杭州上線“房東直銷” 高傭金行業(yè)壁壘或?qū)⒈淮蚱疲?/h1>
“房屋買賣必須通過中介嗎？中介費(fèi)太貴了！”“我想自己聯(lián)系房東買房，又怕被騙怎么辦？”這些問題經(jīng)常可見于各種房產(chǎn)論壇。面對二手房自主交易的痛點(diǎn)難點(diǎn)，各地政府相關(guān)部門也一直收到投訴與建議。如今，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局（下文簡稱“杭州住保房管局”）成為了第一個吃螃蟹的人。
8月18日，“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”官網(wǎng)正式上線“個人自主掛牌房源”功能。杭州住保房管局方面表示，這標(biāo)志著杭州的二手房自主交易有了更規(guī)范、更安全、更便捷、更完善的線上官方新渠道。
房東可在杭州住保房管局線上平臺自主掛牌，打破依賴中介的二手房交易模式，買賣二手房可省2%-3%中介費(fèi)。消息一出，8月19日晚間，中概股貝殼暴跌了15%左右。鏈家、中原地產(chǎn)等頭部中介企業(yè)表示，這對中介沒有太大影響。甚至有業(yè)內(nèi)人士指出，北京在2011年就曾經(jīng)出臺過類似的做法，上海甚至更早就做過嘗試，但后來沒了下文。
一名資深業(yè)內(nèi)人士表示，杭州上線“個人自主掛牌房源”功能是中介行業(yè)壁壘被打破的信號：線下中介模式將會面臨前所未有的沖擊。首先，線下中介模式發(fā)展了20年左右，也一直在自我變革，從單門店到貝殼找房平臺的橫空出世，中介行業(yè)下一步該何去何從？
與此同時，中介行業(yè)的存在也占用大量的人力資源，只有交易流量不斷擴(kuò)大與傭金提成越來越高才能養(yǎng)活這個行業(yè)越來越多的人。
現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)控深水區(qū)，多米諾骨牌效應(yīng)將會出現(xiàn)在每一個細(xì)枝末節(jié)上，隨著中介高傭金的現(xiàn)狀被打破，線下模式自然會受到一定程度的消解，不排除其他城市會效仿杭州的做法。
加強(qiáng)監(jiān)管二手房交易鏈條
8月19日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪了部分潛在和已經(jīng)買房的消費(fèi)者，他們認(rèn)為官方渠道發(fā)布的房源，可以保證房源真實(shí)性，而且可以“規(guī)避中介吃差價、壟斷房源等問題”；“買賣雙方可以節(jié)省中介費(fèi)，讓中介回歸服務(wù)功能”。消費(fèi)者說起中介來，大多有哄抬房價、高傭金等印象，幾乎蓋過了房屋交易過程中中介所付出的服務(wù)與辛勞。
而中介業(yè)務(wù)員，心情就頗為復(fù)雜。他們雖然認(rèn)為“買房人大部分是沒有經(jīng)驗(yàn)的，政府提供的平臺很難影響市場”，但同時也感受到了沖擊，覺得要有轉(zhuǎn)行的思想準(zhǔn)備。一名中介門店業(yè)務(wù)員指出，二手房交易是非常復(fù)雜的，其中包括房源選擇、議價、擔(dān)保、交易等復(fù)雜程序，術(shù)業(yè)有專攻，這些流程政府不可能全部替代中介去幫買賣雙方完成；個人也要耗費(fèi)很多時間和精力去完成交易。
“個人自主掛牌房源”功能，改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機(jī)構(gòu)房源信息不對稱的弊端，平臺不僅引導(dǎo)買賣雙方按照房源核驗(yàn)掛牌的規(guī)范流程開展交易，還新設(shè)置了用戶身份智能分類功能，實(shí)現(xiàn)個人自主掛牌房源信息僅向個人實(shí)名認(rèn)證用戶開放，經(jīng)紀(jì)人員無法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾。更為關(guān)鍵的是，若撮合成交，平臺不收一分費(fèi)用，相比中介經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢明顯。但能否打破依賴中介機(jī)構(gòu)的房屋銷售模式，此時下結(jié)論還為時尚早。
