恒大物業(yè)港股IPO路演于11月16日正式啟動。

此前一天晚間，中國恒大公告，恒大物業(yè)分拆上市已通過港交所聆訊。數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年恒大物業(yè)凈利潤年復(fù)合增長率高達195%，并成功吸引騰訊、云鋒基金、中信資本、周大福等巨頭入股。

從9月29日交表到如今過審，恒大物業(yè)前后歷時僅一個半月，刷新了物管公司赴港上市的最短時間紀(jì)錄。

據(jù)了解，此次恒大物業(yè)港股IPO計劃集資最多20至30億美元（約156億港元）。華泰國際、瑞銀、農(nóng)銀國際、建銀國際、中信證券和海通國際為聯(lián)席保薦人。公司募集資金將用于戰(zhàn)略收購及投資；開發(fā)其增值服務(wù)；升級信息系統(tǒng)及設(shè)備；招聘及培養(yǎng)人才及營運資金。

在業(yè)內(nèi)人士看來，恒大物業(yè)的分拆上市，是恒大集團降負(fù)債的重要舉措。

11月16日，中國恒大港股高開近3%，但截至當(dāng)日收盤微跌0.24%。

“從金融的角度看，因恒大集團整體負(fù)債較高，無論是多元化發(fā)展還是分拆恒大物業(yè)上市，都會對其整體估值、募資、金融結(jié)構(gòu)造成影響，也利于負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整。因為房產(chǎn)上市公司和物業(yè)公司的估值表現(xiàn)是不一樣的，物業(yè)公司的表現(xiàn)會更好。另外，從恒大相關(guān)多元化戰(zhàn)略的角度看，從商業(yè)、旅游到現(xiàn)如今物業(yè)上的布局，都是房地產(chǎn)相關(guān)多元化發(fā)展的路徑，全產(chǎn)業(yè)鏈都可以得到覆蓋。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者說道。

單一依賴或成估值“瓶頸”

公開資料顯示，恒大物業(yè)的歷史可追溯至1997年，作為全方位的物業(yè)管理人，恒大物業(yè)涵蓋中高端住宅物業(yè)、商用物業(yè)、主題樂園、產(chǎn)業(yè)園、康養(yǎng)項目、特色小鎮(zhèn)及學(xué)校。

截至2020年6月30日，恒大物業(yè)已訂約為1354個項目提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)，覆蓋22個省、五個自治區(qū)、四個直轄市及香港逾280個城市，總在管面積約為2.54億平方米而簽約面積為5.13億平方米，服務(wù)近二百萬個家庭。截至最后實際可行日期，恒大物業(yè)總簽約面積為5.27億平方米，而在管面積為2.69億平方米。

從財務(wù)數(shù)據(jù)上看，恒大物業(yè)現(xiàn)金流充裕且業(yè)績增速較快。2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日，恒大物業(yè)分別實現(xiàn)營業(yè)收入43.994億元、59.032億元、73.327億元及45.639億元，2017年-2019年復(fù)合年增長率為29.1%；實現(xiàn)凈利潤則分別為1.066億元、2.39億元、9.305億元及11.477億元。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年恒大物業(yè)位列中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)項目覆蓋城市數(shù)第二，并以總收入、總毛利及總凈利潤計排名第三，亦為簽約面積計排名第三及按在管面積計排名第四。2017年至2019年，恒大物業(yè)凈利潤以195.5%的復(fù)合年增長率增加，在中國物業(yè)服務(wù)20強企業(yè)中最高。

不過，從招股說明書中可以明確看到，恒大物業(yè)規(guī)模和盈利上的優(yōu)勢主要來源于恒大集團，但這一單一的業(yè)績來源，或讓恒大物業(yè)面臨一定潛在風(fēng)險。

公開資料顯示，恒大物業(yè)管理的絕大部分物業(yè)均由恒大集團開發(fā)。截至2017年、2018年及2019年12月31日及2020年6月30日，由恒大集團所開發(fā)物業(yè)的在管面積分別占總在管面積的99.6%、98.8%、98.4%及98.9%。

截至2020年6月末，恒大物業(yè)716項在管項目中只有13項約102.4萬平米來自獨立第三方，超過99%在管面積為承接母公司及其聯(lián)營和合營公司的項目；與之對應(yīng)，其物業(yè)管理服務(wù)收入近乎百分百來自關(guān)聯(lián)方。

