2010年3月“兩會(huì)”上，溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中明確提出要“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，并于2010年4月及9月連續(xù)兩次出臺(tái)集群化調(diào)控政策，以調(diào)控房?jī)r(jià)。但至今來(lái)看，調(diào)控效果仍然不理想，房?jī)r(jià)依然維持上漲。特別是9月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)再次引起了決策層重視。

　　2010年12月26日，院溫家寶總理在做客中央人民廣播電臺(tái)中國(guó)之聲直播間訪談時(shí)稱，一定要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平。今年中央針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了十條措施和五條措施，“現(xiàn)在看來(lái)，落實(shí)得還不夠好”。中央已經(jīng)采取措施加大力度調(diào)控房?jī)r(jià)，將從兩個(gè)方面繼續(xù)加大力度：加大保障性住房的建設(shè)力度。其次，利用信貸的杠桿，抑制投機(jī)。并加強(qiáng)對(duì)土地的管理，土地要首先用來(lái)建保障性用房，對(duì)于投機(jī)的土地使用中央將嚴(yán)加管理。溫總理表示，“在我的任期內(nèi)，一定要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平，我還要為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)而努力，絕不會(huì)退縮”。這就是說(shuō)，中央對(duì)目前房?jī)r(jià)和調(diào)控的評(píng)判是，房?jī)r(jià)并非合理水平，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)還沒達(dá)到，將繼續(xù)加碼房地產(chǎn)調(diào)控，出臺(tái)新的調(diào)控政策，加大房?jī)r(jià)調(diào)控力度。

　　只是，不得不承認(rèn)的是，橫亙?cè)跊Q策層的堅(jiān)決表態(tài)面前的是，現(xiàn)實(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市勢(shì)已是相當(dāng)不樂觀，要達(dá)成“一定要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平”這一目標(biāo)的難度不小。本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，要想使房?jī)r(jià)回歸合理，尤要消除高地價(jià)下地價(jià)繼續(xù)上漲與通貨膨脹及將來(lái)繼續(xù)通貨膨脹預(yù)期物價(jià)上漲這兩個(gè)巨大障礙，這是無(wú)法回避而必須加以解決的問題。

　　首先是，高地價(jià)給高房?jī)r(jià)提供了支撐，地價(jià)繼續(xù)上漲或繼續(xù)拉高房?jī)r(jià)預(yù)期，為房?jī)r(jià)可能繼續(xù)上漲提供了理由和推力。

　　毫無(wú)疑問，土地是房地產(chǎn)開發(fā)所必需最主要“原材料”之一，開發(fā)商只有買了地，甚至是囤積了足夠土地，才能保證后續(xù)正?；驍U(kuò)大開發(fā)。在現(xiàn)行土地出讓制度和模式下，在土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)下，在房?jī)r(jià)、地價(jià)預(yù)期向上的市勢(shì)下，開發(fā)商就必須不斷買地。

　　近幾年來(lái)，幾乎所有高價(jià)買下的土地，通過(guò)房?jī)r(jià)上漲或囤地后的地價(jià)升值，消化了高地價(jià)成本，化解了風(fēng)險(xiǎn)，還獲得了可觀利益回報(bào)。地價(jià)不斷推高，反過(guò)來(lái)又推高房?jī)r(jià)或房?jī)r(jià)預(yù)期。就這樣，房?jī)r(jià)和地價(jià)這二者互相推高，互相拉升預(yù)期，就象兩個(gè)互相耦合的齒輪，一個(gè)轉(zhuǎn)動(dòng)帶動(dòng)另一個(gè)轉(zhuǎn)動(dòng)，然后兩個(gè)一起轉(zhuǎn)動(dòng)，互為推力。

　　近兩年，政府希望通過(guò)寬松的貨幣政策和信貸政策、低利率及物價(jià)上漲、房?jī)r(jià)上漲來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，拉動(dòng)GDP，對(duì)物價(jià)上漲或上漲預(yù)期不是很重視。到了今年，流動(dòng)性泛濫，通貨膨脹，負(fù)利率等，與房地產(chǎn)調(diào)控形成了對(duì)沖，再次見效不大。

　　本來(lái)，在調(diào)控政策作用下，前三季度，地價(jià)同比增速放緩，不僅罕見“地王”，一些地方還出現(xiàn)了流標(biāo)流拍。但由于通貨膨脹再次推高房地產(chǎn)等資產(chǎn)估值，房地產(chǎn)重回投資保值、對(duì)抗通貨膨脹的選項(xiàng)，為高房?jī)r(jià)提供了支撐，繼續(xù)推高房?jī)r(jià)預(yù)期，再次拉升土地投資回報(bào)預(yù)期，導(dǎo)致了最近地價(jià)再次上漲。2010年11月后，全國(guó)地王再次頻出，遍及多個(gè)二線城市，再次拉高了地價(jià)。

　　在地王的背后，卻有著大量的閑置土地。自2004年以來(lái)，房地產(chǎn)供地逐年增長(zhǎng)，今年全國(guó)土地供應(yīng)大幅增加，而到處可見囤地閑地。2010年8月，媒體曝光國(guó)土部向銀監(jiān)會(huì)披露了1457宗閑置土地。隨后，國(guó)土資源部召開專題新聞發(fā)布會(huì)，截至2010年5月底，全國(guó)共上報(bào)房地產(chǎn)閑置土地宗數(shù)2815宗，面積16.95萬(wàn)畝。至今，囤地閑地還在繼續(xù)，依舊泛濫。如上海，自2009年1月至2010年底所拍出土地中，84幅樓板價(jià)過(guò)萬(wàn)，其中有23幅土地接近已接近或達(dá)到閑置一年囤地標(biāo)準(zhǔn)，僅12幅部分開工或全部開工，所占比率不足兩成?？梢姡邎?zhí)行嚴(yán)重不到位，囤地閑地泛濫，打擊囤地不力，依舊是治理土地市場(chǎng)所面臨的主要問題。

