11月22日，中糧置地控股有限公司(下稱“中糧置地”)所有高層齊聚上海，向其下200多個品牌的近400名商戶高層講述大悅城的中產(chǎn)階級經(jīng)濟(jì)學(xué)。

　　2013年底，中糧置地成功登陸香港資本市場，將大悅城的品牌推向了資本平臺。2014年9月，中糧置地宣布，將以124.6億港元的代價，收購目前已經(jīng)開業(yè)的6個大悅城資產(chǎn)包。借力國際資本市場，加速發(fā)展商業(yè)物業(yè)是中糧置地正在下的一盤棋。

　　品牌戰(zhàn)略聚焦

　　中糧集團(tuán)目前旗下有兩個地產(chǎn)上市平臺，一個是以住宅為主的中糧地產(chǎn)，一個以商業(yè)為主的中糧置地。作為中糧生活產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，中糧置地的主打品牌是大悅城。

　　“大悅城的目標(biāo)客戶群定位還是堅持18~35歲新興中產(chǎn)階級?！敝屑Z置地總經(jīng)理韓石說，所有大悅城的復(fù)制和發(fā)展都會延續(xù)這個初衷，保持年輕、時尚、潮流、品位的品牌定位。中糧置地做出這一判斷的理由是：18到35歲這個群體的年輕人更愿意接受新產(chǎn)品，更愿意為產(chǎn)品附加值買單，更愿意接受新鮮品牌，購買力和愿望非常強。而他們是整個社會消費的主體。因此大悅城也代表著下一步商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。

　　從2007年開始做項目、做行業(yè)、做品牌、做布局，到2011年做管理，到去年做體驗、今年做創(chuàng)新，中糧置地把握的基本原則是“一定要做到年輕人的引領(lǐng)，年輕人喜歡的方式”。

　　去年一年的體驗成果是改變了幾個大悅城的業(yè)態(tài)比例，由過去的“532”即50%零售30%餐飲20%的休閑體驗轉(zhuǎn)變?yōu)椤?33”即零售40%，餐飲30%，休閑體驗類占30%，加大整個大悅城的體驗感。

　　據(jù)韓石介紹，目前，中糧置地一共開業(yè)了六個大悅城項目，包括北京的西單、朝陽和天津、上海、沈陽、煙臺的項目。1~10月份，上述六個大悅城累計銷售額達(dá)到78億元，同比增長18%。今年預(yù)計總的客流量將突破1.1億人次，比去年同期增長10%，總營業(yè)額突破100億元，同比增長20%。

　　當(dāng)然，一個不可忽略的行業(yè)競爭現(xiàn)實是中糧置地創(chuàng)新的原動力。

　　而對電商帶來的沖擊，在今年的3月8日，大悅城聯(lián)手阿里，初嘗移動支付，將朝陽大悅城和上海大悅城作為試點，打造“3·8生活節(jié)”。大悅城通過打通移動支付這一形式，實際上是整合了線上和線下的資源，希望與電商攜手共贏，而不是相互對立。這對于零售業(yè)全渠道變革無疑是一次有效的探索。

　　對于大悅城的發(fā)展來說，今年迎來了另一個機(jī)遇。7月15日，國務(wù)院國資委宣布中央企業(yè)啟動“四項改革”試點工作，中糧集團(tuán)被選為開展改組國有資本投資公司試點企業(yè)。中糧置地作為中糧集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)之一，是戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)平臺，也是“建設(shè)全服務(wù)鏈的城市綜合體”的具體落地。其中，“大悅城”品牌的城市綜合體又是中糧置地的核心戰(zhàn)略，也將成為中糧集團(tuán)著力打造的戰(zhàn)略產(chǎn)品。

　　“未來，在中糧集團(tuán)的戰(zhàn)略規(guī)劃中，會集中資源、資金大力發(fā)展以大悅城為品牌的城市綜合體。”中糧置地董事長周政透露，再過不久，中糧置地控股也即將更名為大悅城地產(chǎn)有限公司，實現(xiàn)公司核心品牌與公司字號的統(tǒng)一，以大悅城為核心的發(fā)展戰(zhàn)略將更加清晰，也代表中糧向資本市場做出的承諾。

　　以經(jīng)營客流量核心

　　如何確保抓住新興中產(chǎn)階級，做一個大悅城項目成功一個。面對同質(zhì)化的競爭，大悅城的商業(yè)創(chuàng)新思維是什么?

