9月29日，杭州住保房管局官網(wǎng)發(fā)布購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒廣大購(gòu)房者應(yīng)在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)謹(jǐn)防七個(gè)“凡是”，并公布舉報(bào)電話(huà)。

杭州住保房管局清楚地指出購(gòu)房者應(yīng)注意的7大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：凡是開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售證收取購(gòu)房款的就是風(fēng)險(xiǎn)；凡是開(kāi)發(fā)企業(yè)要求購(gòu)房款打入非監(jiān)管賬戶(hù)的就是風(fēng)險(xiǎn)；凡是開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的監(jiān)管銀行與監(jiān)管賬戶(hù)與預(yù)售公示或網(wǎng)簽合同約定不一致的就是風(fēng)險(xiǎn)；凡是開(kāi)發(fā)企業(yè)以提供購(gòu)房?jī)?yōu)惠為名誘惑簽訂線(xiàn)下合同的就是風(fēng)險(xiǎn)；凡是開(kāi)發(fā)企業(yè)采取售后包租方式銷(xiāo)售未竣工商品房的就是風(fēng)險(xiǎn)；凡是開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾商業(yè)辦公項(xiàng)目可以改為類(lèi)住宅用于居住的就是風(fēng)險(xiǎn)；凡是開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾商業(yè)辦公項(xiàng)目可以燃?xì)馊霊?hù)的就是風(fēng)險(xiǎn)。

杭州住保房管局表示，接下來(lái)，市區(qū)兩級(jí)住保房管部門(mén)將積極落實(shí)宣傳，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)在售樓部放置風(fēng)險(xiǎn)提示標(biāo)牌，在商品房搖號(hào)報(bào)名平臺(tái)中增加購(gòu)房重大風(fēng)險(xiǎn)提示功能，保障購(gòu)房者合法權(quán)益。

杭州此舉針對(duì)的是商辦項(xiàng)目，尤其是類(lèi)住宅性質(zhì)的商業(yè)大平層項(xiàng)目。這與近期杭州商業(yè)大平層交易火爆有關(guān)。知情人士透露，最近幾個(gè)月，杭州市區(qū)內(nèi)的類(lèi)住宅性質(zhì)的商辦大平層項(xiàng)目，價(jià)格漲幅達(dá)到30%-40%，比如西湖區(qū)某項(xiàng)目，由上半年的2萬(wàn)多元/平方米，短短幾個(gè)月時(shí)間漲到了現(xiàn)在的3萬(wàn)多元/平方米。

一二手房?jī)r(jià)差導(dǎo)致不少資金涌入一手房市場(chǎng)，但新政以來(lái)，不少投資資金被擠出杭州樓市，而二手房最近跌幅也比較明顯，投資資金“謹(jǐn)慎入場(chǎng)”。加上受限購(gòu)限貸政策與銀行利率調(diào)控的影響，杭州入市門(mén)檻抬升了不少。資金開(kāi)始瞄上不限購(gòu)不限貸的商辦性質(zhì)的類(lèi)住宅項(xiàng)目。

“原先有一些滯銷(xiāo)的商辦項(xiàng)目，中介也借機(jī)拿出來(lái)推銷(xiāo)?！币幻L(zhǎng)租公寓投資者告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，近期中介推銷(xiāo)公寓產(chǎn)品的理由就是，這是一種可以作為資產(chǎn)配置的投資形式。

與最近杭州市場(chǎng)表現(xiàn)出來(lái)的吸金能力一樣，類(lèi)住宅項(xiàng)目隱藏的風(fēng)險(xiǎn)同樣引發(fā)了政府相關(guān)部門(mén)的高度關(guān)注。

今年上半年杭州300平方米以上的商業(yè)大平層成交約750套，去年全年成交599套，交易量是去年一整年的1.25倍。-IC photo

樓市下行，資金轉(zhuǎn)向

杭州第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年杭州300平方米以上的商業(yè)大平層成交約750套，去年全年成交599套，交易量是去年一整年的1.25倍。

杭州一手樓市搖號(hào)中簽率越來(lái)越小，且不限購(gòu)的區(qū)域只有臨安，而臨安距離杭州市中心45公里以上。那些手持貨幣，有需要在市區(qū)地段居住的人群，便將目光投向了市區(qū)的公寓產(chǎn)品上。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，杭州目前在售類(lèi)住宅產(chǎn)品大約有一半是現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房，對(duì)于那些對(duì)地段有要求又缺乏房票的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，如果買(mǎi)精裝的公寓可以拎包入住的話(huà)，可以節(jié)省不少時(shí)間成本。

今年7月份以來(lái)，杭州二手房成交量大幅縮減；截至9月28日，杭州二手房成交量不足3401套，創(chuàng)年內(nèi)新低，這也是自今年4月以來(lái)成交量不斷下探。杭州8月5日出臺(tái)樓市新政之后，此前狂漲30%-40%的二手房?jī)r(jià)也開(kāi)始回落，加上稅費(fèi)、銀行放款周期拉長(zhǎng)等影響，二手房市場(chǎng)逐漸下行。