更值得一提的是，恒大物業(yè)的單一最大客戶即是恒大集團，2017-2019年及2020上半年為其貢獻銷售收入19.35億元、24.40億元、26.58億元及15.97億元，分別占其總收入約44.0%、41.3%、36.3%及35.0%。

“恒大物業(yè)業(yè)務(wù)來源主要來自恒大集團，這在房地產(chǎn)行業(yè)是一種很普遍的現(xiàn)象，因為它首先是管理好集團內(nèi)體系的物業(yè)。但是如果上市之后，它的很多業(yè)務(wù)操作、資金來源都是獨立運作，將會更加市場化，可能也會收購別的企業(yè)，跟恒大本身房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)性就會逐漸減弱?！敝禺a(chǎn)分析師嚴(yán)躍進受訪指出。

不過，在部分參與港股投資的機構(gòu)人士看來，對單一開發(fā)商的過度依賴，會影響物業(yè)公司自身的造血能力，進而影響企業(yè)估值，尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)明顯的情況下，物管企業(yè)獨立開發(fā)業(yè)務(wù)能力是衡量其核心競爭力的關(guān)鍵。

“物業(yè)公司如果過往是給別人提供服務(wù)，在我們看來是更有價值的，但如果本質(zhì)上是依靠自身的房地產(chǎn)項目，那么它的價值其實是有限的?！睖弦患宜侥紮C構(gòu)人士受訪指出。

上市前夜市值突破750億

除了業(yè)績情況，恒大物業(yè)此次上市最引人關(guān)注的莫過于其“豪華”股東團。

今年8月，恒大物業(yè)曾引入一輪235億港元戰(zhàn)略投資，投資方包括華泰國際大灣區(qū)有限公司、華人置業(yè)創(chuàng)始人劉鑾雄之妻陳凱韻、云鋒基金、騰訊、農(nóng)銀國際、中信、光大控股、紅杉中國、周大福等14家。

其中，許家印好友，華人置業(yè)創(chuàng)始人劉鑾雄的妻子、華人置業(yè)執(zhí)行董事陳凱韻投資45億港元，持股比例5.373%；云峰基金認(rèn)購15億港元，持股比例1.791%；騰訊認(rèn)購12億港元，持股比例1.433%；夏海鈞認(rèn)購5.5億港元，持股0.657%；周大福創(chuàng)始人鄭家純家族認(rèn)購5億港元，持股比例0.597%。

以此折算，此次戰(zhàn)略投資恒大物業(yè)估值約為837.5億港元（約合750億元人民幣），在部分投資者看來這一估值水平已在較高位置。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前港股從事物業(yè)服務(wù)的上市公司合計35家，截至11月16日晚平均市盈率約為30倍。其中與恒大物業(yè)相似的碧桂園服務(wù)，一直穩(wěn)居港股物業(yè)第一股的“交椅”，市盈率55.96倍、總市值1328.64億元（碧桂園2019年凈利潤規(guī)模為17.18億元，約為恒大的1.8倍）；同期，綠城、保利物業(yè)市盈率則分別為48.75倍、40.38倍，總市值分別為307.65億元、272.57億元。

“一般對房地產(chǎn)上市公司估值會達到5-6倍，但物業(yè)類、資產(chǎn)類的公司相應(yīng)的估值會達到10倍甚至更高。這是市場對物業(yè)未來社區(qū)的運營，包括衍生服務(wù)有很大預(yù)期。因此這一類公司的估值會比純房地產(chǎn)公司上市的估值高很多。”陳晟受訪表示。

在業(yè)內(nèi)人士看來，未來恒大物業(yè)能否在一眾物業(yè)公司中“脫穎而出”，進一步帶動估值走高，則取決于公司能否跑出新的賽道，比如衍生服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、科技服務(wù)在物業(yè)里的應(yīng)用和提升。

“物業(yè)公司如果僅僅是保潔、保安、保全這三類業(yè)務(wù)，是達不到這么高的估值的。但現(xiàn)在有一種新興的業(yè)態(tài)，如果能夠圍繞物業(yè)衍生生活服務(wù)，對物業(yè)公司的估值就有很大的想象空間。所以最后還是取決于恒大物業(yè)走什么路線，是擴大規(guī)模，還是針對社區(qū)存量挖掘更多衍生的業(yè)務(wù)。比如說恒大的車跟社區(qū)的人的關(guān)聯(lián)，這都可以有一些很好的想象，關(guān)鍵看恒大是否能做得到位?！标愱蛇M一步指出。