2015年，北京市上線官辦房地產(chǎn)交易網(wǎng)站——北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)。按照該平臺的設(shè)想，買家跟賣家可直接在網(wǎng)絡(luò)上實(shí)現(xiàn)對接、“零中介費(fèi)”，降低二手房房產(chǎn)交易成本。該平臺5月9日上線一周時間，二手房房源只有33套，而且很多房源介紹中并沒有實(shí)景照片，更多的是停留在了房屋評估值上。
據(jù)悉，2011年7月，北京市首個官辦免中介費(fèi)二手房交易平臺在海淀區(qū)試點(diǎn)運(yùn)行，上線一周后房源總數(shù)已累積到510套。但該平臺的房源搜索功能，只能依靠房源編碼和小區(qū)名稱進(jìn)行查詢。與商業(yè)網(wǎng)站可以通過區(qū)域、房價、面積等模糊條件進(jìn)行靈活搜索相比，顯得不夠靈活。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年海淀房源平臺上線的房源，由房主自行發(fā)布的占比僅為5.3%，而由房產(chǎn)中介發(fā)布的占比高達(dá)94.7%。
上海則更早，十幾年前，也曾出現(xiàn)過類似的政府平臺，中介會主動和買家說，要其把房源掛到政府平臺上，作為一個真房源的背書。讓買家放心成交。但交易一般都是在中介門店完成。
相比北京、上海，杭州的做法似乎更徹底。售房者登錄平臺后，首先進(jìn)行個人用戶注冊，完成實(shí)名注冊后即可使用“個人自主掛牌”功能，在線填寫房屋客體信息、房屋權(quán)屬狀況及權(quán)利人基本信息，完成房源自主掛牌。購房者個人實(shí)名注冊后，即可在“掛牌房源公示”欄內(nèi)查詢個人自主掛牌房源和委托經(jīng)紀(jì)掛牌房源。通過個人實(shí)際需求篩選價格、面積、戶型、城區(qū)等條件，快速鎖定心儀房源。平臺發(fā)布的所有房源均經(jīng)過房管部門核驗(yàn)，具備唯一的房源核驗(yàn)統(tǒng)一編碼及二維碼，憑碼交易，確保產(chǎn)權(quán)真實(shí)合法有效。
個人房東可線上自主掛牌，購房者在實(shí)名注冊后，也能直接和房東取得聯(lián)系，自行看房、談價。但中介無法登記注冊，也就不能通過平臺獲取房東個人信息。
在一些中介人士看來，二手房交易鏈條的監(jiān)管環(huán)節(jié)越來越多了。比如這次，杭州二手房交易平臺徹底升級了傳統(tǒng)市場監(jiān)管模式，實(shí)現(xiàn)“由事前監(jiān)管變?yōu)槭虑?、事中、事后全過程監(jiān)管”“由單一政府管理變?yōu)檎⑿袠I(yè)、社會共同監(jiān)督”和“由管人、管事、管行為變?yōu)楣芷脚_、管數(shù)據(jù)、管信用”的三大根本性轉(zhuǎn)變；開創(chuàng)了“覆蓋行業(yè)全體的信息備案機(jī)制”“實(shí)名掛牌服務(wù)的大數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)機(jī)制”“針對每單交易的記錄和評價機(jī)制”“實(shí)時動態(tài)調(diào)整的星級評定機(jī)制”四項(xiàng)創(chuàng)新機(jī)制；推出了“經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員信息備案”“行政監(jiān)管信息公示”“行業(yè)管理信息公示”“服務(wù)評價和星級評定”“房源核驗(yàn)掛牌”五大模塊，強(qiáng)化了對“人”“房”“合同”的全方位全過程監(jiān)管。
“高房價-高傭金”循環(huán)有望被打破
杭州市房產(chǎn)市場綜合管理服務(wù)中心相關(guān)人士此前接受采訪時透露，目前平臺只是房源信息發(fā)布，接下來會有個人求購信息發(fā)布。
這一交易模式對于消費(fèi)者最大的吸引力自然是中介費(fèi)的減免。目前杭州中介費(fèi)的收取根據(jù)成交價分成兩部分，房價100萬元以內(nèi)收3個點(diǎn)，100萬元以上的部分按2個點(diǎn)收取。比如一套400萬的房子，中介費(fèi)8萬元，即便打折下來也要五六萬。
