一個(gè)令人沮喪的夏季過(guò)去了。財(cái)務(wù)半年報(bào)表出爐后，鄭州火車站服裝商圈一萬(wàn)多名服裝老板，大多心情很難好起來(lái)，疫情讓他們錯(cuò)失了上半年。

一個(gè)令人欣喜的初秋來(lái)了。沉悶的服裝商圈迎來(lái)三個(gè)新面孔，它們是由存量商業(yè)改造而來(lái)的佳寶金三角服裝市場(chǎng)、天中里和美盛服裝城。

三家合力貢獻(xiàn)了不足5萬(wàn)平方米商業(yè)體量，顯然無(wú)法撼動(dòng)商圈霸主，但卻以后浪之姿，為當(dāng)下尋找新的可能。

變化

火車站服裝商圈殺入三個(gè)新玩家

金三角重裝，天中里改造，香山童裝城升級(jí)

本已過(guò)量飽和的鄭州火車站服裝商圈，殺入三個(gè)均由存量商業(yè)改造而來(lái)的新玩家。

一家位于二七商圈錢塘路南端的天中里市場(chǎng)。它由原錢塘箱包城改造而來(lái)，產(chǎn)權(quán)方鄭州市正方房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司，委托河南禾都企業(yè)管理咨詢有限公司進(jìn)行改造、招商。

獨(dú)居一馬路西側(cè)的美盛服裝城，由原香山童裝城升級(jí)而來(lái)，與東鄰的銀基隔路對(duì)望。因?yàn)轶w量小，并未被周邊市場(chǎng)視為“威脅”。

最能引起商圈悸動(dòng)的，當(dāng)數(shù)已于8月29日開(kāi)業(yè)的佳寶金三角市場(chǎng)。1996年開(kāi)市的金三角市場(chǎng)，在進(jìn)入新世紀(jì)第二個(gè)十年后變得垂垂老矣，掌舵人一直在苦苦尋覓***歸處，2017年來(lái)自杭州的浙江佳寶商業(yè)集團(tuán)有限公司坐在了談判桌前，雙方一拍即合，后者斥資數(shù)億元接盤(pán)，并于2019年果斷閉市，開(kāi)啟為期一年多的重裝提檔。

對(duì)于深度依賴服裝業(yè)的佳寶集團(tuán)來(lái)說(shuō)，發(fā)軔于杭州四季青服裝市場(chǎng)后，便產(chǎn)生了在全國(guó)多點(diǎn)布局的雄心，入駐鄭州市場(chǎng)是一個(gè)***的交易，恰恰補(bǔ)足其服裝產(chǎn)業(yè)鏈。更名后的鄭州佳寶金三角，與蘇州的常熟佳寶外貿(mào)女裝城、西安的西北小商品交易中心等，一起構(gòu)筑佳寶宏大商業(yè)帝國(guó)。

鄭州巨大的消費(fèi)市場(chǎng)、連貫?zāi)媳钡膮^(qū)域優(yōu)勢(shì)、諸多政策紅利，讓杭州服裝巨頭垂涎不已，而杭州一線服裝市場(chǎng)帶來(lái)的廠家資源、先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念、時(shí)尚服裝風(fēng)格，更深深影響鄭州本地服裝。

三家市場(chǎng)合力給商圈貢獻(xiàn)了不足5萬(wàn)平方米商業(yè)體量，尚不足大觀國(guó)貿(mào)的1/6，其產(chǎn)生的蝴蝶效應(yīng)也未完全顯現(xiàn)，“還不如當(dāng)年大觀國(guó)貿(mào)轟動(dòng)，入市那年直接導(dǎo)致周邊服裝市場(chǎng)紛紛降租應(yīng)戰(zhàn)”。

意義

三家服裝市場(chǎng)打響了服裝專業(yè)市場(chǎng)復(fù)興第一槍

同時(shí)也是二七商圈復(fù)興的一部分

但是，三家市場(chǎng)已然掀開(kāi)了鄭州城市有機(jī)更新大幕的一角。

風(fēng)云跌宕30載，鄭州火車站服裝商圈最早起步于上世紀(jì)八九十年代，數(shù)百米長(zhǎng)的敦睦路上支起了簡(jiǎn)易服裝攤，自發(fā)形成的沿街叫賣市場(chǎng)聚集了第一批從火車站下車求生的“鄭漂”，也開(kāi)啟了鄭州服裝批發(fā)商圈的風(fēng)云大時(shí)代。

但隨著鄭州商業(yè)幾乎一起步入存量商業(yè)時(shí)代，火車站服裝商圈亦被落后硬件、散亂批發(fā)、陳舊模式纏身。二七商圈復(fù)興的呼聲越來(lái)越疾，今年以來(lái)復(fù)興動(dòng)作更加綿密，升級(jí)信號(hào)頻傳：二七廣場(chǎng)地下隧道將于10月動(dòng)工，友誼大廈7樓以上將被拆除，二七廣場(chǎng)將擴(kuò)建為新二七廣場(chǎng)……

作為二七商圈復(fù)興的一部分，三家服裝市場(chǎng)打響了服裝專業(yè)市場(chǎng)復(fù)興第一槍。

天中里項(xiàng)目整體改造思路是“用當(dāng)下全新商業(yè)及帶貨模式，打造具有鄭州當(dāng)代特色的多維、立體媒體商業(yè)中心與城市客廳”，擴(kuò)容后的天中里將改變雜亂破舊的招牌和小商鋪門(mén)面，融匯商業(yè)街道韻味和科技時(shí)代氣息。

