今年以來，港交所物業(yè)板塊估值攀升，刺激房企拆分物業(yè)上市不停。10月下旬，地產(chǎn)開發(fā)商合景泰富、世茂集團(tuán)連促旗下物業(yè)板塊上市募資，上市后有望分別成為港股中市值第六大、第三大物業(yè)股。10月20日，世茂集團(tuán)拆分出的世茂服務(wù)在港交所招股，計(jì)劃募集101.2億港元；由合景泰富拆分出的合景悠活也于10月19日起招股，計(jì)劃募資31.2億港元。合景悠活首日香港配售已超額認(rèn)購24倍，而國際配售也已超額認(rèn)購，意味著離成功上市只有一步之遙。

此前，融創(chuàng)、華潤、恒大所分拆出的融創(chuàng)物業(yè)、華潤萬象、恒大物業(yè)也分別于8月6日、8月31日、9月29日向港交所遞交上市申請(qǐng)，目前正在等待港交所聆訊。

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者注意到，隨著港交所物業(yè)板塊股價(jià)連升，部分物業(yè)股市值已然相當(dāng)于幾個(gè)地產(chǎn)股之和。目前，一個(gè)碧桂園物業(yè)公司的市值相當(dāng)于旭輝、雅居樂、新城發(fā)展三者之和，還等于富力、綠城、佳兆業(yè)、越秀四者之和。有分析指出，調(diào)控收緊、金融側(cè)政策變化等，令地產(chǎn)股投資具有不確定性；而物業(yè)公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)簡單，“坐地收租”使其具有較高估值水平。在資金壓力之下，房企紛紛將拆分物業(yè)板塊上市作為融資策略。

物業(yè)股上新不停帶動(dòng)板塊飆升

在過去數(shù)月中，港交所中的物業(yè)公司不斷“上新”，包括銀城生活服務(wù)、弘陽服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)、鑫苑服務(wù)、金融街物業(yè)、燁星集團(tuán)、保利物業(yè)、卓越商企服務(wù)等。物業(yè)公司蜂擁上市的密集程度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，帶動(dòng)資金流入，令相關(guān)股票獲得顯著升幅。

截至10月20日，碧桂園服務(wù)由年初的每股25.2港元升至近期最高價(jià)56.5港元，升幅達(dá)到124%；佳兆業(yè)美好股價(jià)6月曾創(chuàng)歷史新高，達(dá)每股39.4港元，較其2018年12月的發(fā)行價(jià)9.38港元升320%；雅居樂旗下雅生活7月股價(jià)創(chuàng)新高，達(dá)每股48.55港元，較年初升83%。

據(jù)南方財(cái)經(jīng)全媒體記者統(tǒng)計(jì)，目前多家大型房企均已完成拆分物業(yè)上市，包括碧桂園、雅居樂、保利、綠城、中海、花樣年、佳兆業(yè)，正在等待上市的包括合景泰富、世茂、恒大、融創(chuàng)、華潤旗下的物業(yè)公司。目前還未有公開物業(yè)上市動(dòng)作的大型房企包括萬科、龍湖、富力、越秀等。

以10月20日收盤價(jià)計(jì)算，港股物業(yè)板塊獲得了相當(dāng)引人注目的高市值。碧桂園服務(wù)市值超過1350億港元，儼然已與融創(chuàng)中國市值相若，甚至遠(yuǎn)高于世茂、旭輝、雅居樂等地產(chǎn)開發(fā)商。在物業(yè)板塊中，已有6家公司市值突破百億港元，包括碧桂園服務(wù)、雅生活、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、卓越商企。

市值走高主要與物業(yè)股的高市盈率有關(guān)，碧桂園服務(wù)、雅生活、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、卓越商企的靜態(tài)市盈率分別達(dá)到73倍、33倍、56倍、56倍、37倍、67倍。相比之下，一眾大型地產(chǎn)股估值承壓，如雅居樂、融創(chuàng)、碧桂園、保利、佳兆業(yè)等，靜態(tài)市盈率僅在2倍至5倍之間。

國信證券早前發(fā)布研報(bào)指出，物業(yè)板塊高估值具有三大支持。第一，物業(yè)管理行業(yè)續(xù)租率高，相當(dāng)于“坐地收租”，這是高估值的根本原因；第二，中短期內(nèi)，預(yù)計(jì)物業(yè)板塊營收增長，以此計(jì)算的動(dòng)態(tài)市盈率會(huì)稍微低一些，刺激股價(jià)繼續(xù)上升；第三，物管公司客服人力成本持續(xù)上升，加上地產(chǎn)存量龐大，意味著有更強(qiáng)的“收租”能力，帶來板塊想象空間。

