xiǎn)方面的意圖十分明顯。文件稱，近年來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，租金水平穩(wěn)中有降，為解決居民住房問(wèn)題發(fā)揮了重要作用。同時(shí)，部分從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱住房租賃企業(yè))，利用租金支付期限錯(cuò)配建立資金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業(yè)務(wù)。近期，少數(shù)住房租賃企業(yè)資金鏈斷裂，嚴(yán)重影響住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。

在具體措施上，《意見》表示，住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過(guò)3個(gè)月。當(dāng)住房租賃企業(yè)單次收取租金超過(guò)3個(gè)月的，或單次收取押金超過(guò)1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過(guò)監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。

同時(shí)，住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款。

此外，住建部將與金融機(jī)構(gòu)共享有“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的住房租賃企業(yè)名單，金融機(jī)構(gòu)要對(duì)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，加強(qiáng)名單式管理，對(duì)列入上述名單的企業(yè)不得發(fā)放貸款。

《意見》還指出，積極引導(dǎo)住房租賃雙方合理確定租金，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。發(fā)揮住房租賃企業(yè)，尤其是大中型住房租賃企業(yè)在穩(wěn)定市場(chǎng)租金水平方面的示范作用。加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)租金監(jiān)測(cè)，密切關(guān)注區(qū)域租金異常上漲情況，對(duì)于租金上漲過(guò)快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

自監(jiān)管層于2014年首次提出“租售并舉”以來(lái)，租賃市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期。但由于缺乏規(guī)范，行業(yè)出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，一些問(wèn)題開始累積。2020年，在新冠疫情的直接影響下，行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，蛋殼公寓爆雷，自如也遭遇維權(quán)糾紛。

去年年末以來(lái)，監(jiān)管層多次提及租賃市場(chǎng)。今年的政府工作報(bào)告指出：“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。”

多管齊下

針對(duì)六部門此次發(fā)布的文件，貝殼研究院認(rèn)為，此次指導(dǎo)意見在舉措上強(qiáng)調(diào)多管齊下：

一是管入口，要求從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，以及轉(zhuǎn)租住房10套(間)以上的自然人，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的設(shè)立獨(dú)立核算法人實(shí)體，向所在城市主管部門推送信息，能夠管得住，防止一些企業(yè)脫離政府監(jiān)管之外。

二是管行為，住房租賃企業(yè)應(yīng)接入所在城市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，報(bào)送房源信息、交易信息等，做到信息全部監(jiān)管。要求單次收取租金的周期原則上不超過(guò)3個(gè)月，支付業(yè)主的租金原則上不高于收取承租人的租金，這些舉措是為了防止長(zhǎng)租公寓企業(yè)長(zhǎng)收短付、高進(jìn)低出的行為。此前北京對(duì)輕資產(chǎn)租賃企業(yè)租金已經(jīng)提出了收付周期匹配的要求，已經(jīng)落實(shí)并產(chǎn)生了一定效果，本次將在全國(guó)范圍進(jìn)行推廣。

三是管資金，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，企業(yè)單次收取租金超過(guò)3個(gè)月的，或單次收取押金超過(guò)1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過(guò)監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。這一舉措將會(huì)杜絕長(zhǎng)租公寓企業(yè)挪用客戶租金來(lái)擴(kuò)張規(guī)模。去年，成都、南京、重慶等城市已推出了針對(duì)超3個(gè)月的租金監(jiān)管政策，取得了效果。此次在六部委聯(lián)合推出政策，將此項(xiàng)措施逐步在各地落實(shí)。

四是管貸款，租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款。這是針對(duì)過(guò)去一些租賃企業(yè)通過(guò)引誘消費(fèi)者簽訂租金貸合同獲取資金的行為，意味著租賃企業(yè)未來(lái)不得從事金融業(yè)務(wù)。

該機(jī)構(gòu)指出，對(duì)于長(zhǎng)租房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這一指導(dǎo)意見是對(duì)過(guò)去粗放發(fā)展的糾偏。本次政策將倒逼輕資產(chǎn)租賃企業(yè)規(guī)范化經(jīng)營(yíng)，降低企業(yè)資金杠桿率，減緩業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度，專注提高企業(yè)的精細(xì)化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)能力，未來(lái)還將倒逼輕資產(chǎn)企業(yè)探索出更有利于發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。

過(guò)去大量缺乏專業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和能力的企業(yè)憑借資本的力量進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，結(jié)果導(dǎo)致行業(yè)投資過(guò)熱，蘊(yùn)含了大量風(fēng)險(xiǎn)。在上述新的監(jiān)管要求下，未來(lái)長(zhǎng)租市場(chǎng)的市場(chǎng)主體會(huì)進(jìn)一步出清，讓真正從事長(zhǎng)租房運(yùn)營(yíng)的企業(yè)獲得更加穩(wěn)定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，這樣才能有利于長(zhǎng)租房市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展。(編輯：李清宇)