高房價導(dǎo)致高傭金的房價惡性循環(huán)有望被打破，但中介在交易過程中的撮合作用卻無從替代；二手房交易復(fù)雜，有的涉及多次抵押的房子，對于買家來說存在一定資金風(fēng)險；“跳單”等現(xiàn)象，目前線上平臺同樣沒有更好的解決辦法。
前述人士也坦承，房管局上線“個人自主掛牌房源”目的是便民，為個人房東賣房提供一個全新的售賣渠道。房東可以把房源掛在政府平臺上的同時，也掛到中介那里，提高成交機(jī)會。
而從二手房買賣的服務(wù)需求來看，中介也不可能被完全替代。如果是買賣雙方談好了房價，且產(chǎn)權(quán)清晰、無貸款需求的，通過“房東直賣”模式確實(shí)可以省下一筆中介費(fèi)；但如果涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專業(yè)服務(wù)，目前來看還無法繞開中介。
買賣雙方可直接前往不動產(chǎn)登記中心辦理網(wǎng)簽過戶手續(xù)，非常方便。但如果交易流程復(fù)雜，還是需要專業(yè)的中介提供服務(wù)。
截至目前，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺實(shí)現(xiàn)997家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、3293家門店和9.74萬名從業(yè)人員信息實(shí)時公示；已累計(jì)掛牌房源109.4萬件，涉及房屋45.18萬套；交易評價量累計(jì)達(dá)30.76萬條，其中滿意評價量30.72萬條，滿意率99.84%；累計(jì)發(fā)布行業(yè)檢查公示569次，企業(yè)經(jīng)營異常目錄558家、列入行業(yè)懲戒名單22人，列入風(fēng)險警示名單7人。
作為政府搭建的交易監(jiān)管服務(wù)平臺，其可以監(jiān)管和督促中介提升服務(wù)，在二手房源“求真”上也邁出了重要一步?！罢皇菫榱恕蒙秸鸹ⅰ嵝阎薪榉?wù)跟上，否則市場亂象太多?？梢钥隙ǖ氖牵€上自主掛牌房源一旦向其他城市推廣，對房地產(chǎn)中介行業(yè)產(chǎn)生的沖擊也會逐步釋放?！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)人士說。
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8月18日，“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”官網(wǎng)正式上線“個人自主掛牌房源”功能。杭州住保房管局方面表示，這標(biāo)志著杭州的二手房自主交易有了更規(guī)范、更安全、更便捷、更完善的線上官方新渠道。
房東可在杭州住保房管局線上平臺自主掛牌，打破依賴中介的二手房交易模式，買賣二手房可省2%-3%中介費(fèi)。消息一出，8月19日晚間，中概股貝殼暴跌了15%左右。鏈家、中原地產(chǎn)等頭部中介企業(yè)表示，這對中介沒有太大影響。甚至有業(yè)內(nèi)人士指出，北京在2011年就曾經(jīng)出臺過類似的做法，上海甚至更早就做過嘗試，但后來沒了下文。
一名資深業(yè)內(nèi)人士表示，杭州上線“個人自主掛牌房源”功能是中介行業(yè)壁壘被打破的信號：線下中介模式將會面臨前所未有的沖擊。首先，線下中介模式發(fā)展了20年左右，也一直在自我變革，從單門店到貝殼找房平臺的橫空出世，中介行業(yè)下一步該何去何從？
與此同時，中介行業(yè)的存在也占用大量的人力資源，只有交易流量不斷擴(kuò)大與傭金提成越來越高才能養(yǎng)活這個行業(yè)越來越多的人。
現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)控深水區(qū)，多米諾骨牌效應(yīng)將會出現(xiàn)在每一個細(xì)枝末節(jié)上，隨著中介高傭金的現(xiàn)狀被打破，線下模式自然會受到一定程度的消解，不排除其他城市會效仿杭州的做法。
加強(qiáng)監(jiān)管二手房交易鏈條