佳寶金三角市場(chǎng)引入韓國(guó)設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)，賦予時(shí)尚簡(jiǎn)約風(fēng)格，完全摒棄臨街商鋪;美盛服裝城則革新外立面，展現(xiàn)出滿滿的時(shí)尚新銳氣質(zhì)。

存量商業(yè)改造不僅僅是物理空間的推倒重來(lái)，更是商業(yè)模式的革新，人、商業(yè)與城市的自然交互和重塑。

前期大量資金投入，后期運(yùn)營(yíng)是否合拍以及商圈飽和帶來(lái)的隱憂，都在考驗(yàn)著位于德化街復(fù)興工程中的天中里、佳寶金三角，也考驗(yàn)著600米之外的美盛服裝城。

分析

深挖“護(hù)城河”，三家商場(chǎng)掀起差異化營(yíng)銷

金三角只做中高端女裝，天中里攻零售，美盛丟掉童裝

眼下，各家市場(chǎng)已經(jīng)鉚足勁掀起招商大戰(zhàn)。殺手锏即是通過(guò)差異化定位營(yíng)銷，深挖自家市場(chǎng)“護(hù)城河”。

二七商圈一直有“零售不過(guò)大同路”說(shuō)法，位于大同路以南、錢塘路南端的天中里，有打破這個(gè)魔咒的野心。它定位歐韓時(shí)尚女裝中心，擬引入李寧、安踏、阿迪等時(shí)尚零售服裝品牌，主做25歲以下人群服裝，迎合學(xué)生族等年輕客群，與全系列服裝的銀基、世貿(mào)、錦榮錯(cuò)開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)賽道。

位居二七商圈復(fù)興工程核心帶來(lái)的政策利好、由德化街轉(zhuǎn)化來(lái)的客流、由商圈征戰(zhàn)多年人士組建的操盤(pán)班底，均是天中里的底牌。

佳寶金三角位于三條財(cái)富大道交會(huì)處，地理位置無(wú)人能及，更重要的是背靠佳寶集團(tuán)這棵大樹(shù)。佳寶集團(tuán)經(jīng)營(yíng)有四季青服裝市場(chǎng)，至今已25年，后者是杭州“中國(guó)服裝第一街”的龍頭市場(chǎng)，人流量、包裹量是整條街的“扛把子”。

佳寶金三角定位異常清晰而堅(jiān)定，只做中高端休閑時(shí)尚女裝。沒(méi)有男裝、童裝，也沒(méi)有來(lái)回調(diào)改定位，仿佛服裝商圈的一股清流。

一位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在河南商報(bào)記者面前不吝溢美之詞，“只有金三角用引進(jìn)杭州一線服裝市場(chǎng)廠家資源方式，為商圈注入新鮮血液，其他市場(chǎng)都是從商圈內(nèi)挖掘存量商戶，商戶在同一商圈不同市場(chǎng)間跳來(lái)跳去?！?/p>

而美盛服裝城在三家比拼中略顯落寞。它原為香山童裝批發(fā)城，雄踞財(cái)富噴涌的一馬路童裝商圈，而一馬路一向是鄭州乃至河南童裝批零發(fā)祥地、聚集地。但是做童裝的香山童裝批發(fā)城亦未能成就霸業(yè)，更名后的美盛服裝城，沒(méi)有重打童裝牌，而是加碼尾貨，從附近1.3公里之外的正弘凱賓服裝城挖來(lái)尾貨商戶。

市場(chǎng)爭(zhēng)議

火車站服裝商圈是否已飽和

即便借助差異化營(yíng)銷深挖“護(hù)城河”，但關(guān)于鄭州火車站服裝商圈飽和的說(shuō)法和相關(guān)爭(zhēng)議，從未間斷。

這片北起大同路、南抵隴海路、西接一馬路、東至南關(guān)街的數(shù)平方公里彈丸之地，集聚了十多家服裝專業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)面積之和達(dá)到三四百萬(wàn)平方米。

“商鋪供應(yīng)量以數(shù)萬(wàn)、數(shù)十萬(wàn)平方米的速度激增，但是商戶數(shù)量卻沒(méi)有呈現(xiàn)與之相應(yīng)的增加，現(xiàn)有成熟市場(chǎng)尚且吃不飽，如何滿足新開(kāi)業(yè)市場(chǎng)招商需求?在有限的存量商戶資源中輾轉(zhuǎn)騰挪，相當(dāng)難!”一名***人士告訴河南商報(bào)記者。

一名服裝市場(chǎng)招商總經(jīng)理向河南商報(bào)記者舉例，疫情加劇了服裝市場(chǎng)的洗牌，疫情后商圈內(nèi)龍頭服裝市場(chǎng)明面上空出170多間商鋪，但據(jù)了解實(shí)際商鋪有230多家，這在以往不敢想象，“以往每年都會(huì)出現(xiàn)空鋪，這屬于正常調(diào)整，空出來(lái)的商鋪會(huì)在兩三個(gè)月內(nèi)被填滿。今年商鋪年租金降幅明顯，一間商鋪降低7萬(wàn)元~12萬(wàn)元?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士告訴河南商報(bào)記者，今年疫情以來(lái)鄭州火車站服裝商圈內(nèi)有8%的商戶不堪重負(fù)，無(wú)奈撤場(chǎng)。

即便如此，新玩家依然在輪番涌入，后浪翻涌，前浪奔騰，才能激蕩一個(gè)商圈的活力，不斷調(diào)整改造，才是商業(yè)的本真魅力。他們面對(duì)的都是一個(gè)時(shí)代大變局下飄忽不定的未來(lái)。