30年前，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)了在深圳的第一個(gè)樓盤(pán)天景花園，而后成立了物業(yè)公司管理這個(gè)小區(qū)。

這可以說(shuō)是中國(guó)本土物業(yè)管理公司的起源。從那時(shí)開(kāi)始，在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，物業(yè)公司都是以開(kāi)發(fā)商“售后服務(wù)”的角色存在。

30年后，全世界的國(guó)家和經(jīng)濟(jì)體，都很難再找出像中國(guó)這樣，擁有如此眾多封閉式管理的住宅小區(qū)。

一大批開(kāi)發(fā)商“養(yǎng)成系”品牌物業(yè)，在本次疫情防控中擔(dān)當(dāng)了重要角色，優(yōu)秀的公司在業(yè)主們的體驗(yàn)和比較中凸顯；因?yàn)榭春闷放莆飿I(yè)的表現(xiàn)，上市物業(yè)公司的股價(jià)也連番上漲，資本市場(chǎng)給予了物業(yè)比地產(chǎn)更高的估值，這是物業(yè)少有的高光時(shí)刻。

然而同樣不可忽視的是，大量物業(yè)在本次疫情中引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)，長(zhǎng)久累積的物業(yè)費(fèi)收繳率偏低、社區(qū)共有產(chǎn)權(quán)糾紛等深層問(wèn)題仍然存在，這都指向矛盾的根源：業(yè)主對(duì)本社區(qū)物業(yè)的自主權(quán)問(wèn)題。

作為從房地產(chǎn)衍生而來(lái)的另一個(gè)萬(wàn)億級(jí)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)正在從分散走向集中，頭部公司的角逐才剛剛開(kāi)始，物業(yè)公司不再是開(kāi)發(fā)商背后的配角，而是要走到聚光燈下，要靠服務(wù)取得業(yè)主的信任，以及自身的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)，打拼出一片天。

站在防疫第一線(xiàn)

突如其來(lái)的疫情，對(duì)每家物業(yè)都是史無(wú)前例的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

老牌龍頭物業(yè)反應(yīng)更為迅速。早在1月20日，萬(wàn)科物業(yè)便成立應(yīng)急行動(dòng)工作組，并命名“長(zhǎng)江行動(dòng)”，萬(wàn)科物業(yè)CEO朱保全直接擔(dān)任組長(zhǎng)。

物業(yè)公司除了完成消毒防護(hù)、體溫檢測(cè)、物資采買(mǎi)、疫情上報(bào)等工作，還要與基層政府聯(lián)動(dòng)配合，管控本小區(qū)病例和病情的蔓延。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道和第三方機(jī)構(gòu)多方調(diào)研，本次疫情中表現(xiàn)較好的物業(yè)，大部分是成立已久的老牌公司，萬(wàn)科、中海、龍湖、綠城、保利、金地等。

多家公司在武漢管理多個(gè)小區(qū)。如萬(wàn)科物業(yè)共有61個(gè)住宅項(xiàng)目和26個(gè)商寫(xiě)項(xiàng)目，其中武漢傳奇唐樾和悅庭兩個(gè)項(xiàng)目，更距華南海鮮市場(chǎng)僅一墻之隔。

花樣年彩生活在武漢服務(wù)小區(qū)近50個(gè)，服務(wù)業(yè)主超12萬(wàn)人，還有為數(shù)不少的銷(xiāo)售案場(chǎng)及寫(xiě)字樓，集團(tuán)很早就調(diào)撥人員和資金，全力支持武漢防疫。

此外，萬(wàn)科、金地組織物業(yè)人員奔赴火神山；湖北保利、佳兆業(yè)、龍湖等為業(yè)主提供買(mǎi)菜、送菜等增值服務(wù)。

“物業(yè)的防疫能力，一是要靠多年積累的社區(qū)服務(wù)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，一是資金和資源的調(diào)動(dòng)能力，因?yàn)樯鐓^(qū)防疫需要很快確定機(jī)制流程，還要有非常多的物資支持，并且要能夠及時(shí)供應(yīng)。”一家大型物業(yè)公司高管說(shuō)。

有實(shí)力的品牌物業(yè)能提供更多的增值服務(wù)，比如龍湖為業(yè)主提供在線(xiàn)醫(yī)療咨詢(xún)，保證蔬菜供應(yīng)等。

雄厚的資金也是大物業(yè)才有的優(yōu)勢(shì)。疫情期間，萬(wàn)科物業(yè)投入資金2億元；中海物業(yè)增加額外人工成本3000萬(wàn)元，增加額外物資及分包成本1000萬(wàn)元。而對(duì)所管小區(qū)疫情情況做大數(shù)據(jù)分析，僅有極少數(shù)物業(yè)能實(shí)現(xiàn)。

據(jù)朱保全透露，基于SIR Model（預(yù)測(cè)未來(lái)疾病走勢(shì)的一種模型），測(cè)算出公司接管范圍內(nèi)的R0基本傳播系數(shù)為2.18，小于全國(guó)數(shù)據(jù)的3.22（或者更高）。