　　韓石介紹，商業(yè)創(chuàng)新是今年大悅城經(jīng)營的核心理念，大悅城商業(yè)創(chuàng)新分為產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、數(shù)據(jù)創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新和文化創(chuàng)新五個維度。

　　其中產(chǎn)品的創(chuàng)新被看作重中之重。以明年即將開業(yè)的成都大悅城為例，在產(chǎn)品的設(shè)計上，吃喝玩樂購耍，特別強調(diào)“?！钡母拍?，把整個休閑元素，從設(shè)計理念進(jìn)行突出。

　　“成都市民舍得花錢，追求潮流，敢于嘗試，注重體驗是福。愛耍愛玩是其消費的特點?！背啥即髳偝强偨?jīng)理田維龍說。另外，成都大悅城也是中糧集團(tuán)綜合版圖的地方第一站。預(yù)期在2015年12月25日開業(yè)。

　　為了抓住18到35歲的新興中產(chǎn)階級作為核心客群，成都大悅城嘗試將悅文化的核心，通過各種方式延展到每個角落。據(jù)田維龍透露，成都大悅城由購物中心、寫字樓、主題街區(qū)構(gòu)成。其中可租面積約11萬平方米。

　　成都大悅城自創(chuàng)了四大主題街區(qū)，以新生活方式為文化內(nèi)涵的特色體驗接區(qū)，體現(xiàn)24小時的商業(yè)經(jīng)濟(jì)。而在地下，還有2000平方米的成都特色人氣餐飲。成都大悅城采用新型定制招商思路，強化主題店、特色店、綜合店?！笆紫让鞔_我們的需求，同時選擇適合商戶，深度溝通，達(dá)成業(yè)態(tài)定位和主題。推廣運營強化公園概念，運用科技化、人性化，使項目推廣運營傳達(dá)快樂浪漫，如卡通有趣的服務(wù)禮儀等。”上海大悅城二期預(yù)計明年12月19日開業(yè)。這是中糧集團(tuán)最大規(guī)模投資的單體項目，整體投資達(dá)到150億元，上海大悅城的一期主要定位于18~25歲的消費群體，二期則延展到35歲。最大亮點就是擁有一座獨一無二的樓頂摩天輪。

　　上海大悅城的目標(biāo)群瞄準(zhǔn)新興中產(chǎn)階級，這個群體是：“活得像女主角，吃得像處女座，穿得像藝術(shù)家，玩得像冒險家。他們有強烈的品牌意愿，熱衷新鮮產(chǎn)品和服務(wù)?！迸c一般開發(fā)商做地產(chǎn)、做渠道不同，大悅城的核心是抓經(jīng)營客流量，上述的種種創(chuàng)新無不圍繞細(xì)分的消費群體來展開。

　　“杭州大悅城地塊已經(jīng)拿了，30個月內(nèi)必須開業(yè)，時間表已經(jīng)確定?！敝苷f。為了保證復(fù)制發(fā)展的穩(wěn)定和快速，公司一方面完成了《大悅城投資模型》、《大悅城商業(yè)操作指引》等統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化工作建設(shè)，為大悅城的快速復(fù)制提供可操作的指引，另一方面不斷強化團(tuán)隊建設(shè)，成立大悅城商學(xué)院，開展了培養(yǎng)項目總經(jīng)理的“金舵手”培訓(xùn)班和培養(yǎng)年輕經(jīng)理人的“金種子”培訓(xùn)班，為今后大悅城的布局做好人才儲備，進(jìn)而為大悅城的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。