“三道紅線”壓頂，房企融資端經(jīng)不起一絲風(fēng)吹草動(dòng)。

      6月21日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家披露中梁控股（02772.HK）聯(lián)席總裁李和栗確認(rèn)離職。6月23日，中梁三只2022年到期的美元債創(chuàng)下最近3個(gè)月來(lái)最大跌幅。截至6月29日發(fā)稿，上述三只美元債跌勢(shì)不止。

該公司本計(jì)劃上周五（6月25日）公告，后提前至6月24日早上港股開(kāi)市前發(fā)公告，并由中梁執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官游思嘉主持召開(kāi)投資者電話會(huì)解釋公司經(jīng)營(yíng)、債務(wù)等方面情況。知情人士表示，該投資者會(huì)議由瑞銀幫忙協(xié)調(diào)安排。

游思嘉在投資者會(huì)上解釋李和栗因?yàn)閭€(gè)人發(fā)展原因離職，強(qiáng)調(diào)目前中梁所采取的三層管理結(jié)構(gòu)：集團(tuán)高管負(fù)責(zé)機(jī)制和戰(zhàn)略;子集團(tuán)和大區(qū)負(fù)責(zé)投資賣樓和重要經(jīng)營(yíng)決策;底層開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的管理人員負(fù)責(zé)執(zhí)行。游思嘉認(rèn)為這是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的組織架構(gòu)。據(jù)其透露，何劍接替李和栗，將來(lái)負(fù)責(zé)投資產(chǎn)品開(kāi)發(fā)銷售客服等開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

6月24日，李和栗對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，離職之后，將從事投資業(yè)務(wù)。

作為三道紅線試點(diǎn)房企之一的中梁，資本市場(chǎng)對(duì)于其人事變動(dòng)與債券變化敏感度相對(duì)較高。游思嘉透露，目前中梁仍在等待離岸債券發(fā)行額度的審批，以發(fā)行新境外債用于對(duì)其合計(jì)總規(guī)模為9.5億美元的三只境外債進(jìn)行再融資。

美元債大跌之后

前述三只美元債包括：一只將于2021年9月26日到期的美元債，現(xiàn)存規(guī)模4億美元，票面利率為11.5%；一只將于2022年1月31日到期的美元債，現(xiàn)存規(guī)模2.5億美元，票面利率為7.5%；一只將于2022年5月19日到期的美元債，現(xiàn)存規(guī)模3億美元，票面利率為8.5%。

美元債大跌，游思嘉表示，如果有必要，公司將安排從境內(nèi)向境外匯出資金，用于兌付其2021年9月到期的4億美元債。同時(shí)，管理層補(bǔ)充，不排除公司提前回購(gòu)美元債的可能性。

中梁手中還有一筆將于今年11月22日到期的美元債，現(xiàn)存規(guī)模2億美元，票面利率為8.875%，這只美元債全部本金被兩位持有人持有。中梁目前已經(jīng)與其2021年11月到期的美元債的兩位持有人達(dá)成一致，到期前將滾續(xù)整批債券。

受到今年以來(lái)泰禾、華夏幸福等債券兌付影響，房企的債券圈其實(shí)非常脆弱，經(jīng)不起一絲風(fēng)吹草動(dòng)。

游思嘉首先拋出中梁還有融資空間的觀點(diǎn)。比如，7000萬(wàn)美元銀團(tuán)貸款有機(jī)會(huì)獲得展期，但這是建立在信用評(píng)級(jí)保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上。此外，中梁還有招數(shù)應(yīng)對(duì)資金緊張。由于大股東持股占據(jù)總股本83%，還有引戰(zhàn)、增發(fā)的空間。甚至連中梁控股集團(tuán)董事長(zhǎng)楊劍另一關(guān)聯(lián)公司華晟，游思嘉也澄清，中梁對(duì)其沒(méi)有債務(wù)擔(dān)保。

償債能力存不確定性

換總裁事件之后，中梁一直強(qiáng)調(diào)自己是一家戰(zhàn)略和機(jī)制為導(dǎo)向、集體領(lǐng)導(dǎo)、系統(tǒng)化管理經(jīng)營(yíng)模式的企業(yè)。但如何在投資者面前表現(xiàn)公司的償債能力，游思嘉費(fèi)了一番心思。

