“房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，最主要還是紅利在推動(dòng)，有剛需的紅利、土地的紅利和金融的紅利等。如今，很多紅利逐漸在消失，這就要求我們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)做一些改變?！痹?月8日舉辦的“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”上，陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌在演講中表示。

吳建斌有關(guān)“紅利消失”的觀點(diǎn)得到與會(huì)者的普遍認(rèn)可。近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)邁過(guò)供需平衡點(diǎn)，從供不應(yīng)求進(jìn)入總體供大于求的階段。與此同時(shí)，長(zhǎng)效機(jī)制開始運(yùn)行，樓市調(diào)控趨于常態(tài)化。這不僅在壓縮企業(yè)的利潤(rùn)，也使得房地產(chǎn)從“黃金時(shí)代”逐漸過(guò)渡到“白銀時(shí)代”。

作為資深房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作從業(yè)者，吳建斌站在財(cái)務(wù)和金融的視角，做了主題為“當(dāng)下房地產(chǎn)高質(zhì)量增長(zhǎng)的基本邏輯”的演講，探討不確定時(shí)代下的房企策略。

三類指標(biāo)支撐房企高質(zhì)量發(fā)展

吳建斌表示，2020年，受疫情的沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大的不確定性。在這種情況下，房企要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)，需設(shè)定三類指標(biāo)。

其一是業(yè)績(jī)指標(biāo)，包括銷售額、結(jié)算收入、新增土儲(chǔ)、銷售回款等四個(gè)細(xì)分指標(biāo)?！叭绻康禺a(chǎn)市場(chǎng)每年保持一定的增長(zhǎng)，我最關(guān)心的就是這幾個(gè)指標(biāo)增長(zhǎng)的幅度。”

吳建斌認(rèn)為，前幾年，上述指標(biāo)的增長(zhǎng)幅度是非常高的。受各種因素的限制，今年能保持5%-10%的增長(zhǎng)就是非常了不起的事情。

其二是安全性指標(biāo)，包括負(fù)債率、短期借款占比、現(xiàn)金占比，負(fù)債總額以及信用評(píng)級(jí)等。

吳建斌指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性是非常大的，受到各方因素影響，過(guò)去幾年，房地產(chǎn)公司的負(fù)債率總體上要高于其他行業(yè)?！案哓?fù)債率在經(jīng)濟(jì)上行的情況下問(wèn)題不大，但是在市場(chǎng)橫盤或者下行的情況下，一些高負(fù)債的企業(yè)就會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)和壓力?！?/p>

其三是ROE（凈資產(chǎn)收益率）、ROIE（投資回報(bào)率）等結(jié)果指標(biāo)。吳建斌指出，從財(cái)務(wù)的角度，過(guò)去多年來(lái)，企業(yè)更多追求ROE。但由于各個(gè)方面的需要，最近一兩年來(lái)，公司更多看重的是ROIE，該指標(biāo)主要強(qiáng)調(diào)股東的資金回報(bào)。

他還表示，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)蓬勃向上，以及企業(yè)的發(fā)展，未來(lái)還有很多“風(fēng)口”不斷出現(xiàn)，企業(yè)的價(jià)值增長(zhǎng)指標(biāo)也逐漸被重視?！罢５慕Y(jié)算收入，還有企業(yè)未來(lái)長(zhǎng)期的價(jià)值在哪里？這一塊作為房地產(chǎn)公司要引起更多的重視，這也是我比較重視的方面?！?/p>

銷售是第一要?jiǎng)?wù)

要實(shí)現(xiàn)上述三個(gè)指標(biāo)的高質(zhì)量增長(zhǎng)，吳建斌以陽(yáng)光城為例，提出了房企的“六大行動(dòng)”，分別為：以收定支、狠抓銷售、重構(gòu)大運(yùn)營(yíng)體系、狠抓品質(zhì)革命、匹配的激勵(lì)機(jī)制、尋求資本擴(kuò)張。

“在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于不明朗，而且市場(chǎng)處于橫盤的情況下，銷售是第一要?jiǎng)?wù)。”吳建斌說(shuō)，雖然有可能面臨利潤(rùn)率不達(dá)標(biāo)的情況，但從安全的角度來(lái)考量，通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，才能讓企業(yè)保持健康的狀態(tài)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月份，全國(guó)商品房銷售額66895億元，同比下降5.4%。根據(jù)房企公布的上半年銷售數(shù)據(jù)，多數(shù)企業(yè)與去年同期大致持平，銷售有所增長(zhǎng)的房企，增幅也多在個(gè)位數(shù)。

吳建斌表示，受疫情影響，上半年房企銷售情況相對(duì)一般。到7、8月份，市場(chǎng)銷售基本恢復(fù)正常，預(yù)計(jì)下半年企業(yè)會(huì)加大供應(yīng)，并有可能使市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的局面。在這種情況下，怎么抓銷售，將是房企面臨的重大挑戰(zhàn)。

新冠肺炎疫情給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了不少新的機(jī)會(huì)。一方面，行業(yè)進(jìn)一步向產(chǎn)品回歸，綠色與智能成為市場(chǎng)趨之若鶩的產(chǎn)品概念；另一方面，物管行業(yè)等服務(wù)性領(lǐng)域迎來(lái)“風(fēng)口”，疫情后，多家物業(yè)公司登陸資本市場(chǎng)，其中不少物管公司是從房企分拆而來(lái)。

“一個(gè)企業(yè)要長(zhǎng)期發(fā)展，品質(zhì)一定要革命的?！眳墙ū蠼ㄗh，在綠色、環(huán)保、功能、按期交付、物業(yè)管理等方面下足功夫，同時(shí)打造富有特色的品質(zhì)IP，建立長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)力。

除此，房地產(chǎn)業(yè)還有可能遇上別的“風(fēng)口”。吳建斌表示，房地產(chǎn)公司要高質(zhì)量的發(fā)展，就要不斷地瞄準(zhǔn)風(fēng)口，在人力、資金等方面提前做好配合。這樣才有可能在下一個(gè)風(fēng)口到來(lái)的時(shí)候，將這些業(yè)務(wù)分拆出去，獨(dú)立發(fā)展。“這件事情從財(cái)務(wù)的角度是必做的，但也是需要花時(shí)間的?！?/p>