深陷債務(wù)困境的藍(lán)光，仍在努力尋找“白衣騎士”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道求證多方信源獲悉，在政府部門牽頭斡旋下，藍(lán)光正謀求債務(wù)重組及股權(quán)轉(zhuǎn)讓等事宜，并與部分公司和機(jī)構(gòu)進(jìn)行了接觸，包含國(guó)資控股企業(yè)。但由于債務(wù)問題的復(fù)雜性，事情的落定尚需時(shí)日。

此前，市場(chǎng)曾傳出四川省國(guó)企四川發(fā)展擬入股藍(lán)光的消息，但據(jù)記者多方了解求證，由于各種原因，雙方的合作暫告停止。

融創(chuàng)、萬科、華潤(rùn)、華僑城等一批房企也曾與藍(lán)光傳出合作的消息。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方了解到，其中唯一有進(jìn)展的是萬科。萬科對(duì)藍(lán)光的項(xiàng)目收購(gòu)最新進(jìn)展是成都天府黑鉆項(xiàng)目，雙方目前正在走交接手續(xù)。天府黑鉆是藍(lán)光在天府新區(qū)的TOP系產(chǎn)品，定位為豪宅，這一項(xiàng)目已經(jīng)是藍(lán)光最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。此前，藍(lán)光曾將旗下的一批項(xiàng)目出售給萬科，并獲得一筆資金。

至于萬科是否采用與泰禾的合作模式，以戰(zhàn)投的身份進(jìn)行入股，據(jù)知情人士向記者透露，萬科入股藍(lán)光的可能性較低，雙方合作或?qū)H限于項(xiàng)目層面。

藍(lán)光內(nèi)部進(jìn)展方面，上述知情人士告訴記者，融資部門近期正在積極與債權(quán)人溝通，尋求債務(wù)展期。對(duì)于網(wǎng)傳的上海總部被裁撤的消息，記者了解到，上?？偛咳詴?huì)被保留，但將以融資和行政等相關(guān)崗位為主，其余人員撤回成都總部。目前債務(wù)問題的影響仍然存在，比如，藍(lán)光曾有過一輪“人員優(yōu)化”。

藍(lán)光實(shí)際控制人楊鏗也在積極自救。近期，楊鏗清空其對(duì)藍(lán)光集團(tuán)等的直接持股，并改選其子楊武正為董事長(zhǎng)兼總裁。深耕公司法的北京樺天律師事務(wù)所律師劉英南向記者分析，此舉正是為了更大程度上保全決策權(quán)，實(shí)現(xiàn)自身從股東到債權(quán)人的角色轉(zhuǎn)變，為公司接下來的發(fā)展走向出力。

據(jù)藍(lán)光發(fā)展公告，公司截至2021年7月12日累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息合計(jì)45.44億元。雖然違約規(guī)模尚不算大，但不排除缺口進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。

風(fēng)起于青萍之末，內(nèi)因卻早已伏脈千里。

從曾經(jīng)的“川系一哥”、千億黑馬，到如今違約壓頂、評(píng)級(jí)斷崖式下跌，藍(lán)光走過的路，深刻提醒著同類房企，要謹(jǐn)慎把握好擴(kuò)張戰(zhàn)略與土地選擇兩把雙刃劍，否則行差踏錯(cuò)，不僅無法博得更大發(fā)展，公司本身還會(huì)被拖入深淵。

內(nèi)憂外患

7月5日晚間，藍(lán)光發(fā)展公告，總裁遲峰及首席財(cái)務(wù)官歐俊明辭職，原因均為“公司整體安排”。在華潤(rùn)置地任職長(zhǎng)達(dá)20年的遲峰，在藍(lán)光任職僅一年半。

一年多來，藍(lán)光管理層人事動(dòng)蕩。2020年4月，張巧龍請(qǐng)辭副董事長(zhǎng)兼總裁；同一時(shí)間段，王萬峰請(qǐng)辭副總裁；2020年11月，孟宏偉請(qǐng)辭董事一職；2021年2月，藍(lán)光發(fā)展常務(wù)副總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官在藍(lán)光干了12年的老將余馳離職；2021年4月，同為藍(lán)光老將的投資副總裁何劍標(biāo)離職。

房企中，這么高級(jí)別的管理層在短時(shí)間內(nèi)連續(xù)更迭，實(shí)屬少見。高管在短時(shí)間內(nèi)大規(guī)模變化，對(duì)于公司戰(zhàn)略的方向選定、執(zhí)行和連續(xù)性都會(huì)造成影響。