　　另一方面，雖然2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議政府已明確要把穩(wěn)定價(jià)格總水平放在更加突出的位置，雖然央行在2010年已經(jīng)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和2次加息，但迄今來(lái)看，政府在打擊通貨膨脹的行動(dòng)措施上等方面顯得依然保守。不僅央行的加息反應(yīng)太慢，時(shí)間拖得太久，而且這兩次加息明顯幅度不夠，總共才加息50個(gè)基點(diǎn)，與2008年9月16日開始的連續(xù)降息即百日內(nèi)連續(xù)5次降息、降息幅度高達(dá)216個(gè)基點(diǎn)難以相比，打擊通貨膨脹的力度明顯有限，效果也難以樂觀。今年第二次加息后，負(fù)利率幅度依然高達(dá)2.35%，可基于目前種種跡象而言，央行看起來(lái)依然不愿意連續(xù)大幅加息。因此，市場(chǎng)預(yù)期通貨膨脹還得繼續(xù)，物價(jià)還得上漲，房?jī)r(jià)還可能繼續(xù)上漲。這樣，房?jī)r(jià)、地價(jià)及其預(yù)期還可能推高，囤地閑地還可能蔓延。本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，如果政府不及時(shí)采取更嚴(yán)厲調(diào)控措施，地價(jià)或地價(jià)預(yù)期可能繼續(xù)向上，其結(jié)果將是進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)或房?jī)r(jià)預(yù)期。{page_break}

　　如此看來(lái)，要想使房地產(chǎn)調(diào)控真正見效，使房?jī)r(jià)回歸合理水平，就必須出重拳打擊通貨膨脹，遏止物價(jià)上漲，并使物價(jià)合理回落，同時(shí)還必須進(jìn)一步采取措施、加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，尤其要加大土地調(diào)控力度，堅(jiān)決嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)行已經(jīng)出臺(tái)的政策，嚴(yán)厲打擊囤地閑地和哄抬地價(jià)等行為。

　　為鞏固調(diào)控成果，強(qiáng)化已有政策措施的貫徹落實(shí)，2010年12月19日晚，國(guó)土資源部發(fā)出了《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，要求嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控政策措施，打擊囤地炒地閑置土地等違法違規(guī)行為，堅(jiān)決抑制少數(shù)城市地價(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)。這是2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后中央政府出臺(tái)的第一個(gè)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策通知，可看作是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開始、調(diào)控進(jìn)一步加碼的信號(hào)。

　　此前的2010年12月16日上午，國(guó)家土地總督察徐紹史在北京約談違法用地較為嚴(yán)重的12個(gè)地方政府主要負(fù)責(zé)人。2010年12月16日下午，國(guó)土資源部、監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部正式啟動(dòng)了全國(guó)土地管理“問責(zé)”。 2010年12月20日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)稱，要堅(jiān)定貫徹落實(shí)中央調(diào)控政策的信心和主動(dòng)性，加快閑置土地清理查處，堅(jiān)決打擊違法違規(guī)用地行為。

　　2010年，對(duì)囤地閑地，政策多次強(qiáng)調(diào)要加快處理速度，加大處罰力度。然而，經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)說(shuō)明，從政策到落實(shí)一般會(huì)大打折扣。事實(shí)上，至今，相關(guān)打擊囤地閑地的政策幾乎成為了擺相，全國(guó)也沒幾宗囤地閑地被處罰。而且，在首批被約談的12個(gè)土地違法縣市中，一些囤地大戶、掛牌督辦案件所在城市無(wú)一上榜，對(duì)此輿論紛紛表示質(zhì)疑。

　　可以說(shuō)，如果政策上的頂層設(shè)計(jì)不能成為執(zhí)行上落地利劍，政府不能有效打擊通貨膨脹，物價(jià)、房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，不能依法打擊囤地閑地，那么，本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，很難消除土地市場(chǎng)的瘋火癥，很難治理土地市場(chǎng)上的囤地閑地頑疾。其結(jié)果是，又何以降地價(jià)?進(jìn)而又何以降房?jī)r(jià)、使之回歸至合理?

　　法國(guó)興業(yè)銀行迪倫•格賴斯曾說(shuō)過(guò)：買進(jìn)大宗商品，就相當(dāng)于賣出人類的獨(dú)創(chuàng)力。將之借運(yùn)用到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)：賣出高價(jià)土地，或就相當(dāng)于買斷了房地產(chǎn)的創(chuàng)新力，動(dòng)搖了對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的信心。

　　為打擊通貨膨脹，助力房地產(chǎn)調(diào)控，增強(qiáng)物價(jià)調(diào)控和房?jī)r(jià)調(diào)控的信心，央行可能會(huì)在明年年初甚至年底繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并在明年元月份再加息。這是因?yàn)椋啾容^于加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的實(shí)際效力而言，政府更需要或最需要的是其行為的信號(hào)作用和對(duì)預(yù)期的影響作用。應(yīng)該說(shuō)，為強(qiáng)化效果，緊接著在明年初甚至年底再上調(diào)存款準(zhǔn)備金率或是最好的一招。在這種時(shí)候，2010年的信貸投放已經(jīng)結(jié)束，2011年的信貸投放還沒開始，屬于過(guò)渡階段的真空期，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對(duì)銀行的實(shí)際影響不大，但可收到相當(dāng)好的政策效果。