物業(yè)價(jià)值凸顯

碧桂園物業(yè)總經(jīng)理李長(zhǎng)江認(rèn)為，在社區(qū)防疫的特殊背景下，物業(yè)服務(wù)可以說(shuō)從“幕后”走到“臺(tái)前”，它的價(jià)值被更好地塑造和感知到了。

花樣年彩生活CEO黃瑋指出，這是物業(yè)的價(jià)值得到了二次發(fā)現(xiàn)，最直觀(guān)的表現(xiàn)，就是近期物業(yè)股的連續(xù)上漲。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，在經(jīng)歷了疫情初期短暫的下跌后，由于社區(qū)防疫的深入，物業(yè)概念持續(xù)吸引資金進(jìn)入。2月3日至3月5日，多只物業(yè)股漲幅超前，跑贏大市。

如佳兆業(yè)美好股價(jià)漲幅高達(dá)60.92%，中海物業(yè)、雅生活服務(wù)漲超40%，保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、綠城服務(wù)漲超20%，上述龍頭股價(jià)均達(dá)到上市以來(lái)峰值。

截至3月5日，碧桂園服務(wù)總市值最高，達(dá)870.20億港幣，此外，雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)市值均突破200億港幣。

值得注意的是，在防疫中表現(xiàn)突出的萬(wàn)科物業(yè)還未上市。參照其他上市物業(yè)的營(yíng)收和凈利表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為僅有的一家營(yíng)收過(guò)百億的物業(yè)，萬(wàn)科物業(yè)上市后市值或達(dá)千億。

資深房地產(chǎn)研究人士祁澤金認(rèn)為，物業(yè)股上漲的邏輯在于弱周期性，良好的現(xiàn)金流和行業(yè)集中度較低，且疫情期間業(yè)主繳費(fèi)積極，物業(yè)費(fèi)收入穩(wěn)定。

獨(dú)立發(fā)展隱與憂(yōu)

在地產(chǎn)的扶持和補(bǔ)貼中生存日久，物業(yè)公司獨(dú)立的道路并不好走。

從盈利模式而言，物業(yè)公司的核心收入來(lái)源是物業(yè)費(fèi)，而曾被O2O泡沫裹挾的物業(yè)公司，其線(xiàn)上、金融等社區(qū)增值服務(wù)仍處于探索中，難以形成穩(wěn)定的收入。

可惜的是，中國(guó)式物業(yè)管理的一大頑疾是收繳率太低，據(jù)統(tǒng)計(jì)全年收繳率低于50%的物業(yè)不在少數(shù)。

以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)著稱(chēng)的中海物業(yè)，2020年截至2月15日，物業(yè)費(fèi)的收繳率僅約為47%。

究其原因，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)有其特殊性，一般開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房時(shí)，由于尚未有業(yè)主入住，會(huì)自帶前期物業(yè)；后期也會(huì)因?yàn)闆](méi)有規(guī)范的業(yè)主委員會(huì)，無(wú)法解決更新合同或更換物業(yè)等問(wèn)題，物業(yè)與業(yè)主有天然的對(duì)立情緒，也為后續(xù)的管理埋下隱患。

李長(zhǎng)江樂(lè)觀(guān)表示，此次疫情，將可能增加業(yè)主對(duì)物業(yè)的信任，有助于收繳率的提升。

物業(yè)管理專(zhuān)家舒可心認(rèn)為，物業(yè)與業(yè)主間的矛盾，是兩者間不信任的問(wèn)題，好的物業(yè)除了服務(wù)外，更重要的是管理透明。

疫情背景下服務(wù)更好的物業(yè)，或許短期內(nèi)與業(yè)主間關(guān)系更為緩和，但長(zhǎng)期來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)能更全面地發(fā)表意見(jiàn)是長(zhǎng)久之計(jì)。物業(yè)與業(yè)主間的信任決定著物業(yè)管理的未來(lái)。

舒可心也表示，中國(guó)對(duì)于物業(yè)管理的外延與其他地區(qū)不同，物業(yè)積累了原始資本后，向社區(qū)養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等發(fā)展，物業(yè)公司上市利潤(rùn)率可達(dá)45%；物業(yè)管理應(yīng)該回歸管理的本質(zhì)，相關(guān)政策應(yīng)完善對(duì)于收繳的物業(yè)費(fèi)除服務(wù)開(kāi)銷(xiāo)之外的部分，有更合理的規(guī)制。

對(duì)于市場(chǎng)化的物業(yè)公司而言，取得業(yè)主的信任才能獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的合同、更高的收繳率，以及穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

此外，朱保全認(rèn)為，資產(chǎn)管理及升值是物業(yè)服務(wù)的最終本質(zhì)。從房地產(chǎn)生命周期來(lái)看，后期的維護(hù)等一系列服務(wù)占據(jù)了整個(gè)周期的90%以上，專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理能力才是物業(yè)的根本競(jìng)爭(zhēng)力所在。