管理層的更迭，只是藍(lán)光面臨問題的一個(gè)切面，公司債務(wù)違約、股權(quán)被凍結(jié)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)斷崖式下調(diào)評(píng)級(jí)接踵而來。

公開信息顯示，2021年1-2月，藍(lán)光進(jìn)行了四次控股股東股權(quán)質(zhì)押，截至2月底，控股股東藍(lán)光集團(tuán)及楊鏗累計(jì)質(zhì)押股份占其所持公司股份比例達(dá)到61.76%。

2月26日，藍(lán)光公告將以48.46億元將旗下上市物業(yè)公司藍(lán)光嘉寶售讓給碧桂園，彼時(shí)已有市場(chǎng)猜測(cè)藍(lán)光遇到了流動(dòng)性危機(jī)。

5月起，自穆迪下調(diào)藍(lán)光評(píng)級(jí)始，大公、中誠(chéng)信國(guó)際、標(biāo)普、東方金誠(chéng)等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)持續(xù)下調(diào)藍(lán)光評(píng)級(jí)，外部融資受限和評(píng)級(jí)下調(diào)的惡性循環(huán)開啟。

截至7月14日，大公將四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司主體信用等級(jí)調(diào)整為C；標(biāo)普全球評(píng)級(jí)將藍(lán)光發(fā)展的長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)從“CCC-”下調(diào)至“D”。

標(biāo)普表示，鑒于該公司極疲弱的流動(dòng)性狀況，預(yù)計(jì)藍(lán)光發(fā)展將全面違約，預(yù)計(jì)該公司不會(huì)對(duì)未來三個(gè)月到期的33億元境內(nèi)債券進(jìn)行償付。

中誠(chéng)信國(guó)際認(rèn)為，公司2021年內(nèi)約有45億元境內(nèi)債券(含權(quán)計(jì)算)到期，其中27億元債券將于7月到期或回售，而公司目前可動(dòng)用貨幣資金有限，從下屬項(xiàng)目公司調(diào)配資金用于償付本部債務(wù)的可能性很小，流動(dòng)性壓力很大。

6月起，藍(lán)光開始陸續(xù)出現(xiàn)股權(quán)被凍結(jié)情況。截至7月8日，藍(lán)光發(fā)展控股股東藍(lán)光集團(tuán)及其一致行動(dòng)人楊鏗已累計(jì)被凍結(jié)約5.29億股，占其所持藍(lán)光發(fā)展股份的30.76%，占藍(lán)光發(fā)展總股本的17.45%；截至7月6日，藍(lán)光集團(tuán)被動(dòng)減持藍(lán)光發(fā)展1.59%的股份。

直到7月12日，藍(lán)光首現(xiàn)債券違約，當(dāng)日累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息合計(jì)45.44億元。

而藍(lán)光本身的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀并不樂觀。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，藍(lán)光發(fā)展貨幣資金余額為110.16億元，其中可自由動(dòng)用資金僅為2.07億元。

償債資金的籌措，任務(wù)重且時(shí)間緊。

實(shí)控人的自救之路

白衣騎士難覓。

在房企利潤(rùn)率與經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流都吃緊的當(dāng)下，來者是不是白衣騎士，也需要甄別。

此前出現(xiàn)過的融創(chuàng)、萬科、華潤(rùn)、華僑城，都未有戰(zhàn)略投資進(jìn)展，但萬科收購(gòu)藍(lán)光項(xiàng)目公司的消息不斷出現(xiàn)。繼售出藍(lán)光嘉寶物業(yè)之后，5月下旬，藍(lán)光旗下的無錫和駿房地產(chǎn)有限公司53.17%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給常州萬科，資產(chǎn)包中四個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的權(quán)益拿地金額總額可能約在30-35億元左右；6月下旬，藍(lán)光溫州新藍(lán)置業(yè)有限公司被萬科并購(gòu)100%股權(quán)，資產(chǎn)包內(nèi)涉及20.65億元的寧波海曙地塊；6月30日，藍(lán)光發(fā)展向萬科出售位于石家莊和重慶的兩處項(xiàng)目，成交對(duì)價(jià)約為5億-6億元。

