站在2020年這個特殊的節(jié)點，所有的房地產公司都在思考未來。日前，金地集團董事長凌克罕見地進行了一場直播演講，暢談他對房地產未來的判斷和金地的應對之道。

他認為，樓市未來十年將高位盤整，到2030年，新房銷量將回落到7億平方米，與2008年持平。

他沒有測算銷售金額。但多位頭部房企此前已有預計，未來10年將維持在10萬億左右，保利提出“峰值時代”概念，恒大要搶“十五萬億大餅”。

大佬們的思考背后，是中國房地產市場經過30年高速擴張，增量市場已見頂，房地產市場的大洗牌到來，馬太效應加速輪動，強者越強，“大魚吃小魚”將成為另類擴張方式，千億將成為生存門檻。

在規(guī)模市場站穩(wěn)腳跟后，更遠的未來，房企只有及時抓住科技、智能等新潮流，多元化發(fā)展才能穿越周期，立于時代浪尖而不倒。

見頂后的下滑

作為金地掌門人，凌克1993年便涉足房地產，27年里帶領金地開疆擴土，去年剛完成2000億元目標，位列第14名，在60%多的凈負債率下，保持凈利潤高位運行，他的看法對行業(yè)頗有借鑒和啟發(fā)。

在凌克看來，1998-2008年是房地產市場的起步發(fā)展期，增速不高。而后2008年金融危機至今，房企依靠“高周轉、高負債、高杠桿”的三高策略高速擴張，銷售額、房價雙雙大幅拉升。

而在十二年的高速擴張后，2019年房地產銷售站上了16萬億的高峰。凌克認為，2019年起，中國房地產市場已進入“平穩(wěn)、低增速時代”。

凌克預測：“2020年到2030年，中國房地產的市場在銷量方面將會在一個頂部徘徊一段時間之后，會逐步地下降，即到2030年中國每年的新房銷量估計會在7億平方米左右，即大概回到2008年時?！?/p>

國家統(tǒng)計局信息顯示，2019年全國商品房銷售面積17億平方米，據此推算屆時房地產銷量將有58%的下滑，這是一個驚人的數(shù)字。

規(guī)模收縮，房價怎么演變？凌克表示，未來10年，房價會根據不同的經濟發(fā)展、居民收入增長情況，呈現(xiàn)波段性的上升。按照金地團隊的測算，10年后7億平方米，大約有10萬億左右的銷售額。

英雄所見略同，夏海鈞等房企大佬也深刻認識到了行業(yè)趨勢的變化。

2019年8月，恒大副主席兼總裁夏海鈞在中期業(yè)績會上表示，中國房地產的天花板已現(xiàn)，新房銷售金額將維持在15萬億元左右，向上不會有太大突破，下滑則在12、13萬億元左右。

保利地產此前白皮書指出，房地產已進入了峰值時代，未來5-10年，增量市場有望保持10萬億＋的規(guī)模。

房企生存之戰(zhàn)

沒有人想到，這么快，中國房地產市場的增量就快沒有了，擺在大家面前的，首先是生存，“搶蛋糕”。

凌克強調，未來房企強者越強、弱者大量被淘汰。頭部房企還有不少增長空間：“到目前為止，排在前面的大開發(fā)商，占的比重并不算很大。”

凌克將中國樓市與美國對標：“現(xiàn)在中國前20名的開發(fā)商，占有全國的市場份額大致是25%-30%；但對比美國前20名的開發(fā)商，占有全國的房地產市場的比例則是65%。”

這意味著，中國包括金地在內的TOP20房企還有35個百分點之多的提升空間。

“銷售市場的大餅已定”，夏海鈞也指出，三年以后，中國前十大的地產商大概會占到全部銷售額的40%。前三大的地產商，大概要占到20%左右，即3萬億元。

到那時，中國的龍頭房企要想在三甲排名中露臉，銷售規(guī)模應該達到1萬億元左右。

這也是恒大在今年3月份的業(yè)績會上，董事局主席許家印提出今年沖擊8000億，后年銷售萬億的背景。

事實上，房地產公司的洗牌早已開始。2019年千億房企已達到34家。同時，馬太效應再度加強，據克而瑞統(tǒng)計，截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益銷售金額集中度已分別達到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。

克而瑞表示， TOP30房企，即千億以上規(guī)模，已成為房企生存發(fā)展的分水嶺。一位廣州百億級的房企高管也感嘆，千億已成房企生存門檻。

要在這樣的市場中生存，要沖到規(guī)模的前面，并購成為關鍵手段。夏海鈞就表示，未來的市場空間，不是由房地產增量市場不斷的擴張帶來，而是中小企業(yè)被兼并收購，從而實現(xiàn)大企業(yè)的擴張。

去年，作為房企的并購王者，孫宏斌帶領融創(chuàng)中國權益銷售進入三甲，而掉隊多年的世茂以大舉收并購成為黑馬，反超龍湖，挺進前十。

一邊是龍頭房企收并購潮起，另一邊卻是中小房企的離場出局，被收并購的企業(yè)大多是資金鏈出問題的房企。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，未來幾年，房企并購趨勢會更加明顯。從2019年以來的情況看，由于房企融資端受到嚴格限制，排名靠后的房企融資渠道收窄，融資成本高。這對于成本管控能力不強的中小房企來說，通過并購方式和大公司合作不失為一種生存方式。

對于房企來說，危機與機遇并存，馬太效應加速輪動。

凌克認為，未來將進入“柯步道格拉斯生產函數(shù)”的增長曲線年代，它的核心是指，房企在勞動與資本投入一定數(shù)量的情況下，要想產出更多的利潤，要依靠科技力、智能化。

“目前高層住宅最快的施工速度，大概是5.5-6天建好一層，而在毛利率和凈利率下滑的行業(yè)趨勢下，提高表內外負債和融資成本已很難大幅提高房企收益。”凌克稱，在行業(yè)建設周期、資本投入都達到極限之后，要獲得新的增長，必須依靠技術進步。

對于今年的市場，凌克也有獨到看法。今年疫情后，部分土地和銷售市場都出現(xiàn)了火爆的跡象，對此凌克認為，因為貨幣供應量比較大，大家手上的錢比較多，地價就容易拍得較高。但金地認為房住不炒的基調不變，在地價特別高時，金地不會去追高。

他表示，希望過一段時間，隨著土地推出越來越多，發(fā)展商手中資金消耗一部分之后，土地市場會更理性，屆時金地會考慮做更多的土地投資。