公募REITs基金銜枚疾進(jìn)。

2021年5月8日，已有10只REITs產(chǎn)品上報。

5月17日晚，首批9只公募REITs基金正式獲得證監(jiān)會批復(fù)。

5月19日，首批9只公募REITs基金發(fā)布了詢價公告、招募說明書、托管協(xié)議等文件。

5月24日起，部分公募REITs基金將開始詢價；5月30日起，部分公募REITs認(rèn)購。

6月7日，部分公募REITs確定網(wǎng)下和公眾部分最終發(fā)售份額；6月11日，部分公募REITs基金將正式成立。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)研了解，機(jī)構(gòu)投資者對首批9只公募REITs基金很熱情。

市場人士大多認(rèn)為，在接下來的發(fā)行中，盡管目前總體上基金發(fā)行市場冷淡，但首批公募REITs基金仍可能出現(xiàn)“超募”“比例配售”的現(xiàn)象。

萬億賽道？

對于投資人來說，公募REITs產(chǎn)品是一個新鮮事物。而我國公募REITs市場潛在規(guī)模在萬億元級別以上。

來自北京大學(xué)光華管理學(xué)院的研究報告顯示，保守估計，中國公募REITs市場規(guī)模將達(dá)到4萬億元至12萬億元。

5月17日，中國證監(jiān)會正式準(zhǔn)予首批9單公募REITs注冊。標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)進(jìn)程又跨越了一個重要的里程碑。

首批9單公募REITs中，深交所4單，上交所5單，據(jù)記者統(tǒng)計，預(yù)計募集規(guī)模合計近300億元。

來自深交所首批4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目，分別為中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金和紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。預(yù)計募集規(guī)模合計近140億元。

來自上交所首批5單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目，分別為華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、浙商證券滬杭甬杭徽高速封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金和中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。

此次公募REITs基金有三種發(fā)售方式：通過向戰(zhàn)略投資者定向配售（“戰(zhàn)略配售”）、向符合條件的網(wǎng)下投資者詢價發(fā)售（“網(wǎng)下發(fā)售”）及向公眾投資者公開發(fā)售（“公眾發(fā)售”）相結(jié)合的方式進(jìn)行發(fā)售。

值得一提的是，跟普通基金相比，公募REITs基金在認(rèn)購上多了一個詢價環(huán)節(jié)，這跟上市公司IPO類似。為此，首批公募REITs專門發(fā)布了詢價公告。

從整個流程來看，首先，公募REITs基金需要做網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者的詢價，然后發(fā)布詢價公告，愿意認(rèn)購的投資者根據(jù)價格區(qū)間在交易所的IPO系統(tǒng)中參與投標(biāo)；詢價完畢后根據(jù)報價情況完成定價；接著，投資者根據(jù)定價上報認(rèn)購量，確定之后完成發(fā)售過程；最后基金成立上市。

上交所公布的REITs產(chǎn)品信息顯示，根據(jù)流程，T日也就是5月31日，為網(wǎng)下基金份額認(rèn)購日及繳款日、公眾基金份額認(rèn)購日及繳款日；T-8日（5月19日）披露招募說明書、詢價公告等文件；T-7日網(wǎng)下路演；T-5日（5月24日）為詢價日；T-1日刊登發(fā)售公告。5月30日投資者就可以買到REITs基金。

總體來看，7只公募REITs產(chǎn)品詢價時間為5月24日，2只為5月25日。

9只公募REITs基金，6只詢價區(qū)間大多在2~5元，3只詢價區(qū)間在8~10元。

吸引大量機(jī)構(gòu)投資

投資人最關(guān)心的是，公募REITs基金的吸引力如何？

“公募REITs基金偏中低風(fēng)險，和股票基金相比風(fēng)險較低，和固收類基金相比風(fēng)險偏高一些。公募REITs作為一個新品種，給投資者提供了一個新的投資標(biāo)的，投資者可以根據(jù)自己的風(fēng)險偏好，對公募REITs充分了解之后再進(jìn)行投資?！鼻昂ｉ_源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍說。