但公開信息顯示，藍(lán)光在2020年為獲取石家莊項(xiàng)目付出了溢價(jià)率99.75%的代價(jià)，成交金額為7.93億元，出售給萬科的價(jià)格，打折不少。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，藍(lán)光與萬科在項(xiàng)目層面的交易最新進(jìn)展是位于成都天府新區(qū)的藍(lán)光天府黑鉆項(xiàng)目。記者從項(xiàng)目方確認(rèn)，萬科與藍(lán)光確實(shí)正在交接，項(xiàng)目后續(xù)將由萬科操盤。資料顯示，藍(lán)光天府黑鉆項(xiàng)目總建筑面積約10.79萬㎡，其中規(guī)劃的住宅部分戶型面積從175平方米到253平方米。

據(jù)接近萬科方面的知情人士透露，萬科入股的意愿并不強(qiáng)，目前萬科頻繁收購(gòu)藍(lán)光項(xiàng)目一定程度上折射了入股的可能性不大，畢竟售出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目后，藍(lán)光本身的價(jià)值將進(jìn)一步削弱。

“如果萬科此時(shí)入股，首先面臨的就是灌入充足的現(xiàn)金流進(jìn)行紓困，他們短時(shí)間現(xiàn)金流壓力會(huì)劇增，而收購(gòu)藍(lán)光項(xiàng)目則可以讓萬科進(jìn)一步增加土地儲(chǔ)備，符合公司的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)。”劉英南分析稱。

除了出售項(xiàng)目公司股權(quán)，楊鏗本身也在積極籌劃。

6月1日，楊鏗將持有的1.69億股轉(zhuǎn)讓給藍(lán)光集團(tuán)，占公司股份總數(shù)的5.58%。調(diào)整后，集團(tuán)持有藍(lán)光發(fā)展58.31%的股份，楊鏗持有藍(lán)光集團(tuán)95.04%的股份。

對(duì)于楊鏗這一舉措，劉英南分析認(rèn)為，“不排除還有更深層次的意圖，就是實(shí)現(xiàn)從股東到債權(quán)人的角色轉(zhuǎn)變，這樣在藍(lán)光發(fā)展未來面臨爆倉(cāng)，甚至下一步尋求破產(chǎn)、清算司法保護(hù)時(shí)，可以以債權(quán)人的身份參與公司的破產(chǎn)、清算程序?！?/p>

據(jù)其介紹，在《公司法》中，股東僅享受公司剩余的權(quán)益，反映在財(cái)務(wù)報(bào)表中就是所有者權(quán)益，當(dāng)公司負(fù)債大于資產(chǎn)時(shí)，所有者權(quán)益為負(fù)數(shù)，股東實(shí)質(zhì)上無法實(shí)現(xiàn)股東權(quán)益。反之債權(quán)人則不同，像楊鏗這樣擁有公司債務(wù)的大額債權(quán)人，在公司破產(chǎn)、清算中是舉足輕重的角色，會(huì)決定公司接下來的發(fā)展走向。

劉英南表示，法人持股方式更有利于公司股權(quán)架構(gòu)的穩(wěn)定，將股權(quán)集中使用，便于統(tǒng)一管理與決策，在公司發(fā)展動(dòng)蕩時(shí)期，能夠形成“一個(gè)大腦一個(gè)聲音”，增加了各方協(xié)調(diào)的便利性。

上月4日，楊鏗辭去公司董事長(zhǎng)職務(wù)，公司董事會(huì)改選楊武正為董事長(zhǎng)。一個(gè)月后，楊武正同時(shí)兼任公司總裁。

“變更到他兒子，股東和債權(quán)人還能接受?！眲⒂⒛霞岸辔粯I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，楊鏗只是在做兩手準(zhǔn)備，實(shí)控人角色不變。

7月12日，藍(lán)光在債券違約的公告中強(qiáng)調(diào)，公司將在地方政府的大力支持下，在金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的積極協(xié)調(diào)下，制定短中長(zhǎng)期綜合化解方案，積極解決當(dāng)前問題。

高成本拿地的后遺癥

穿過重重債務(wù)，曾經(jīng)的千億黑馬如何走到了今天這步？

藍(lán)光因佛山項(xiàng)目一筆債務(wù)延期而被平安內(nèi)部限制融資，引發(fā)金融機(jī)構(gòu)融資擠兌，僅僅是導(dǎo)火索。