8月19日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪了部分潛在和已經(jīng)買房的消費(fèi)者，他們認(rèn)為官方渠道發(fā)布的房源，可以保證房源真實(shí)性，而且可以“規(guī)避中介吃差價、壟斷房源等問題”；“買賣雙方可以節(jié)省中介費(fèi)，讓中介回歸服務(wù)功能”。消費(fèi)者說起中介來，大多有哄抬房價、高傭金等印象，幾乎蓋過了房屋交易過程中中介所付出的服務(wù)與辛勞。
而中介業(yè)務(wù)員，心情就頗為復(fù)雜。他們雖然認(rèn)為“買房人大部分是沒有經(jīng)驗(yàn)的，政府提供的平臺很難影響市場”，但同時也感受到了沖擊，覺得要有轉(zhuǎn)行的思想準(zhǔn)備。一名中介門店業(yè)務(wù)員指出，二手房交易是非常復(fù)雜的，其中包括房源選擇、議價、擔(dān)保、交易等復(fù)雜程序，術(shù)業(yè)有專攻，這些流程政府不可能全部替代中介去幫買賣雙方完成；個人也要耗費(fèi)很多時間和精力去完成交易。
“個人自主掛牌房源”功能，改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機(jī)構(gòu)房源信息不對稱的弊端，平臺不僅引導(dǎo)買賣雙方按照房源核驗(yàn)掛牌的規(guī)范流程開展交易，還新設(shè)置了用戶身份智能分類功能，實(shí)現(xiàn)個人自主掛牌房源信息僅向個人實(shí)名認(rèn)證用戶開放，經(jīng)紀(jì)人員無法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾。更為關(guān)鍵的是，若撮合成交，平臺不收一分費(fèi)用，相比中介經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢明顯。但能否打破依賴中介機(jī)構(gòu)的房屋銷售模式，此時下結(jié)論還為時尚早。
2015年，北京市上線官辦房地產(chǎn)交易網(wǎng)站——北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)。按照該平臺的設(shè)想，買家跟賣家可直接在網(wǎng)絡(luò)上實(shí)現(xiàn)對接、“零中介費(fèi)”，降低二手房房產(chǎn)交易成本。該平臺5月9日上線一周時間，二手房房源只有33套，而且很多房源介紹中并沒有實(shí)景照片，更多的是停留在了房屋評估值上。
據(jù)悉，2011年7月，北京市首個官辦免中介費(fèi)二手房交易平臺在海淀區(qū)試點(diǎn)運(yùn)行，上線一周后房源總數(shù)已累積到510套。但該平臺的房源搜索功能，只能依靠房源編碼和小區(qū)名稱進(jìn)行查詢。與商業(yè)網(wǎng)站可以通過區(qū)域、房價、面積等模糊條件進(jìn)行靈活搜索相比，顯得不夠靈活。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年海淀房源平臺上線的房源，由房主自行發(fā)布的占比僅為5.3%，而由房產(chǎn)中介發(fā)布的占比高達(dá)94.7%。
上海則更早，十幾年前，也曾出現(xiàn)過類似的政府平臺，中介會主動和買家說，要其把房源掛到政府平臺上，作為一個真房源的背書。讓買家放心成交。但交易一般都是在中介門店完成。
相比北京、上海，杭州的做法似乎更徹底。售房者登錄平臺后，首先進(jìn)行個人用戶注冊，完成實(shí)名注冊后即可使用“個人自主掛牌”功能，在線填寫房屋客體信息、房屋權(quán)屬狀況及權(quán)利人基本信息，完成房源自主掛牌。購房者個人實(shí)名注冊后，即可在“掛牌房源公示”欄內(nèi)查詢個人自主掛牌房源和委托經(jīng)紀(jì)掛牌房源。通過個人實(shí)際需求篩選價格、面積、戶型、城區(qū)等條件，快速鎖定心儀房源。平臺發(fā)布的所有房源均經(jīng)過房管部門核驗(yàn)，具備唯一的房源核驗(yàn)統(tǒng)一編碼及二維碼，憑碼交易，確保產(chǎn)權(quán)真實(shí)合法有效。
個人房東可線上自主掛牌，購房者在實(shí)名注冊后，也能直接和房東取得聯(lián)系，自行看房、談價。但中介無法登記注冊，也就不能通過平臺獲取房東個人信息。
