1、老城區(qū)選址

　　一般選址在老城區(qū)最繁華商業(yè)步行街的端點(diǎn)，明顯優(yōu)點(diǎn)是降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提升老城區(qū)商業(yè)步行街的檔次。缺點(diǎn)是開(kāi)發(fā)成本較高，往往涉及拆遷，需要得到政府的大力支持。如果條件允許，我們建議還是優(yōu)選老城區(qū)，四線城市中心為王，人流的聚集效應(yīng)還是中心區(qū)域的強(qiáng)大。

　　2、城市新區(qū)選址

　　我們操作過(guò)的江蘇地級(jí)市的一個(gè)綜合類市場(chǎng)項(xiàng)目，在一個(gè)新區(qū)的中心，對(duì)面全部為火車站汽車站公交站，交通具備良好的優(yōu)勢(shì)，但當(dāng)?shù)卣谝?guī)劃的時(shí)候想打造市場(chǎng)集群，物流集群，可是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)配套支撐，當(dāng)?shù)卦谛聟^(qū)建市場(chǎng)，老城區(qū)的市場(chǎng)仍然在繼續(xù)保持，所以經(jīng)營(yíng)上就會(huì)很困難，加上新區(qū)居住區(qū)的規(guī)劃建設(shè)要遲于商業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃好幾年，所以新出來(lái)的市場(chǎng)和商業(yè)體沒(méi)有消費(fèi)人口，也沒(méi)有配套基礎(chǔ)，幾個(gè)項(xiàng)目全軍覆沒(méi)。所以在新區(qū)選址，大家一定要慎重要看城市規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、人口規(guī)劃、新區(qū)建設(shè)進(jìn)度，以及對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)能力進(jìn)行測(cè)評(píng)，不能做的項(xiàng)目一定不能輕易下手，否則來(lái)不及回頭。

　　地級(jí)市在新區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一般要重點(diǎn)將一個(gè)新區(qū)作為CBD所在地，不要多個(gè)重點(diǎn)，否則新區(qū)居民區(qū)太少，人口聚集不夠，難以形成氣候。我所在的安徽池州前期商業(yè)集中選址的時(shí)候考慮的因素太過(guò)單一，造成了在新區(qū)近百萬(wàn)商業(yè)市場(chǎng)的空城，招商招不進(jìn)，開(kāi)業(yè)開(kāi)不起來(lái)，造成大量經(jīng)濟(jì)損失，成為一大敗筆。

　　支持和引導(dǎo)，在大多數(shù)地級(jí)市適合采用這種方式。

　　3、選址一定契合當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，一定要有超前的預(yù)期和如何分布開(kāi)發(fā)的策略。

　　4、項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)應(yīng)增加可售類產(chǎn)品的比例，例如增加住宅體量，減小寫字樓和商業(yè)體量，這樣利于開(kāi)發(fā)資金的回收，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，能夠保證企業(yè)的資金生命線，特別是在四線城市，商業(yè)體量過(guò)大也不利于招商和運(yùn)營(yíng)。

　　5、項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)候應(yīng)充分考慮到小城市的消費(fèi)購(gòu)買習(xí)慣又能契合現(xiàn)代體驗(yàn)商業(yè)的發(fā)展模式，建筑外觀上一定要標(biāo)新立異，具有地標(biāo)新特征，里面的規(guī)劃一定要充分考慮各業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)和關(guān)聯(lián)。

　　6、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位時(shí)候一定要考慮小城市的消費(fèi)層次，同競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案之間一定要有差異化的區(qū)分，這是后期應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)最好的基礎(chǔ)，例如我所操作的池州項(xiàng)目，前期定位后因周邊新開(kāi)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)，我們對(duì)餐飲業(yè)態(tài)、兒童業(yè)態(tài)、休閑業(yè)態(tài)增加了比例，購(gòu)物業(yè)態(tài)減小了比例。另外一個(gè)方面小城市商業(yè)項(xiàng)目定位一定要有自己的特色和主題，這樣利于后期的運(yùn)營(yíng)。小城市消費(fèi)從眾性、從新性較強(qiáng)，對(duì)新事物比較敏感，所以一定要有主題一定要有特色，從而吸引和帶動(dòng)人流增加競(jìng)爭(zhēng)性。