資金開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)大平層或公寓。實(shí)際上，近兩年來(lái)，網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)的崛起與外來(lái)熱錢(qián)的蜂擁，導(dǎo)致杭州的商業(yè)大平層供不應(yīng)求。高達(dá)幾千萬(wàn)一套的商業(yè)大平層同樣引發(fā)爭(zhēng)搶。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月杭州300平方米以上商業(yè)大平層共成交601套，累計(jì)成交面積26.4萬(wàn)平方米，累計(jì)成交金額近60億元，套均成交價(jià)1030萬(wàn)元。反觀(guān)去年的杭州，300平方米以上商業(yè)大平層成交總量661套。換言之，今年5個(gè)月的成交量就已接近去年九成。

好找房數(shù)據(jù)顯示，8月份，杭州市區(qū)二手房簽約套數(shù)TOP10中，類(lèi)住宅項(xiàng)目占了一半。

杭州目前商辦公寓的市場(chǎng)行情，讓不少業(yè)內(nèi)人士想起了2016年的上海，彼時(shí)上海商辦類(lèi)住宅項(xiàng)目同樣被資金蜂擁購(gòu)買(mǎi)。2017年初，經(jīng)歷資金瘋狂涌入公寓市場(chǎng)之后，上海明確規(guī)定商辦公寓暫停銷(xiāo)售。杭州的投資資金路徑與上海極為相似。

杭州住保管理局此時(shí)發(fā)布購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示，與熱錢(qián)盲目流入公寓以及公寓爆發(fā)的問(wèn)題有較高關(guān)聯(lián)度。值得關(guān)注的是，風(fēng)險(xiǎn)提示中“凡是開(kāi)發(fā)企業(yè)采取售后包租或變相售后包租方式銷(xiāo)售未竣工商品房的就是風(fēng)險(xiǎn)”這一條，重申售后返租風(fēng)險(xiǎn)。這一風(fēng)險(xiǎn)在類(lèi)住宅市場(chǎng)并非新鮮事。

據(jù)錢(qián)江晚報(bào)報(bào)道，位于申花板塊的綜合體藍(lán)鉆天成，幾年前以返租方式銷(xiāo)售商鋪和車(chē)位，但目前不少業(yè)主表示已多月未收到租金。

董先生在2019年6月，經(jīng)中介介紹購(gòu)買(mǎi)前述項(xiàng)目一間10.72平方米左右的商鋪，花了19.28萬(wàn)元?！爱?dāng)時(shí)承諾了非常優(yōu)厚的租金返還，但去年拖欠了2個(gè)月的租金，今年以來(lái)也有1個(gè)月租金未支付?，F(xiàn)在不要說(shuō)投資了，能把本金拿回來(lái)就不錯(cuò)了?！?/p>

董先生出示的合同在違約責(zé)任中明確：若甲方在所購(gòu)商鋪委托經(jīng)營(yíng)期間未能獲取約定的每月收益租金連續(xù)或累計(jì)達(dá)三個(gè)月以上，擔(dān)保方在第四個(gè)月必須無(wú)條件按照合同價(jià)格回購(gòu)該商鋪，并向甲方補(bǔ)齊之前未支付的收益租金。

董先生多次催討，得到的回復(fù)均是：“沒(méi)錢(qián)支付租金了?！?/p>

2018年，藍(lán)鉆天成以建設(shè)商鋪和地下車(chē)庫(kù)需要資金為由，分別以機(jī)械車(chē)位17萬(wàn)元/個(gè)，地面車(chē)位27萬(wàn)元/個(gè)、商鋪19萬(wàn)元/個(gè)的價(jià)格銷(xiāo)售給投資人，并承諾相應(yīng)的返租租金。按照當(dāng)時(shí)售樓部打出的廣告，一個(gè)17萬(wàn)元的車(chē)位20年后的總回報(bào)率可以達(dá)到365%。

但截至目前，已經(jīng)有上百人未收到3個(gè)月及以上的租金。該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)商——杭州哲元商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司是藍(lán)鉆天成委托經(jīng)營(yíng)的第三方公司，目前深陷多宗拖欠租金相關(guān)訴訟案里。

杭州另一爛尾樓港龍城也有類(lèi)似情況，該項(xiàng)目商鋪曾以分割產(chǎn)權(quán)的方式，做了售后返租，也向業(yè)主承諾過(guò)高額的回報(bào)。但此后因資金鏈斷裂，返租租金無(wú)法兌現(xiàn)。

