2011年，商圈布局也將面臨重新洗牌和升級(jí)發(fā)展。

　　從天津目前可統(tǒng)計(jì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，2011年天津新開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將凸顯出地位更趨主流化、產(chǎn)品更趨精品化兩大特點(diǎn)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，天津市正在加速建設(shè)及籌劃實(shí)施的百貨中心項(xiàng)目約有19家，2011年預(yù)計(jì)投入運(yùn)營(yíng)的商鋪有韓國(guó)樂(lè)天百貨、大悅城、仁恒等6個(gè)項(xiàng)目。2011年新建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中有70%以上為城市綜合體形式，即將居住、辦公、商業(yè)、購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等功能融合為一站式消費(fèi)模式，滿(mǎn)足城市消費(fèi)人群快節(jié)奏生活的各種需求。

　　綜合體開(kāi)發(fā)模式將居住和商業(yè)功能整合，為商業(yè)項(xiàng)目聚集了先天的消費(fèi)基礎(chǔ)，并由此推升商業(yè)地產(chǎn)的身價(jià)。據(jù)高力國(guó)際最新統(tǒng)計(jì)，2010年天津優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)整體空置率為11.75%，同比下降5.41個(gè)百分點(diǎn);平均租金每月每平方米492.68元，同比上漲1.19%。另外，2010年天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的整體平均租金同比漲幅也有5.4%，達(dá)到每天每平方米3.09元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2011年天津商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租金可能會(huì)比2010年再上漲3-5%左右。

　　奢侈品牌扎堆進(jìn)津

　　除了租金上漲外，商業(yè)地產(chǎn)引入的旗艦店或百貨品牌也越來(lái)越奢侈化，每個(gè)新建商業(yè)項(xiàng)目中幾乎都有幾個(gè)“最”品牌，消費(fèi)和設(shè)施水平都瞄準(zhǔn)中高檔或高檔消費(fèi)人群。例如，東馬路商圈的樂(lè)天百貨天津店定位于中高端消費(fèi)人群，其早前的招商活動(dòng)中與120多家世界著名品牌集團(tuán)達(dá)成合作意向，其中除了歐萊雅、寶潔、H&M、Kose、Kanebo等中高檔大眾消費(fèi)品牌外，雅詩(shī)蘭黛、歐舒丹、Bvlgari、Armani、Zegna、FENDI、FANCL、SISLEY、Paul Smith等大批奢侈品牌的入駐意向更為強(qiáng)烈。

　　除了百貨消費(fèi)品牌外，定位于青年消費(fèi)的大悅城將在天津引入國(guó)內(nèi)最頂級(jí)的綜合影劇院、劇院式真冰溜冰場(chǎng)等休閑奢侈品;老城廂、河?xùn)|、西站等多個(gè)商圈的新建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都已確定引進(jìn)設(shè)備最先進(jìn)的影院、KTV等娛樂(lè)設(shè)施;富力、恒大等企業(yè)將在今年亮相的綜合體項(xiàng)目都將興建五星級(jí)以上豪華酒店……高端化已經(jīng)成為2011年天津商業(yè)地產(chǎn)的必然趨勢(shì)。

　　地鐵串起三大新興商圈

　　“萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)后我去過(guò)幾次，不過(guò)因?yàn)楝F(xiàn)在地鐵還沒(méi)有開(kāi)通，公交很慢也很擠，所以我還是更期待東馬路新商場(chǎng)的盡快開(kāi)業(yè)。”24歲的OL陳曉屬于“消費(fèi)控”青年，從購(gòu)物到就餐、K歌，她都是達(dá)人。因此，對(duì)于新開(kāi)業(yè)的各種綜合體商業(yè)項(xiàng)目她都特別關(guān)注，而交通暢達(dá)的商圈則是她和朋友更加青睞的去處。“我是‘無(wú)車(chē)族’，所以出去玩會(huì)選擇公交和地鐵方便的地方，比打車(chē)劃算。我們一些開(kāi)車(chē)的朋友則會(huì)特別挑剔停車(chē)位寬裕的地方才會(huì)去，否則要浪費(fèi)很多時(shí)間找車(chē)位不說(shuō)，有時(shí)對(duì)周邊停車(chē)位不了解還會(huì)遭遇抄牌。”

　　天津百貨商業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王炳東表示，東馬路、河?xùn)|商貿(mào)區(qū)和西站是2011年最受關(guān)注并且即將快速成熟的三大商圈，交通條件能否與商圈營(yíng)業(yè)相結(jié)合是這些商圈能否快速成熟的關(guān)鍵，同時(shí)也決定著商鋪或商場(chǎng)的前期回報(bào)率和租金上漲速度等多項(xiàng)成長(zhǎng)數(shù)值。對(duì)于天津的交通路網(wǎng)建設(shè)來(lái)說(shuō)，2011年也同樣是具有里程碑意義的一年。據(jù)了解，經(jīng)過(guò)多年緊張的施工，天津西站計(jì)劃于今年6月底竣工，并將與京滬高速鐵路同步投入使用;地鐵2、3、9號(hào)線(xiàn)也將在年內(nèi)相繼竣工通車(chē)。

　　交通擁堵讓正在興建和逐步開(kāi)通的地鐵對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)已經(jīng)成為考核指標(biāo)之一。坐擁2條地鐵入口的東馬路商圈、緊鄰地鐵4、5號(hào)線(xiàn)的河?xùn)|商貿(mào)區(qū)以及即將于2011年開(kāi)通地鐵的西站商圈等，都是借助地鐵優(yōu)勢(shì)而人氣大漲，同時(shí)也成為年輕消費(fèi)群體聚集的新熱點(diǎn)。另外，各商圈的目標(biāo)消費(fèi)人群也都盡力輻射環(huán)城四區(qū)或?yàn)I海新區(qū)的消費(fèi)者，交通條件在此方面顯得更為重要。據(jù)了解，紅星商業(yè)廣場(chǎng)、河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于市區(qū)連接濱海新區(qū)的戰(zhàn)略要道津?yàn)I大道上，東連濱海、西接中心城區(qū)，距離機(jī)場(chǎng)10分鐘車(chē)程，港口25分鐘，車(chē)站5分鐘車(chē)程;西站商圈依附天津西站的交通樞紐體系，將實(shí)現(xiàn)出租車(chē)、公交和地鐵交通相互交錯(cuò)的交通體系等。

　　2011年部分新興商圈招商動(dòng)態(tài)

　　所屬區(qū)域

　　引進(jìn)品牌

　　新運(yùn)營(yíng)模式

　　賣(mài)場(chǎng)名稱(chēng)

　　樂(lè)天百貨

　　紅星國(guó)際廣場(chǎng)

　　水游城

　　CRM分析系統(tǒng)、MVG尊崇服務(wù)、全新文化中心

　　HOPSCA規(guī)劃模式

　　大型休閑式城市綜合體

　　LVMH、Bvlari、Zegna、Paul Smith、Kanebo、Armani

　　紅星美凱龍

　　AST真冰溜冰場(chǎng)、萬(wàn)千百貨、運(yùn)動(dòng)100體育用品廣場(chǎng)、KTV娛樂(lè)總匯、一兆韋德國(guó)際健身中心、大型連鎖兒童歡樂(lè)谷

　　東馬路商圈

　　河?xùn)|商圈

　　西站商圈