近幾年，債券總體上走了一個(gè)很大的牛市，但這一系列趨勢正在結(jié)束，債市將從長期的牛市轉(zhuǎn)入熊市。以現(xiàn)在的存貨去化速度估計(jì)，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)去庫存化將在2018年上半年基本結(jié)束。2017年股票市場可能從漫長的熊市轉(zhuǎn)換成牛市，且市場風(fēng)格也將有很大的差異。

　　通過假離婚的方式才能獲得購房資格，表明市場投機(jī)已經(jīng)非常困難。房價(jià)的上漲，不能簡單地理解為流動(dòng)性過剩，它是由更基本的人口和剛性需求因素所維持的正常情況，即便不是那么健康，但是它是有一個(gè)龐大的基本面在支撐。

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　　2011年以來，藍(lán)籌股基本是“橫著走”的，當(dāng)時(shí)是3200點(diǎn)左右，現(xiàn)在依舊如是，而成長股估值被推得很高。債券總體上走了一個(gè)很大的牛市，但是現(xiàn)在，這一系列趨勢正在結(jié)束。債市將從長期的牛市轉(zhuǎn)入熊市，股市也許正在轉(zhuǎn)牛，但是成長股和藍(lán)籌股的風(fēng)格和過去5年相比，會(huì)有很大的差異。

　　2017年股票市場可能從漫長的熊市轉(zhuǎn)換成牛市，債券市場從漫長的牛市轉(zhuǎn)換成熊市，這種轉(zhuǎn)折的原因并不是因?yàn)檎{(diào)控房地產(chǎn)，而使資金流入股票市場。

　　這一轉(zhuǎn)折最深刻的背景是，2011年以來，由于房地產(chǎn)泡沫破裂，導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)下滑，在此背景下，股票市場的基本趨勢是藍(lán)籌股橫著走，市場追逐成長股，債券走出了一個(gè)非常好的牛市，但現(xiàn)在這一趨勢正在結(jié)束。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場與全世界幾乎所有的國家和地區(qū)相比，存在重大的差異。最根本的差異在于中國大陸城市的土地制度是國有的，而在全世界絕大多數(shù)的國家和地區(qū)，城市的土地是私有的。

　　二者的差異在于，土地的供應(yīng)在私有制度下，是競爭性的。換句話講，如果人口不斷地流入，房價(jià)地價(jià)不斷地上升，在土地制度是私有的條件下，就會(huì)有眾多的土地所有者在市場上去供應(yīng)他們的土地，試圖把他們的土地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫?，或者在住宅用地上，蓋更多的、更高的樓。但是，在土地公有制的情況下，這樣的響應(yīng)機(jī)制是不存在的，至少這樣的響應(yīng)機(jī)制不是競爭性的。

　　例如，統(tǒng)一用中國的口徑算，北京、深圳和香港居住用地占城市建設(shè)用地的比重均為20%左右。這一比例在倫敦、紐約、首爾和東京等地均在40%左右，有的甚至高達(dá)57%。

　　2012年以來，人口大量地流入大城市和特大城市。面對人口的流入和需求的上升，大城市和特大城市土地供應(yīng)的意愿又非常的低。因此，在土地供應(yīng)不能響應(yīng)的條件下，這種壓力就會(huì)全部轉(zhuǎn)化為土地價(jià)格的上升和房價(jià)的上升。

　　你只有通過假離婚的方式才能獲得購房資格，表明市場投機(jī)已經(jīng)非常困難。但這種情況下為什么房價(jià)一直在上漲?用泡沫來解釋的話，很可能是比較膚淺的。

　　而一旦我們深入地研究人口的流動(dòng)和土地的供應(yīng)以后，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在所謂的泡沫背后，存在著房地產(chǎn)市場更深刻的扭曲，這一扭曲就來自于土地的供應(yīng)沒有競爭性，并且因?yàn)楹芏嗟脑?，在大城市，政府一般不愿意非常多地供地，這種情況下，把土地和房價(jià)推到非常高的水平。這種供應(yīng)情況香港即是先例。而這種供不應(yīng)求的壓力，正在房地產(chǎn)市場上生動(dòng)地、一輪一輪地表現(xiàn)出來。

　　未來，北京上海和深圳會(huì)大量地放開供地嗎?未來，人口會(huì)停止流入這些城市嗎?如果對這些問題的回答都是負(fù)面的，那么在這些城市，指望房價(jià)掉下來，應(yīng)該是非常困難的。房價(jià)如果沒有漲上去，那就謝天謝地了。如果房價(jià)漲得比現(xiàn)在還要高，應(yīng)該也不會(huì)太奇怪。

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