隨著近日美羅城購物中心的母公司華茂置業(yè)開始就轉(zhuǎn)讓事宜與有意向的企業(yè)進行接洽，這家大型商場等，都是在經(jīng)歷波峰后滑落，經(jīng)過多次調(diào)整仍難續(xù)往昔的輝煌;位于望京商圈的妙典時尚廣場則是坐擁優(yōu)質(zhì)地段，但目前仍在摸索前進的方向。

　　商業(yè)百慕大一：世都百貨

　　輝煌記憶 京城高端商業(yè)地標

　　屢屢轉(zhuǎn)型失敗的世都百貨，一次次在為其“商業(yè)百慕大”的稱謂“正名”。

　　從2009年宣布回歸北京商業(yè)后，世都百貨就和轉(zhuǎn)型結(jié)下了不解之緣。從一開始的名品折扣店再到最近的平價珠寶賣場，盡管名稱已經(jīng)從世都百貨改成了“祥云世紀名品”和“王府國際珠寶城”，卻始終沒有改變商場動蕩不安的命運。

　　曾在上世紀90年代一度成為北京高端商業(yè)地標的世都百貨，其沒落始于2006年。當時，世都百貨因與開發(fā)商、銀行等多方面的復雜糾紛，留下一紙布告即告閉店。

　　據(jù)一位知情人士透露，世都百貨在此后3年中曾接觸過多家有意向的接盤者，其設想的經(jīng)營定位也在不斷變化，涉及百貨、小商品市場、折扣店等。最終，世都百貨在16歲“出道”的巨富浙商接盤后更名為“祥云世紀名品”，并以奧特萊斯業(yè)態(tài)亮相。不過，由于缺乏百貨運營經(jīng)驗，“奧萊版”世都百貨并沒有堅持太長時間。

　　其實，在業(yè)內(nèi)人士看來，造成世都百貨5年前一夜間倒塌的產(chǎn)權糾紛，仍是困擾商場正常運營的主因。只有將這一問題解決，世都百貨才有可能摘掉“商業(yè)百慕大”的帽子。

　　事實也的確如此。據(jù)記者了解，目前，世都百貨物業(yè)的地下一層和一層由王府國際珠寶城的投資方在2009年中旬整體租下。不過，二、三、四層的產(chǎn)權劃歸兩家大業(yè)主和其他上百家小業(yè)主。其中，二層大業(yè)主擁有近3000平方米的經(jīng)營面積。盡管王府國際珠寶城方面在不斷嘗試與二層大業(yè)主談判，但收效甚微。該業(yè)主一直未同意將該層經(jīng)營權轉(zhuǎn)租給王府國際珠寶城，只是表示，依據(jù)商場實際的經(jīng)營情況而定。

　　在一位知情人看來，世都百貨物業(yè)的總體量約為2.5萬平方米，與已經(jīng)成為北京商業(yè)主流的購物中心相比處于劣勢。而且，世都百貨所在物業(yè)的興建時間超過10年，層高、裝修、柜臺等硬件環(huán)節(jié)與北京的主流百貨相比差距明顯。在經(jīng)營受體量制約的前提下，商場的經(jīng)營還因產(chǎn)權分散出現(xiàn)斷層，導致世都百貨的幾番商業(yè)摸索都無功而返。{page_break} 

　　商業(yè)百慕大二：天橋百貨商場

　　輝煌記憶 京城十大百貨店

　　曾經(jīng)一度經(jīng)營輝煌，如今卻日薄西山的商場在北京并不鮮見。

　　位于京城南部，曾是北京十大百貨商場之一的天橋百貨商場，由于經(jīng)營業(yè)績不佳，在兩年內(nèi)進行了三次重大轉(zhuǎn)型。之后，終于在時尚百貨的“門前”停下了腳步。盡管目前距離京城主流商場仍有較大差距，但其卻已經(jīng)走出了不斷改換經(jīng)營定位的迷途。

　　天橋百貨商場走上轉(zhuǎn)型道路，始于兩年前。當時，由于經(jīng)營業(yè)績始終不盡如人意，商場從經(jīng)營小百貨、中老年服裝，開始向民俗、各地特產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

　　打出“民俗牌”僅僅一年多，老字號天橋百貨商場又“撐不住”了，再次撿起了百貨定位，開始以時尚牌作為主打。

　　對于上一次轉(zhuǎn)型的失敗，天橋百貨商場總經(jīng)理竇敬梅認為，國際金融危機爆發(fā)導致整個旅游業(yè)的日子都不太好過，而商場的民俗特色又是以旅游業(yè)作為基礎的。

　　據(jù)竇靜梅介紹，“變臉”后的天橋百貨商場以時尚、運動、休閑為特色，引入70個左右的知名品牌。其中，包括耐克、阿迪達斯、李寧、ONLY等時尚品牌。

　　記者走訪轉(zhuǎn)型后的天橋百貨商場時發(fā)現(xiàn)，運動區(qū)的阿迪達斯、李寧專柜和羽絨服大世界是商場人氣最高的區(qū)域。盡管商場單日的銷售業(yè)績約數(shù)十萬元，難以和目前的主流商場匹敵，但就目前的情況看，時尚百貨定位是這家多年來動蕩不安的商場的一條切實可行的出路。

