近日，全國(guó)多地房貸緊張，包括武漢、鄭州、廣州在內(nèi)的多個(gè)城市傳出“二手房停貸”消息。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方走訪了解到，雖然網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于“停貸”的熱議聲鼎沸，但目前在武漢，并沒(méi)有銀行發(fā)布官方文件，或者官方表示對(duì)二手房“停貸”。

不過(guò)，二手房放款速度變慢和審批更加嚴(yán)格是事實(shí)。多家武漢地區(qū)中介向記者透露，銀行放貸周期從2-3個(gè)月拉長(zhǎng)到至少4-6個(gè)月，而且銀行對(duì)二手房會(huì)“選擇性放貸”，房齡在20年以上的房子遭到銀行的普遍“勸退”。能夠提供詳細(xì)流水、五險(xiǎn)一金繳納額度較高、在央企國(guó)企工作、在對(duì)應(yīng)銀行有理財(cái)資金或者能夠接受利率上浮的客戶，更容易得到貸款支持。

一家國(guó)有銀行武漢分行工作人員透露，現(xiàn)在房貸額度確實(shí)比較緊張，有相關(guān)的臨時(shí)管控，新房貸款還好，二手房貸管控較嚴(yán)，銀行無(wú)法給購(gòu)房者一個(gè)準(zhǔn)確的放款時(shí)間。

銀行的選擇性放貸

根據(jù)多家中介的反饋，5月底，二手房中介就感受到了銀行信貸額度的收緊。有中介說(shuō)，“往年到四季度才會(huì)感到額度緊張，今年5月底，我們就收到了銀行風(fēng)聲，銀行動(dòng)作很迅速，沒(méi)有給啥過(guò)渡期。”

網(wǎng)上流傳一份武漢各家銀行二手房貸款的表格，顯示中行、工行、農(nóng)行、交行均已停貸。記者調(diào)查了解到，目前武漢二手房貸并沒(méi)有一刀切明確宣布停止，大部分銀行用的是“排隊(duì)”的說(shuō)法。

“我行沒(méi)有停貸，只是排隊(duì)放款?！币患覈?guó)有銀行武漢分行相關(guān)人士透露，月頭兩三天會(huì)有額度，有額度就根據(jù)政策安排放款，排隊(duì)時(shí)間說(shuō)不好，不能跟客戶明確保證。招商銀行青島路支行一位負(fù)責(zé)個(gè)貸的工作人員介紹，現(xiàn)在二手房商貸周期為半年，公積金貸款或者混合貸的周期更長(zhǎng)。

“每天受理的數(shù)量減少了，相當(dāng)于‘限號(hào)’。”武漢一家大型中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人介紹，每家銀行都有多個(gè)分行去對(duì)接不同區(qū)域的二手房業(yè)務(wù)。銀行還是會(huì)接二手房業(yè)務(wù)，按照?qǐng)?bào)備的順序去受理，但因?yàn)槿站芾頂?shù)量減少，放貸周期被拉長(zhǎng)到至少4-6個(gè)月。

“不過(guò)，有一些房源，確實(shí)會(huì)被銀行選擇性拒絕?！蔽錆h青山區(qū)一家二手房中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人劉敏（化名）告訴記者，青山區(qū)域20年以上房齡、沒(méi)有電梯的房源會(huì)多一些，也就是常說(shuō)的“老破小”，這些房子房貸普遍遭到銀行的拒絕。

該負(fù)責(zé)人說(shuō)，現(xiàn)在多家銀行受理二手房貸款的門檻至少是50萬(wàn)元以上，有些房齡超過(guò)20年以上的房子，本來(lái)面積就不大，貸款超不過(guò)50萬(wàn)，銀行不愿意接這樣的單。

即使房齡沒(méi)有超過(guò)20年，銀行對(duì)貸款客戶的資質(zhì)要求會(huì)更嚴(yán)格。武昌水果湖片區(qū)一家中介透露，如果客戶流水情況優(yōu)質(zhì)、五險(xiǎn)一金繳納額度較高、在央企國(guó)企工作、在對(duì)應(yīng)銀行有理財(cái)資金，或者能夠接受利率上浮的客戶，更容易得到貸款支持。

貸款受阻需求轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)城區(qū)

目前的信貸緊張，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為和控房貸總量的總基調(diào)有關(guān)。

2020年末，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對(duì)各銀行實(shí)行了分檔管理，規(guī)定了各檔銀行的房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比上限。根據(jù)2020年年報(bào)披露的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，37家上市銀行中有13家銀行的房地產(chǎn)貸款占比或個(gè)人住房貸款占比超標(biāo)。