在一些中介人士看來，二手房交易鏈條的監(jiān)管環(huán)節(jié)越來越多了。比如這次，杭州二手房交易平臺徹底升級了傳統(tǒng)市場監(jiān)管模式，實(shí)現(xiàn)“由事前監(jiān)管變?yōu)槭虑?、事中、事后全過程監(jiān)管”“由單一政府管理變?yōu)檎⑿袠I(yè)、社會共同監(jiān)督”和“由管人、管事、管行為變?yōu)楣芷脚_、管數(shù)據(jù)、管信用”的三大根本性轉(zhuǎn)變；開創(chuàng)了“覆蓋行業(yè)全體的信息備案機(jī)制”“實(shí)名掛牌服務(wù)的大數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)機(jī)制”“針對每單交易的記錄和評價機(jī)制”“實(shí)時動態(tài)調(diào)整的星級評定機(jī)制”四項(xiàng)創(chuàng)新機(jī)制；推出了“經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員信息備案”“行政監(jiān)管信息公示”“行業(yè)管理信息公示”“服務(wù)評價和星級評定”“房源核驗(yàn)掛牌”五大模塊，強(qiáng)化了對“人”“房”“合同”的全方位全過程監(jiān)管。
“高房價-高傭金”循環(huán)有望被打破
杭州市房產(chǎn)市場綜合管理服務(wù)中心相關(guān)人士此前接受采訪時透露，目前平臺只是房源信息發(fā)布，接下來會有個人求購信息發(fā)布。
這一交易模式對于消費(fèi)者最大的吸引力自然是中介費(fèi)的減免。目前杭州中介費(fèi)的收取根據(jù)成交價分成兩部分，房價100萬元以內(nèi)收3個點(diǎn)，100萬元以上的部分按2個點(diǎn)收取。比如一套400萬的房子，中介費(fèi)8萬元，即便打折下來也要五六萬。
高房價導(dǎo)致高傭金的房價惡性循環(huán)有望被打破，但中介在交易過程中的撮合作用卻無從替代；二手房交易復(fù)雜，有的涉及多次抵押的房子，對于買家來說存在一定資金風(fēng)險；“跳單”等現(xiàn)象，目前線上平臺同樣沒有更好的解決辦法。
前述人士也坦承，房管局上線“個人自主掛牌房源”目的是便民，為個人房東賣房提供一個全新的售賣渠道。房東可以把房源掛在政府平臺上的同時，也掛到中介那里，提高成交機(jī)會。
而從二手房買賣的服務(wù)需求來看，中介也不可能被完全替代。如果是買賣雙方談好了房價，且產(chǎn)權(quán)清晰、無貸款需求的，通過“房東直賣”模式確實(shí)可以省下一筆中介費(fèi)；但如果涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專業(yè)服務(wù)，目前來看還無法繞開中介。
買賣雙方可直接前往不動產(chǎn)登記中心辦理網(wǎng)簽過戶手續(xù)，非常方便。但如果交易流程復(fù)雜，還是需要專業(yè)的中介提供服務(wù)。
截至目前，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺實(shí)現(xiàn)997家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、3293家門店和9.74萬名從業(yè)人員信息實(shí)時公示；已累計(jì)掛牌房源109.4萬件，涉及房屋45.18萬套；交易評價量累計(jì)達(dá)30.76萬條，其中滿意評價量30.72萬條，滿意率99.84%；累計(jì)發(fā)布行業(yè)檢查公示569次，企業(yè)經(jīng)營異常目錄558家、列入行業(yè)懲戒名單22人，列入風(fēng)險警示名單7人。
作為政府搭建的交易監(jiān)管服務(wù)平臺，其可以監(jiān)管和督促中介提升服務(wù)，在二手房源“求真”上也邁出了重要一步?！罢皇菫榱恕蒙秸鸹ⅰ嵝阎薪榉?wù)跟上，否則市場亂象太多?？梢钥隙ǖ氖牵€上自主掛牌房源一旦向其他城市推廣，對房地產(chǎn)中介行業(yè)產(chǎn)生的沖擊也會逐步釋放?！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)人士說。
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