　　商業(yè)百慕大三：妙典時尚廣場

　　輝煌記憶 京城首家體驗式商場

　　“商業(yè)百慕大”不只是老商場的專利。2007年春天的開業(yè)造勢，一度使望京妙典時尚廣場成為京城商業(yè)的熱點。當時，號稱北京第一家“體驗式”商場的妙典時尚廣場亮相后，藝術前衛(wèi)的洗手間、獨一無二的空中會館、層出不窮的新鮮營銷創(chuàng)意，吸引了眾多消費者的眼球。

　　不過，由于品牌、業(yè)態(tài)缺乏特色，妙典時尚廣場和望京商圈內(nèi)的其他商場陷入了同質(zhì)化競爭的泥沼中，由于資歷最淺最終停業(yè)。

　　之后，在商業(yè)模式新穎的純本百貨接盤后，妙典時尚廣場一度看到了進入北京主流商場的曙光。據(jù)悉，純本百貨憑借“0租金、0扣率、7天一結(jié)賬”的“007模式”曾在開業(yè)首日創(chuàng)下5萬客流、近600萬元銷售額這一優(yōu)秀業(yè)績。但亮相不到半年，純本百貨的經(jīng)營業(yè)績開始下滑。

　　記者不久前走訪看到，盡管當時正值一般商場的購物高峰時段，但純本百貨店內(nèi)的客流稀少。商場外的免費停車場只停放了幾輛汽車，這與望京嘉茂購物中心等商場停車場“一位難求”形成了鮮明對比。

　　同時，純本百貨在開業(yè)初期進行的鋪天蓋地的廣告宣傳，也大有偃旗息鼓之勢。

　　一度經(jīng)營火爆的純本百貨,也沒能扭轉(zhuǎn)該商業(yè)地段的頹勢，導致有關“地處望京的妙典時尚廣場是繼王府井世都百貨之后，北京商業(yè)的又一個"百慕大"的傳言漸起。{page_break} 

　　(相關報道：美羅城掛牌轉(zhuǎn)讓將觸動誰?

　　地處東四環(huán)的美羅城購物中心終于“扛不住”了。記者從可靠渠道獲悉，主要資產(chǎn)為美羅城購物中心的華茂置業(yè)100%的股權，已經(jīng)在北京產(chǎn)權交易所掛牌出讓。本月中旬期滿后，由于被眾多企業(yè)關注，這家大型商場很可能正在和意向企業(yè)進行實質(zhì)性接觸。至此，美羅城在京城“書寫”的商業(yè)故事已經(jīng)幾近完結(jié)，但其轉(zhuǎn)讓之后對北京商業(yè)而言仍將是余波未了。

　　美羅城幾經(jīng)調(diào)整最終轉(zhuǎn)讓

　　上月中旬，位于東四環(huán)的美羅城購物中心母公司華茂置業(yè)正式登陸北京產(chǎn)權交易所掛牌出讓全部股權。十多天前，此次掛牌出讓期滿。有消息稱，有外資和本土地產(chǎn)商對美羅城購物中心頗感興趣。在北京已經(jīng)亮相4年多的美羅城購物中心，已經(jīng)正式進入競價出讓環(huán)節(jié)。

　　其實，在華茂置業(yè)登陸北京產(chǎn)權交易所掛牌出讓前，業(yè)界就已經(jīng)多次傳出美羅城購物中心接洽下家的傳言。一位知情人士更是表示，兩個月前，已經(jīng)有一家大型商業(yè)地產(chǎn)公司與美羅城購物中心達成共識，只是最終的付款方式?jīng)]有談妥，導致交易失敗。

　　不過有一點可以肯定，美羅城這一品牌在北京商業(yè)領域即將畫上句號。

　　對于美羅城購物中心轉(zhuǎn)讓的原因，業(yè)界普遍認為，這家購物中心被最終轉(zhuǎn)讓的主要原因還是由于自身經(jīng)營不善，導致缺乏有效客流。

　　同時，盡管美羅城購物中心引進了百盛、沃爾瑪?shù)戎闶凵套鳛橹髁Φ?，但在業(yè)內(nèi)人士看來，這些品牌的經(jīng)營業(yè)績都不夠突出。

　　據(jù)悉，美羅城購物中心在4年的運營中，曾多次嘗試通過業(yè)態(tài)調(diào)整試圖扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，不過大多收效甚微。2009年6月引入的“365外貿(mào)大集”，曾給一直缺乏客流的這家購物中心帶來了現(xiàn)金流，但其新加坡投資方認為該業(yè)態(tài)與購物中心的高端定位不符，被新加坡方面提前3個月叫停。

　　以股權對等的模式合作，也成為美羅城購物中心經(jīng)營模式搖擺不定、導致人氣低迷的重要原因。

　　資料顯示，主要資產(chǎn)為美羅城購物中心的華茂置業(yè)，是中國工藝美術集團和新加坡美羅城北京公司各控股50%的合作企業(yè)。

　　做強家居還是家庭MALL?

