2020年という特殊な節(jié)目に立ち、すべての不動(dòng)産會(huì)社が將來(lái)を考えている。金地グループのレクック會(huì)長(zhǎng)はこのほど、珍しくライブ演説を行い、不動(dòng)産の將來(lái)についての判斷と金地の対応について語(yǔ)った。

彼は、不動(dòng)産市場(chǎng)は今後10年間で高位になると考えています。2030年には、新築住宅の販売量は7億平方メートルまで下がり、2008年と同じです。

彼は販売金額を測(cè)っていません。しかし、複數(shù)の頭の住宅企業(yè)はこれまでに、今後10年間で10兆円前後を維持すると予想されています。保利は「ピーク時(shí)代」という概念を打ち出しています。

大手者たちの思考の背後には、中國(guó)の不動(dòng)産市場(chǎng)が30年を経て急速に拡大し、市場(chǎng)の増分が頭打ちになっており、不動(dòng)産市場(chǎng)の大シャッフルが到來(lái)し、馬太効果が加速され、強(qiáng)者が強(qiáng)くなればなるほど、「大きな魚が小魚を食べる」は別種の拡張方式となり、千億は生存の檻となるだろう。

規(guī)模の市場(chǎng)で足場(chǎng)をしっかりと立った後に、もっと遠(yuǎn)い未來(lái)、不動(dòng)産企業(yè)は直ちに科學(xué)技術(shù)、知能などの新しい潮流を捉えて、多元化の発展は周期を通り抜けることができて、時(shí)代の波頭に立って倒れません。

頂上の滑りを見(jiàn)る

金の番人として、凌克は1993年に不動(dòng)産に足を踏み入れました。27年に金地開(kāi)疆拡大を率いて、去年2000億元の目標(biāo)を完成したばかりで、第14位にランクされました。

凌克から見(jiàn)ると、199-2008年は不動(dòng)産市場(chǎng)の初歩的発展期で、成長(zhǎng)率は高くないです。そして2008年の金融危機(jī)から現(xiàn)在に至るまで、不動(dòng)産企業(yè)は「高回転、高負(fù)債、高てこ」の三高戦略で急速に拡大し、売上高、住宅価格の雙雙重が大幅に上昇している。

年の急速な拡大の後で、2019年に不動(dòng)産の販売駅は16兆元のピークに上がりました。凌克氏は、2019年から中國(guó)の不動(dòng)産市場(chǎng)はすでに「安定、低成長(zhǎng)時(shí)代」に入ったと考えています。

凌克氏は「2020年から2030年にかけて、中國(guó)の不動(dòng)産市場(chǎng)は販売臺(tái)數(shù)の面でトップを徘徊した後、徐々に下降していく。つまり2030年までに中國(guó)の毎年の新築住宅の販売量は7億平方メートル前後、つまり2008年に戻るだろう」と予測(cè)している。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局の情報(bào)によると、2019年に全國(guó)の住宅販売面積は17億平方メートルで、これによって不動(dòng)産販売量は58%の下落が予想され、これは驚くべき數(shù)字である。

規(guī)模が縮小して、住宅価格はどう変化しますか？レクカーによると、今後10年間、住宅価格は経済発展、住民収入の増加狀況によって、バンド性の上昇を示すという。金地チームの試算によると、10年後には7億平方メートルで、約10兆元の売り上げがあります。

英雄の見(jiàn)解は同じで、夏海鈞などの不動(dòng)産企業(yè)の大男も業(yè)界の動(dòng)向の変化を深く認(rèn)識(shí)しました。

2019年8月、恒大副會(huì)長(zhǎng)兼社長(zhǎng)の夏海鈞氏は中間業(yè)績(jī)會(huì)で、中國(guó)の不動(dòng)産の天井はすでに現(xiàn)れており、新不動(dòng)産の販売金額は15兆元前後で維持され、向上に大きな突破はないと述べ、下落は12、13兆元前後である。

保利不動(dòng)産はこれまで白書によると、不動(dòng)産はピーク時(shí)代に入り、今後5～10年、増分市場(chǎng)は10兆＋の規(guī)模を維持する見(jiàn)込みだ。

企業(yè)生存の戦い

こんなに速く、中國(guó)の不動(dòng)産市場(chǎng)の増量がなくなってしまうとは誰(shuí)も予想していませんでした。みんなの前に並んでいるのは、まず生存です。

凌克氏は、未來(lái)の不動(dòng)産企業(yè)は強(qiáng)いほど、弱い者は大量に淘汰されると強(qiáng)調(diào)しました。頭部の不動(dòng)産企業(yè)はまだ多くの成長(zhǎng)スペースがあります。

凌克は中國(guó)の不動(dòng)産市場(chǎng)を米國(guó)と標(biāo)的にしました?！脯F(xiàn)在、中國(guó)のトップ20の開(kāi)発者は、全國(guó)の市場(chǎng)シェアの大體25%-30%を占めています。しかし、米國(guó)のトップ20の開(kāi)発者に比べて、全國(guó)の不動(dòng)産市場(chǎng)の比率は65%です?！?/p>

