“雙十一”，那叫一個火。一邊是消費者的興高采烈，一邊是投資客的萬分疑惑：電商時代，投資實體商鋪的收益是否會大打折扣?“一鋪養(yǎng)三代”還可能嗎?

　　實地店鋪：一鋪養(yǎng)三代?

　　老朱2004年在田林路買了200平方米左右的商鋪，投資600萬元。當年行情正夯，被中介“一鋪養(yǎng)三代”的話擊中，果斷出手。當時買下就借給了中介，對方還想著做二房東，樓下自己經(jīng)營，樓上轉(zhuǎn)租，沒想到一年租約都沒到，不僅沒轉(zhuǎn)出去，自己也經(jīng)營不下去了，賠了老朱違約金就搬走了。“之后長租給了銀行，就變得比較穩(wěn)定了。但租金8年來都沒有怎么漲，每年都是40萬元左右，也算收回了一半成本。我這一代不用愁了。”至于“一鋪養(yǎng)三代”的事情，老朱并不看好。“現(xiàn)在電子商務這么火，肯定對實體店鋪有沖擊，大家開店不一定要租我們的商鋪，她可能在淘寶注冊，不需要多少成本就開起來了。開店的人轉(zhuǎn)到網(wǎng)上去，市場需求少了，供給多了，租金價格當然很難抬上來。”老朱甚至有點后悔當年沒買商鋪后面的住宅樓，說價格都翻了一番!而老朱的商鋪要賣，也因為金額高，擔心是有價無市，只能靠著收取租金回本，照現(xiàn)在的行情，也很難漲價。

　　不過，長期從事商鋪交易的中原地產(chǎn)工商鋪部羅婭卿認為，“一鋪養(yǎng)三代”也不是不可能，但非?？简炌顿Y者的眼光。這是一個冒險家的游戲，輸贏賭很大。只有不斷地能夠租出去，店鋪升值，才能養(yǎng)得起三代。買得不好，就只能砸手里了。

　　實體商鋪：總有市場需求

　　雖然更多的年輕人轉(zhuǎn)移到了網(wǎng)店，但總有一些消費無法在網(wǎng)上完成。“吃飯總不可能上網(wǎng)吃，逛街你還是得試穿?？傄畜w驗店，但凡有網(wǎng)購經(jīng)驗的人都會先去實體店看看。”羅婭卿覺得實體商鋪永遠會有需求。而且網(wǎng)店也有可能成為實體店鋪的潛在客戶。“可能剛開始創(chuàng)業(yè)的年輕人沒有資金，選擇在網(wǎng)上開店，當做大做強以后，它便會考慮擴張實體店鋪。”羅婭卿舉了鉆石小鳥的例子，這個以網(wǎng)店起家的珠寶品牌，在得到風投青睞后，就在寫字樓開起了實體店鋪。

　　其實，實體商鋪投資得好不好，最關鍵在于眼光。羅婭卿告訴記者，也分為很多種，有地段好的高端商鋪，如位于淮海路的商鋪，不愁租不愁賣，不過資金門檻也是極高;還有一些商場商鋪，比如港匯、百盛里面的店面，價格也不低，除了物業(yè)費，還要支付商場的運營費和推廣費，成本也是頗高。另一類街區(qū)商鋪，依托住宅區(qū)，或在大賣場周邊，價格相較前兩種低些，甚至有些私人單戶無需物業(yè)費。“新興的郊區(qū)商鋪資金不高，還有一些升值的潛力，做到低買入、高拋出自然就賺得多。高買高賣當然也賺，但成本就會比較高。老的投資客都會考察周邊的環(huán)境、區(qū)域發(fā)展和人口導入，再做決定。”羅婭卿舉了江橋老街的例子，“100多萬一套，租客就是做餐飲的，賣奶茶的，開服裝小店的。再受到網(wǎng)店沖擊，做這些生意的人總歸是要有個實體店的。”

　　投資網(wǎng)上店鋪，尚未成氣候

　　對于小本創(chuàng)業(yè)的年輕人來說，資金成本低的網(wǎng)上店鋪，增加了他們的選擇;而對于投資客而言，網(wǎng)上店鋪的低門檻，是否也是一種新的選擇?“我們是根據(jù)客戶需求來接單的，目前還沒有客人要求投資網(wǎng)上店鋪。最多是朋友讓我?guī)兔纯淳W(wǎng)店而已。”雖然電子商務如火如荼，但目前看來尚未進入投資客的目光中。羅婭卿覺得投資網(wǎng)上店鋪最大的問題就在于，流通性差，“現(xiàn)在的淘寶是有轉(zhuǎn)讓店鋪，但局限性大，接手的人必須是做同類生意的。比如說你是賣衣服的，通過一定時間的經(jīng)營，你的級別較高、排位較前、好評多，這個商鋪才賣得出去吧?誰會看排名50以后的商品?假如這樣的好商鋪要賣，也只能說賣給同樣做服裝生意的，它所謂的好位置、好評才有價值。”

　　最要命的是，現(xiàn)在的網(wǎng)上商鋪還沒有發(fā)展到可以收取租金的程度。這與傳統(tǒng)商鋪靠租金為生很不一樣，網(wǎng)上商鋪要投資也多半是投入時間成本，然后轉(zhuǎn)讓給他人，收取一定的轉(zhuǎn)讓費。但目前這個市場顯然還沒有成熟。{page_break}

　　TIPS

　　實體商鋪投資建議

　　地段，地段，還是地段。除此就是看這個商鋪本身還在不在租約內(nèi)，有人租的商鋪總比空置商鋪更靠譜些。

　　街區(qū)商鋪的潛力評估。選擇街區(qū)商鋪首先得考察周邊的居住人群、消費習慣以及調(diào)查該市場的租金情況。另外，還得考察該區(qū)域內(nèi)商鋪的數(shù)量、種類和規(guī)模。通常有一定規(guī)模的綜合性商業(yè)圈才比較容易吸引消費者，并迅速成為新的商業(yè)中心，這樣的商鋪也比較容易出租出去。

　　如果打算投資尚未開發(fā)的新街區(qū)，風險較大。要調(diào)查清開發(fā)商的實力以及該商鋪的預售許可證。通常有實力的發(fā)展商2-3年就可完成社區(qū)建設了，而有些則需要5年以上的時間。如果你在早期開發(fā)初期買的商鋪，而整個社區(qū)的人口入住卻很慢，那商鋪就很難旺起來。

　　仔細研究商鋪的物業(yè)管理合同。

　　比如，一定要在事前仔細研究物業(yè)管理合同，注意配套設施的分戶獨立性，看看是否有獨立的水表、電表及其他必備的獨立設施。并在合同中明確約定水、電、氣等的收取、分攤、使用等事項，事后如果出現(xiàn)糾紛，應與物業(yè)管理方協(xié)商解決。