盡管已經(jīng)降到黃檔，但中梁依然面對(duì)棘手的債務(wù)管理。比如融資之難。受制于監(jiān)管層對(duì)融資端的嚴(yán)控，中梁境內(nèi)直融目前沒(méi)有新的進(jìn)展。中梁坦承，在銀團(tuán)貸款上，銀行會(huì)先給大房企，中梁只能分到“一點(diǎn)點(diǎn)肉”。到明年3月到期的7000萬(wàn)美元雙邊銀團(tuán)，“因?yàn)殂y行額度一般會(huì)留給最高評(píng)級(jí)的企業(yè)，不太會(huì)有增量?！敝辛汗芾韺犹钩小?/p>

游思嘉指出自身總體債務(wù)水平可控且短期內(nèi)沒(méi)有兌付及再融資壓力。原因之一是公司主要依賴于以項(xiàng)目抵押為主的開(kāi)發(fā)貸，時(shí)間上比較分散，沒(méi)有到期集中度；二是按照項(xiàng)目現(xiàn)金流提早安排回款。

中梁預(yù)計(jì)自己到今年6月底總債務(wù)和去年年底持平，約為540億元，“雖然黃檔房企有息負(fù)債增速可以達(dá)到10%，但我們不一定會(huì)增長(zhǎng)”。

與之相對(duì)應(yīng)的是，中梁今年前5月投資57個(gè)項(xiàng)目花了388億人民幣。對(duì)此中梁方面沒(méi)有做過(guò)多解釋。新拿的地貨值900億人民幣，其中三線城市占比65%，地貨比超過(guò)2.5倍。

具體到財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上，中梁有信心在今年6月底將非銀貸款在有息負(fù)債中的比重從2020年年底的28%降到25%，如果順利，2021年年底降到20%-25%。

但中梁未必一定能在今年年底將平均融資成本從8.5%降到年初預(yù)期的8%。原因是未來(lái)6個(gè)月內(nèi)，美元債融資成本的不確定性。游思嘉也希望投資者們能夠理解。

從投資者會(huì)釋放的信息來(lái)看，中梁采取了一些措施，比如降低對(duì)高息債的依賴，比如減少364天公募債的發(fā)行，提高長(zhǎng)債的占比；二是總量上不做特別增加。

游思嘉表示，如果公司的信用評(píng)級(jí)保持穩(wěn)定，其未償?shù)?000萬(wàn)美元的銀團(tuán)貸款將大概率會(huì)得到展期。這筆銀團(tuán)貸款將于2022年3月到期。恒生銀行和中國(guó)銀行是該銀團(tuán)貸款的貸款方，本筆貸款中2000萬(wàn)美元貸款本金由恒生銀行提供，而剩余5000萬(wàn)美元貸款本金由中國(guó)銀行提供。

其次，中梁境內(nèi)債券融資計(jì)劃尚未取得進(jìn)展。游思嘉認(rèn)為，中央監(jiān)管機(jī)構(gòu)自2021年3月份以來(lái)進(jìn)一步收緊了地產(chǎn)行業(yè)的融資，比想象中嚴(yán)厲。但他預(yù)計(jì)不會(huì)有新的更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，未來(lái)預(yù)期會(huì)有第二批、第三批房企試點(diǎn)，覆蓋50強(qiáng)、100強(qiáng)的房企。更多房企融資偏緊。

另外，中梁存量商票不會(huì)超過(guò)15億元，目前沒(méi)有做任何延期。游思嘉認(rèn)為相比其他主流房企，這個(gè)金額不算多。

中梁控股在其2020年財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上曾表示，中梁控股預(yù)計(jì)將于今年9月底正式獲得首個(gè)銀行間中期票據(jù)(MTN)發(fā)行額度，這是中國(guó)擴(kuò)大房企進(jìn)入銀行間債券市場(chǎng)機(jī)會(huì)試點(diǎn)計(jì)劃的一部分。主要目的是鼓勵(lì)房企通過(guò)銀行間債券市場(chǎng)為其他類型債務(wù)進(jìn)行再融資。能否獲批，目前仍是未知數(shù)。