これは、中國(guó)が金地を含むトップ20の不動(dòng)産企業(yè)はまだ35%以上の空間があるということです。

「販売市場(chǎng)のパイはすでに決まっている」と夏海危機(jī)も指摘しています。3年後には、中國(guó)のトップ10の不動(dòng)産商が売上の40%を占めることになります。上位3つの不動(dòng)産會(huì)社は、20%ぐらいを占めます。つまり3兆元です。

その時(shí)になって、中國(guó)のトップの不動(dòng)産企業(yè)は3位の順位の中で顔を現(xiàn)したいならば、販売規(guī)模は1兆元ぐらいに達(dá)するべきです。

これも恒大が今年3月の業(yè)績(jī)會(huì)で、取締役局の許家印會(huì)長(zhǎng)が今年8000億元を衝撃し、再來(lái)年には兆元を販売するという背景を打ち出しました。

実は、不動(dòng)産會(huì)社のシャッフルはもう始まっています。2019年には數(shù)千億の不動(dòng)産企業(yè)が34社に達(dá)しました。また、馬太効果は再び強(qiáng)化され、克而瑞統(tǒng)計(jì)によると、2019年末までにTOP 3、TOP 10、TOP 30、TOP 50、TOP 100の不動(dòng)産企業(yè)の権益販売金額の集中度はそれぞれ9.5%、21.4%、35.7%、43.5%と53%に達(dá)した。

クレー氏によると、トップ30の不動(dòng)産企業(yè)は千億以上の規(guī)模で、すでに不動(dòng)産企業(yè)の生存発展の分岐點(diǎn)になっている。ある広州の百億級(jí)の不動(dòng)産企業(yè)の幹部も、千億はすでに不動(dòng)産企業(yè)の生存の敷居になっていると感嘆しています。

このような市場(chǎng)で生き殘るには、規(guī)模の前に突き進(jìn)むことが重要な手段となります。夏海危機(jī)によると、將來(lái)の市場(chǎng)空間は不動(dòng)産増分市場(chǎng)の拡大によるものではなく、中小企業(yè)が合併買収され、大企業(yè)の拡大を?qū)g現(xiàn)するという。

昨年、不動(dòng)産企業(yè)の合併王者として、孫宏斌は中國(guó)の権益を作って販売してベスト3に入るように指導(dǎo)して、落後した長(zhǎng)年の世茂は大挙して買収合併して黒馬になります。

一方、大手の不動(dòng)産企業(yè)は買収の波が巻き起こる一方、中小企業(yè)はアウトアウトになり、買収された企業(yè)の多くは資金チェーンに問(wèn)題がある不動(dòng)産企業(yè)です。

広東省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究員は、今後數(shù)年間、不動(dòng)産企業(yè)の合併の傾向がさらに顕著になると予想しています。2019年以來(lái)の狀況から見(jiàn)ると、不動(dòng)産企業(yè)の融資が厳しく制限されているため、ランキング後の不動(dòng)産企業(yè)の融資ルートが狹くなり、融資コストが高い。これはコスト管理能力が低い中小企業(yè)にとって、合併方式を通じて大企業(yè)と協(xié)力することは生存方式となります。

不動(dòng)産企業(yè)にとっては、危機(jī)とチャンスが共存し、マタイ効果が加速する。

凌克氏は、未來(lái)は「柯歩道拉斯生産関數(shù)」の成長(zhǎng)曲線の年代に入ると考えています。その核心は、不動(dòng)産企業(yè)が労働と資本を一定數(shù)量投入した場(chǎng)合、より多くの利益を生み出すためには、科學(xué)技術(shù)力、知能化に頼るべきです。

「現(xiàn)在の高層住宅の最速の工事速度は、5.5～6日で1階建てになっていますが、粗利率と純金利が低下している業(yè)界の傾向において、表の內(nèi)外の負(fù)債と融資コストを引き上げることは、不動(dòng)産企業(yè)の収益を大幅に上げることは困難です?！攻欹单工稀I(yè)界の建設(shè)サイクル、資本の投入が限界に達(dá)した後、新たな成長(zhǎng)を得るには、技術(shù)の進(jìn)歩に頼らなければならないと述べています。

今年の市場(chǎng)については、レクサスも獨(dú)自の見(jiàn)方を持っています。今年の疫病の後、一部の土地と販売市場(chǎng)では暴騰の兆しが見(jiàn)られました。これに対して、凌克さんは通貨の供給量が大きいため、みんなが持っているお金が多くて、地価が高くなりやすいと思っています。しかし、金地さんは不動(dòng)産は炒らないという基調(diào)は変わらないと考えています。地価が特に高い時(shí)は、金地さんは高いところを追いません。

彼は時(shí)間が経つと、土地の増加に伴い、開(kāi)発者の資金の一部が消耗された後、土地市場(chǎng)はより理性的になると期待しています。

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