中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政認(rèn)為，在房貸額度逐漸精細(xì)化管理后，銀行出于成本效率的考慮，會(huì)優(yōu)先考慮新房客戶的需求和額度。加上年中銀行面臨房地產(chǎn)貸款集中度要求下達(dá)后的首次半年報(bào)披露，自然會(huì)從二手房貸入手收緊額度。而“選擇性放貸”、房貸放款時(shí)間變長(zhǎng)的現(xiàn)象，確實(shí)已經(jīng)對(duì)二手房成交量造成了一定影響。

有研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月份，有43%的受訪者感受到貸款難度提升，受訪者購(gòu)房需求占比較上月下降10個(gè)百分點(diǎn)，整體計(jì)劃購(gòu)房需求下降較為明顯。分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)江中游、中原地區(qū)計(jì)劃購(gòu)房的下降占比均超過(guò)10%。

武漢市匯鴻房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司經(jīng)紀(jì)人何楚武介紹，銀行貸款收緊后，該公司已經(jīng)撤了6單二手房買賣，客戶已經(jīng)面簽，還沒(méi)等到審批，銀行因信貸緊張做了退單處理。

劉敏（化名）直言，由于區(qū)域發(fā)展因素，該區(qū)域20年房齡以上的二手房較多，感受到的影響比較強(qiáng)烈，二手房成交量下降了一半。資金儲(chǔ)備充足的全款客戶擁有了更大的議價(jià)權(quán)，她在6月份就遇到了這樣的情況，買家打聽(tīng)到二手房放款難的消息后，直接在已經(jīng)談好的價(jià)格上要求賣家包稅包中介服務(wù)費(fèi)，賣家不愿“變相降價(jià)”，結(jié)果不歡而散。

而買二手房因貸款受阻的剛需，則將需求轉(zhuǎn)向更遠(yuǎn)的遠(yuǎn)城區(qū)。記者注意到，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)向最為敏感的頭部房企已經(jīng)捕捉到這一信息。剛剛結(jié)束的武漢首次集中土地拍賣，除了光谷外，大量的地塊成交在武漢市蔡甸這些遠(yuǎn)城區(qū)，這些地塊將在半年后集中上市。

中指院數(shù)據(jù)顯示，武漢首批集中供地，蔡甸區(qū)成交13宗地塊，供應(yīng)建筑面積達(dá)163.21萬(wàn)方，在參加集中供地的所有區(qū)中位列第一。萬(wàn)科共計(jì)出資50億競(jìng)得4宗地，收儲(chǔ)76萬(wàn)平方米，其中三宗地位于東西湖、黃陂、蔡甸，并且是首次布局黃陂橫店、蔡甸奓山板塊。金地出資近41億元競(jìng)得3宗地，成交建面近102萬(wàn)平方米，兩宗位于蔡甸和江夏。

額度管控或?qū)⒊B(tài)化

房管部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年上半年（1-6月），武漢樓市共計(jì)成交新建商品房約124046套。因2020年疫情影響不具可比性，2021年上半年的商品房成交套數(shù)較2019年增長(zhǎng)26.28%。

“武漢新房成交數(shù)量常年位居全國(guó)前三，市場(chǎng)活躍度非常高。”李國(guó)政介紹，武漢樓市成交量排名歷年來(lái)都很高，不管是銀行信貸額度還是貸款利率，在武漢地區(qū)一直“不算友好”。

今年6月25日，廣州部分銀行將首套房利率調(diào)整為5.55%，二套房調(diào)整為5.75%，且是半年漲了四次后的利率。受額度緊張影響，目前，武漢地區(qū)首套房房貸利率上調(diào)后，普遍保持在5.68%-5.78%，二套房房貸利率普遍為5.93%-6.03%。

李國(guó)政表示，7、8月份武漢信貸額度緊張的局面會(huì)有一定緩解，但是房貸額度管控、占比管控將成為常態(tài)，資金大規(guī)模涌入樓市的時(shí)代結(jié)束了，靠杠桿炒作樓市的時(shí)代也一去不復(fù)返。 “不少投資客的杠桿計(jì)算精確到天，成本調(diào)控的手段，讓房地產(chǎn)投機(jī)者難以迅速套現(xiàn)離場(chǎng)?！?/p>

貝殼研究院表示，過(guò)了上半年的考核節(jié)點(diǎn)后，下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復(fù)常態(tài)，市場(chǎng)交易規(guī)模將保持量增價(jià)穩(wěn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，預(yù)計(jì)下半年二手房市場(chǎng)交易量增速放緩，全年新房、二手房的交易規(guī)模比去年增長(zhǎng)超過(guò)10%。