熟悉藍(lán)光的人士認(rèn)為，最根本的原因在于藍(lán)光自身，擴(kuò)張戰(zhàn)略之下接連激進(jìn)拿地投資，地塊后續(xù)情況并不如意，此外還包括多元化業(yè)務(wù)受阻等因素。

深耕成渝的藍(lán)光，2009年已經(jīng)啟動(dòng)全國(guó)化布局，2016年銷售額從183.7億元上升到339.1億元，隨著2017年楊鏗提出沖刺千億銷售額計(jì)劃，這一數(shù)據(jù)在2017年和2018年分別快速增長(zhǎng)至582億元、855.39億元。2019年，藍(lán)光以1079.8億元銷售額正式進(jìn)入“千億房企俱樂部”，并在當(dāng)年設(shè)立上海總部，劍指華東區(qū)域的擴(kuò)張。

急速發(fā)展期，藍(lán)光拿地迅速攀升，溢價(jià)率頻頻高企。

2015年至2020年，藍(lán)光發(fā)展拿地?cái)?shù)分別為15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。

2015年，藍(lán)光以123.68%的溢價(jià)率力克諸如萬科、保利、招商等16家房企在合肥高新區(qū)拿地；2016年，藍(lán)光發(fā)展以9.97億元在青島拿地，溢價(jià)率高達(dá)204%。

2020年，藍(lán)光高溢價(jià)拿地的情況更是明顯。4月初以8.47億元的總價(jià)競(jìng)得河南南陽一宗地塊，溢價(jià)率122.9%；4月末，藍(lán)光再以總價(jià)8.55億元、85%的溢價(jià)率拿下安徽阜陽的一幅宅地；隨后的5月、6月，藍(lán)光在河南南陽、信陽分別以150.65%、148.54%的溢價(jià)率補(bǔ)充了土儲(chǔ)。

2020年8月下旬，藍(lán)光再以一場(chǎng)百輪激戰(zhàn)拿下了在石家莊的首個(gè)項(xiàng)目，最終成交價(jià)7.93億元，溢價(jià)率99.75%。這一地塊于10個(gè)月后折價(jià)轉(zhuǎn)售給了萬科。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年藍(lán)光發(fā)展公布溢價(jià)率的52幅土地中，超過30%的有37幅，其中有21幅超過50%，5幅超過100%。

值得注意的是，藍(lán)光在“上海+成都”雙總部模式下，急速擴(kuò)展進(jìn)入的城市多為華東三、四線城市，這些城市的產(chǎn)品盈利狀況和去化情況并不太樂觀。

早在藍(lán)光尚未曝出流動(dòng)性危機(jī)的2020年底，即有分析人士指出，藍(lán)光加大在三四線城市的土地儲(chǔ)備，且采用高溢價(jià)、高成本拿地，這種拿地行為未來將會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)，未來盈利狀況或?qū)⒊袎骸Ｒ灿惺煜に{(lán)光的分析師直言“看不懂，拿地比較分散”。

與此同時(shí)，藍(lán)光的銷售額增加卻不理想。2020年，其房地產(chǎn)銷售額為1035.36億元，僅比上一年增長(zhǎng)2%。

攻城略地之下，藍(lán)光的住宅產(chǎn)品能力和去化率卻備受詬病。

2019年7月，藍(lán)光在福州以10.84億元競(jìng)得一宗地，樓面地價(jià)10488元/㎡，但安置型商品房建設(shè)比例高達(dá)80%。同時(shí)，周邊也無教育及商業(yè)的相關(guān)配套，截至2021年初，去化率為37%。

另一方面，藍(lán)光在多元化發(fā)展方面還激進(jìn)進(jìn)軍文旅產(chǎn)業(yè)，沉淀了資金，但目前尚未有實(shí)質(zhì)性回報(bào)。

“三條紅線”、“兩集中供地”、“五檔房貸”等政策出臺(tái)之后，房企面臨的大環(huán)境持續(xù)收緊。

“高杠桿和高周轉(zhuǎn)必須以現(xiàn)金流安全為核心。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，“大家普遍認(rèn)為高周轉(zhuǎn)時(shí)代已經(jīng)過去，未來房企要著重注意企業(yè)現(xiàn)金流的安全與健康，慎重跨區(qū)域的戰(zhàn)略布局與資本性開支，還要格外關(guān)注行業(yè)環(huán)境與政策變化并建立企業(yè)的快速反應(yīng)機(jī)制。”