“融資”為拆分上市動(dòng)能

股價(jià)持續(xù)下滑之下，地產(chǎn)公司的估值仍有繼續(xù)被壓縮的可能性。年內(nèi)，碧桂園、保利置業(yè)、中海外、融創(chuàng)分別大跌20.2%、25.9%、33.5%、36.2%；佳兆業(yè)則升7.5%，但幅度遠(yuǎn)不及其物業(yè)分支。

地產(chǎn)、物業(yè)股價(jià)“冰火兩重天”，令房地產(chǎn)企業(yè)按捺不住。地產(chǎn)股價(jià)偏低，限制了股東做配售、股權(quán)質(zhì)押的意愿，導(dǎo)致股市融資功能幾乎喪失。將物業(yè)板塊拆分出來，則可令融資功能部分恢復(fù)。而只有獲得融資，才能令房企繼續(xù)在競爭激烈的市場(chǎng)中生存。

在世茂集團(tuán)關(guān)于分拆世茂服務(wù)的公告中，可以看出世茂大股東急切地希望讓物業(yè)重獲融資功能。世茂集團(tuán)稱，分拆出的世茂服務(wù)可以直接在資本市場(chǎng)進(jìn)行股本、債務(wù)融資，且更有能力吸引戰(zhàn)略投資者。

地產(chǎn)股在資本市場(chǎng)“遇冷”，一方面反映了疫情對(duì)市場(chǎng)銷售的打擊，另一方面反映了投資者對(duì)政策不確定性的擔(dān)憂。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向南方財(cái)經(jīng)全媒體記者指出，受疫情影響，投資者在年初對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期并不好，在一季度，很多城市的房產(chǎn)銷量都出現(xiàn)了明顯下滑。在政策方面，調(diào)控收緊、金融側(cè)政策變化，都令地產(chǎn)股投資具有不確定性。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道8月報(bào)道，監(jiān)管機(jī)構(gòu)采取多項(xiàng)措施限制房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿，最新舉措是增加有關(guān)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比例的“三條紅線”，以收緊對(duì)房企的借貸融資。

張波指出，相比之下，調(diào)控政策其實(shí)并不會(huì)直接作用于物業(yè)市場(chǎng)，這令房企在資金壓力不斷加大的情況下，想到拆分物業(yè)，單獨(dú)融資。

疫情令物業(yè)服務(wù)價(jià)值凸顯

10月14日，碧桂園服務(wù)宣布，將斥資24.5億元人民幣收購滿國康潔70%股權(quán)，后者從事環(huán)境衛(wèi)生一體化服務(wù)。碧桂園服務(wù)此次收購金額之高引起市場(chǎng)注意，反映物業(yè)管理行業(yè)“藏金聚寶”。

張波分析稱，有兩點(diǎn)原因令物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值尤為突出。第一，疫情之下，民眾對(duì)于物業(yè)的重視程度超過以往，市場(chǎng)關(guān)注度提升；第二，國內(nèi)商品房存量市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)大，是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。截至2019年底，全國存量商品房總規(guī)模粗略估計(jì)已達(dá)到280億平方米以上。

根據(jù)多家物業(yè)公司披露的公開文件，可以看到物業(yè)公司的主要業(yè)務(wù)包括三方面，分別為物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)。在物業(yè)管理服務(wù)方面，物業(yè)公司主要展開對(duì)合同及非合同收費(fèi)管理面積的競爭。在社區(qū)增值服務(wù)方面，公司則主要開拓家政服務(wù)、拎包入住服務(wù)、社區(qū)傳媒服務(wù)、經(jīng)紀(jì)服務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)等。

據(jù)碧桂園中期業(yè)績報(bào)告，該公司表示，疫情影響下的物業(yè)管理服務(wù)毛利率不降反升，主要因國務(wù)院人社部減免企業(yè)社保，降低物業(yè)管理服務(wù)成本。據(jù)綠城服務(wù)中期業(yè)績報(bào)告，該公司表示，在疫情中反而獲得業(yè)主和政府的深度認(rèn)同，得以鞏固了基本盤，行業(yè)價(jià)值進(jìn)一步被發(fā)現(xiàn)。相關(guān)公司的業(yè)績反映，物業(yè)板塊具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

如世茂所期望，物業(yè)公司的投資價(jià)值正被各級(jí)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，尚未上市的物業(yè)公司也獲得戰(zhàn)略投資者的頗多關(guān)注。根據(jù)公開信息，今年5月，世茂服務(wù)獲得紅杉基金9.2億港元、騰訊8.1億港元的戰(zhàn)略投資；高瓴成為合景悠活的基石投資者，在本次IPO中認(rèn)購5000萬美元。