此外，博時基金指出，公募REITs作為一種資產(chǎn)組合分散化管理的有效工具，和其他資產(chǎn)類別的相關(guān)性較低，投資公募REITs有助于降低由股票和債權(quán)構(gòu)成的資產(chǎn)組合風(fēng)險并提高其分紅率水平。此外，由于公募REITs具有強(qiáng)制分紅要求，并受益于穩(wěn)定的派息水平以及資產(chǎn)成熟運(yùn)營，可有效對沖周期性波動風(fēng)險。

從戰(zhàn)略投資者參與的熱情來看，公募REITs非常受歡迎。

首批9只公募REITs基金初始募集基金總額預(yù)計在300億左右。各只基金的戰(zhàn)略配售比例均超過55%，在55.33%-78.97%之間，有4家戰(zhàn)略配售比例超過70%，如浙江杭徽74.30%、首創(chuàng)水務(wù)76%、普洛斯72%、廣州廣河78.97%，說明有一批機(jī)構(gòu)投資者很喜歡公募REITs基金。

首批9只公募REITs基金的戰(zhàn)略投資者占比較大，這導(dǎo)致用來做除戰(zhàn)略配售之外的網(wǎng)下和網(wǎng)上公眾投資發(fā)行的份額不太多。

因此，市場認(rèn)為，即使在目前募資的淡市中，首批9只公募REITs基金的發(fā)行也很可能出現(xiàn)“超募”“比例配售”的情況，其中，銀行理財子公司、券商、保險等對參與公募REITs的戰(zhàn)略配售和詢價的積極性很高。

以戰(zhàn)略配售比例最高的廣州廣河產(chǎn)品為例，該基金詢價區(qū)間12.471元/份—13.257元/份，詢價時間為5月25日。準(zhǔn)予募集份額7億份。其中，戰(zhàn)略配售份額5.528億份，占基金份額發(fā)售總量的比例為78.97%；網(wǎng)下初始發(fā)售數(shù)量為1.12億份，占扣除初始戰(zhàn)略配售數(shù)量后發(fā)售數(shù)量的76.22%; 公眾投資者初始發(fā)售數(shù)量僅為 0.35億份，占扣除初始戰(zhàn)略配售數(shù)量后發(fā)售數(shù)量的23.78%。

公告顯示，平安廣州交投公募REITs由平安基金擔(dān)任公募基金管理人，平安證券擔(dān)任資產(chǎn)支持證券管理人和財務(wù)顧問，雙方共同協(xié)助廣州交通投資集團(tuán)有限公司完成本次公募REITs項目申報。

該產(chǎn)品對應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施項目為廣河高速（廣州段），位于粵港澳大灣區(qū)核心地段，項目全長70.75公里，是目前國內(nèi)首批申報的公募REITs中估值及規(guī)模最大的一單。借助REITs產(chǎn)品的發(fā)行，可打通廣州交投在“投、融、建、管、退”全生命周期的發(fā)展與投融資鏈條，在優(yōu)化商業(yè)模式的同時，實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的利潤貢獻(xiàn)，促進(jìn)項目持續(xù)健康平穩(wěn)運(yùn)營。

平安廣州交投公募REITs投向的高速公路資產(chǎn)，算是較為優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的之一。從行業(yè)上來看，經(jīng)過多年的制度改革，大多數(shù)省份的高速公路主體已經(jīng)完成集中化管理，各地均擁有一家占據(jù)主導(dǎo)地位的高速公路經(jīng)營主體，業(yè)務(wù)占比較高，具有明顯的集聚特征。根據(jù)《2019年全國收費(fèi)公路統(tǒng)計公報》，截至2019年，我國高速公路通車?yán)锍?4.28萬公里，占收費(fèi)公路總里程的83.48%，其中政府還貸性高速公路7.45萬公里，占高速公路總里程的52.13%，經(jīng)營性高速公路6.84萬公里，占高速公路總里程的47.87%。