　　目前，美羅城購物中心的主要商戶包括百盛、沃爾瑪和國美等大型零售商，以及不少小型店鋪。在業(yè)內(nèi)人士看來，無論美羅城購物中心最終花落誰家，主力店之外的商戶都將是首先被調(diào)整的對象，這意味著“新美羅城”將面臨重新定位。

　　一個問題隨之而來。隨著2009年大型家具品牌紅星美凱龍的入駐，美羅城購物中心所在地的“家居商圈烙印”已經(jīng)愈發(fā)明顯。在商業(yè)專家看來，新的開發(fā)商可借勢強化家居主題，將美羅城購物中心打造成北京新的家居商業(yè)地標。做強家居業(yè)態(tài)是美羅城購物中心未來一條可行，同時也比較容易操作的道路。

　　但這卻并非是“新美羅城”調(diào)整的最佳方案。美羅城購物中心周邊有不少高端社區(qū)，這些社區(qū)居民的購買力很強，卻缺乏適合的消費場所。但以目前美羅城購物中心的商戶配置，對于這些消費者的吸引力有限;如果“新美羅城”能將業(yè)態(tài)、品牌合理配置，定位家庭消費的購物中心將能給接盤者帶來更多收益。

　　引發(fā)商業(yè)格局地震?

　　盡管與美羅城購物中心簽有長約，但如果商場最終易主，沃爾瑪、百盛和國美等主力商戶和新東家都將面臨雙向選擇機會。在中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利看來，為了降低更換東家對商場經(jīng)營的負面影響，小商戶的調(diào)整首當其沖。但如果接盤者的資金實力非常雄厚，不排除有大調(diào)整的可能。

　　昨日，百盛的一位相關負責人在接受記者采訪時，未明確表示繼續(xù)或者結(jié)束合同，只是稱“將依據(jù)新物業(yè)方的情況而定”。

　　在商業(yè)專家看來，如果百盛最終離開美羅城購物中心，其在北京的門店數(shù)量將降低至兩家。由于購物中心剛剛開業(yè)的太陽宮店仍處于培育期中，百盛很可能面臨復興門店獨撐大局的局面，這對于旨在加快中國市場連鎖步伐的百盛而言，并不是個好消息。

　　同時，東四環(huán)地區(qū)由于聚集了眾多社區(qū)，已成為外資超市的重要據(jù)點。距美羅城沃爾瑪不遠就是家樂福雙井店和TESCO樂購大成店。 如果沃爾瑪最終與美羅城購物中心結(jié)束合作，將對周邊的商業(yè)格局產(chǎn)生重大影響。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，可能是受到美羅城購物中心的拖累，沃爾瑪?shù)目土鞑蝗绺浇募覙犯８?。停車場?nèi)不少區(qū)域都處于大面積空置狀態(tài)。TESCO樂購目前的人氣也與家樂福有一定差距。

　　不過，沃爾瑪?shù)南嚓P負責人在昨日表示，即便有新企業(yè)接盤，估計也不會影響沃爾瑪之前和美羅城購物中心簽訂的合同。

　　品牌物業(yè)更受青睞?

　　美羅城購物中心僅經(jīng)營4年就宣布易主，這對于普遍培育期較長的商業(yè)項目而言，并非正?，F(xiàn)象。盡管美羅城購物中心即將改換門庭，或許會迎來一位更加善于運營商業(yè)項目的接盤者。

　　有商業(yè)專家認為，外資零售企業(yè)在簽署合同時，會嚴謹?shù)貙⑽磥硪磺锌赡艹霈F(xiàn)的問題都寫入合同中，以避免后顧之憂。但就算簽署的合同對于品牌的保護再縝密，大物業(yè)經(jīng)營不善，乃至項目所有者頻繁更迭還是會對商戶的經(jīng)營造成一定不利影響。

　　該專家建議，商業(yè)企業(yè)在進行項目選址時，除將商圈、目標消費群體的需求作為重要的考察因素外，還應更加重視物業(yè)所有者的經(jīng)營資質(zhì)。這并不僅僅只是對物業(yè)方資金實力的考察，更重要的是對其是否有足夠多的商業(yè)運營經(jīng)驗的考察。

　　目前，地產(chǎn)商缺乏商業(yè)運營經(jīng)驗，導致商業(yè)項目運營不佳的實例并不鮮見。隨著一些缺乏商業(yè)運營經(jīng)驗的地產(chǎn)商在運營中問題頻出，中糧、萬達集團等運營成熟的知名商業(yè)地產(chǎn)集團，很可能在未來更加受到零售商的青睞和追逐。)