實(shí)際上，各地消費(fèi)者“踩坑”商辦項(xiàng)目的不少，這些項(xiàng)目承諾返租、回購(gòu)，最后爆發(fā)各種問(wèn)題。也有一些自住的客戶(hù)買(mǎi)了商辦改的公寓之后，發(fā)現(xiàn)原先合同上寫(xiě)著通燃?xì)獾模辗康臅r(shí)候卻只能用電。

杭州此次明確商業(yè)大平層不得接入燃?xì)夤艿?，?duì)不少在售商辦項(xiàng)目影響較大，甚至引發(fā)客戶(hù)退房。不止于此，杭州已針對(duì)商住大平層開(kāi)展安全隱患綜合整治。那些已交付的商業(yè)大平層項(xiàng)目，后期也可能因?yàn)楸O(jiān)管升級(jí)而喪失開(kāi)發(fā)商先前承諾的一些居住功能。

調(diào)控收緊

類(lèi)住宅性質(zhì)的商辦項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)如此之大。從杭州住保房管局發(fā)布購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示可見(jiàn)，政府正在削弱商業(yè)大平層所謂的投資價(jià)值。有房企人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道透露，有的商業(yè)大平層項(xiàng)目跟燃?xì)夤镜暮贤家呀?jīng)簽掉了，但還是被叫停，無(wú)法兌現(xiàn)通燃?xì)獾某兄Z，引發(fā)客戶(hù)退房潮，加劇了房企回款風(fēng)險(xiǎn)。

政府收緊調(diào)控，除了熱錢(qián)瘋狂涌入之外，還有關(guān)鍵的目的是打擊項(xiàng)目違規(guī)操作。據(jù)了解，那些打著“精裝類(lèi)住宅”標(biāo)簽的商業(yè)大平層，項(xiàng)目土地出讓大多明確規(guī)定“不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房”。

早在2012年1月，杭州就曾出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類(lèi)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理的實(shí)施意見(jiàn)》，要求非住宅類(lèi)項(xiàng)目的衛(wèi)生間要按每層集中設(shè)置。這曾一度使得杭州小面積的酒店式公寓幾乎絕跡。

2018年4月24日，杭州市規(guī)劃局再次發(fā)布《關(guān)于擬出讓商業(yè)商務(wù)用地規(guī)劃條件增加類(lèi)住宅限制要求的函》，文件明確“對(duì)杭州市區(qū)（含十區(qū)）范圍內(nèi)擬出讓的商業(yè)商務(wù)地塊，增加類(lèi)住宅的限制要求”。

在該函發(fā)布至今，除了個(gè)別規(guī)劃條件明確允許建設(shè)酒店式公寓等類(lèi)住宅的地塊，杭州十區(qū)范圍內(nèi)出讓的商業(yè)商務(wù)地塊，規(guī)劃條件中均明確寫(xiě)明“不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300平方米”。這正是300平方米以上商業(yè)大平層的由來(lái)。此后，盡管小面積酒店式公寓不再新批，但300平方米及以上酒店式公寓卻有遍地開(kāi)花之勢(shì)。

目前，杭州在售的300平方米級(jí)大平層項(xiàng)目就已超過(guò)45個(gè)，此外還有大量待入市的項(xiàng)目。這幾年的商業(yè)項(xiàng)目，大多被打造成具有居住功能的大平層公寓。不限購(gòu)的商業(yè)大平層成了無(wú)房票人士的首選，同時(shí)商業(yè)大平層不限價(jià)，相比“高地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的住宅樓盤(pán)而言，品質(zhì)上更勝一籌，因此也更能滿(mǎn)足一部分高端改善客群對(duì)高品質(zhì)居住的需求。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，大平層類(lèi)住宅產(chǎn)品的利潤(rùn)空間也比寫(xiě)字樓大得多。

值得一提的是，不久前，杭州喊停了市區(qū)商墅的建設(shè)。據(jù)杭州市規(guī)劃和自然資源局流出的《內(nèi)部事務(wù)通知單》顯示，以后杭州住宅小區(qū)內(nèi)，底商只能和住宅齊排，只能做沿街商鋪，不能再規(guī)劃成獨(dú)棟商墅，從而變相拉高貨值，新規(guī)覆蓋杭州十區(qū)。

業(yè)內(nèi)人士指出，這將牽涉不少原先規(guī)劃了“商墅”的項(xiàng)目重新調(diào)整方案。在首批重新調(diào)整“商墅”規(guī)劃的項(xiàng)目中，融信有兩個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)是與濱江合作開(kāi)發(fā)的。

前述業(yè)內(nèi)人士指出，隨著商墅、商業(yè)大平層這些利潤(rùn)突破口被堵死，杭州開(kāi)發(fā)商后續(xù)在杭州市場(chǎng)的利潤(rùn)可能要經(jīng)受更嚴(yán)峻考驗(yàn)，杭州土地市場(chǎng)的降溫也在第二次集中供地中初露端倪。