平安基金REITs有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“中國如此龐大的高速公路沉淀資產(chǎn)，通過公募REITs盤活是非常好的選擇?！惫糝EITs具有權(quán)益型融資工具屬性，在盤活存量資產(chǎn)的同時，可以有效幫助企業(yè)降低負(fù)債率。站在投資人角度，高速公路公募REITs是一款整體風(fēng)險相對可控、分紅較為穩(wěn)定的理財產(chǎn)品，不僅適合機(jī)構(gòu)投資人，對普通投資者也具有較大吸引力。

而另一只公募REITs——招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs獲得了資本市場的追捧，各類型專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者熱情高漲、踴躍參與，在原計劃外部戰(zhàn)略配售（不含原始權(quán)益人認(rèn)購部分）預(yù)留30%額度情況下獲得了近3倍超額認(rèn)購。目前招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs最終鎖定戰(zhàn)略投資者10余家，除原始權(quán)益人招商蛇口外，其他戰(zhàn)略投資者類型為保險資金、大型央企投資機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)基金、銀行和券商自營及理財資金。

除了機(jī)構(gòu)之外，散戶也很關(guān)注公募REITs。據(jù)悉不少散戶近期在咨詢相關(guān)產(chǎn)品情況。

據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在股市不太好，風(fēng)險較大，而銀行理財產(chǎn)品“剛性”兌付將結(jié)束，公募REITs從風(fēng)險和收益來看，是不錯的代替產(chǎn)品。

“兵家必爭之地”

目前，公募REITs是有實力的公募管理人的“兵家必爭”之地。

從首批9只公募REITs基金來看，每只基金一般有3名擬任基金經(jīng)理，其中首鋼綠能有4名擬任基金經(jīng)理。

相關(guān)基金經(jīng)理此前大多數(shù)有相關(guān)產(chǎn)業(yè)工作經(jīng)驗，是公募管理人為推進(jìn)公募REITs業(yè)務(wù)引進(jìn)的人才。

事實上，許多公募管理人不僅早早準(zhǔn)備好公募REITs的人才，而且也搭建了自己的REITs團(tuán)隊并不斷發(fā)展研究項目。

國泰君安自2019年試點(diǎn)調(diào)研伊始，便組建了專業(yè)團(tuán)隊，在集團(tuán)體系內(nèi)建立了橫跨多部門的公募REITs聯(lián)合推進(jìn)小組，提前布局基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場，密切跟蹤關(guān)注政策進(jìn)展，深入研究不同地區(qū)國資轉(zhuǎn)讓、稅務(wù)籌劃等行業(yè)性問題及解決方案。

博時基金表示，早在2008年就開啟了REITs研究工作，并且儲備了不動產(chǎn)投資領(lǐng)域?qū)I(yè)人員；博時基金的全資子公司博時資本在2012年成立以來也操作了多單ABS和類REITs項目。

去年在公募REITs相關(guān)的通知和法規(guī)出臺后，博時基金內(nèi)部聯(lián)合母子公司資源第一時間組建了公募REITs的工作小組，并及時市場化招聘了多名具有REITs投資運(yùn)營能力的專業(yè)人才。

同時，該公司有效協(xié)同招商證券和中信證券，就其在股權(quán)融資領(lǐng)域、私募REITs等資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗進(jìn)行高效的交流溝通，在各自獨(dú)立開展盡職調(diào)查的基礎(chǔ)上，共同推進(jìn)博時招蛇REITs項目進(jìn)程。

平安基金表示，公司是國內(nèi)較早布局公募REITs業(yè)務(wù)的先行者之一，目前公司已建立超過10人的專職團(tuán)隊，產(chǎn)品成員具備IPO、財務(wù)、法律、稅收、資產(chǎn)評估等專業(yè)經(jīng)驗，運(yùn)營人員分別來自國內(nèi)主流高速公路運(yùn)營及投資機(jī)構(gòu)，均具備5年以上基建投資和運(yùn)營管理經(jīng)驗。

除首批9只公募REITs基金之外，不少基金公司向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示有意申報公募REITs產(chǎn)品。