李一戈

       最近問了部分房地產(chǎn)從業(yè)人員一個問題：疫情后老板下調(diào)了今年的業(yè)績目標嗎？幾乎是眾口一詞：沒。

       總體來看，房企年度銷售任務，遲至春節(jié)放假前基本已經(jīng)確定并下達。彼時，絕大部分房企未能預料到新冠肺炎疫情會那么嚴重，還是按照市場一般運行趨勢來作判斷并制定2020年計劃。但被疫情堵在家里這么久，為什么還不改變原來的計劃？

因為地產(chǎn)商對今年樓市的看法大致趨同，那就是，在各行業(yè)中，疫情對房地產(chǎn)的影響是相對較小的，而且恢復比較快。這在3月后各地售樓處逐漸開放后的成交情況可以看出來。甚至還有樓盤出現(xiàn)了半天即告售罄的現(xiàn)象。

       其實，3月開放售樓處后的第一波成交，是壓抑后的集中釋放?？梢岳斫鉃?，這批消費者本來就準備買房，只是被疫情延后了。兩個多月的需求在一個月釋放，拿它與2月相比，不具有可比性。而個別樓盤的搶購也只是個案，再差的行情里都有“個股”漲停，何況還有區(qū)域表現(xiàn)的分化。

       3月還是較多上市房企年報發(fā)布的時候。不知道是受市場回暖的影響，還是觀察行業(yè)走勢得出了樂觀結(jié)論，除了上面說的，房企老板們普遍咬定任務不放松之外，還有一些房企提出了可以說是激進的中短期業(yè)績目標。

我就不說出這些企業(yè)的名字了。反正特點就是奔著規(guī)模去，奔著排名去。之所以說它們的目標“激進”，是因為，大部分主流房企已放棄了規(guī)模論的做法，能維持正增長或者百分之幾的增長就可以了，少部分房企希望保持與其所在陣列相匹配的增速不掉隊即可。

目標激進的房企，選擇的是遠高于所在陣列的平均增速。而在當前情勢下有此信心，除了基于自己企業(yè)的布局、現(xiàn)金流、人才等因素，還有一個判斷是，疫情提供了彎道超車的機會。

前面說了，新冠疫情對醫(yī)療行業(yè)之外的幾乎所有行業(yè)都產(chǎn)生了不同程度的影響，但房地產(chǎn)受到的影響可能是較小的。疫情只是延緩了成交，并未消滅住房需求尤其是剛性需求。因此，疫情是否加重了一批房企下滑的動力并成為其他企業(yè)進取的機會，尚待證明。

      事實上，2018年下半年樓市步入調(diào)整以來，就有一批房企尤其是中小房企的現(xiàn)金流遭遇困難。這些困難企業(yè)部分股權(quán)或其旗下項目，是大型房企的并購對象。比如，4月7日晚，中國奧園發(fā)布公告稱，擬以11.6億元收購京漢股份29.99%股本。收購完成后，奧園會成為京漢股份第一大股東。

表面看，這是疫情影響下首例知名房企并購案，但查閱公開資料后會發(fā)現(xiàn)，京漢股份早就一直在走下坡路，2016-2019年業(yè)績連續(xù)下滑，去年前三季度歸母凈利潤甚至虧損4000多萬元。顯然不能將此并購案歸為疫情影響的結(jié)果。

      2018年6月以前的10多年，房地產(chǎn)企業(yè)一直活得很好，這導致有些房企產(chǎn)生了錯覺，以為是自己決策多么多么了不起，但實際上很可能是行業(yè)和市場托舉著它們前行，發(fā)展速度掩蓋了企業(yè)存在的內(nèi)在缺陷。當市場真正轉(zhuǎn)為下行，它們所有的短板都暴露出來了。

      早年每次調(diào)控一來，輿論就喜歡說“大洗牌來了”，但為什么只有此輪調(diào)控才算是洗牌呢？主要原因可能是，嚴厲的限購限貸限價作用下，房地產(chǎn)的投機需求總算被擠出去了。外在的托舉力量不再，要靠內(nèi)功靠實力，有些房企就敗下陣來。

專家們的共識是，我國的房企數(shù)量還是過多，需要淘汰一批，市場份額集中到優(yōu)質(zhì)企業(yè)手里并不是壞事。而并購是主流房企集中度提升的重要途徑，我們應當樂見其成。

        我多次說過，我國房地產(chǎn)市場仍有較長的發(fā)展時期，因為僅僅是住房剛性需求和改善性需求就相當龐大，就足以支撐一批主流房企的穩(wěn)定增長。只不過，主流房企的增長，一定程度上是以一批經(jīng)營不善的企業(yè)退出市場、讓出份額為對價。

      但是，當行業(yè)整體發(fā)展慢了下來，房企仍要追求超常的增速則是另外一回事。規(guī)模往往意味著杠桿，超常的規(guī)模增速意味著超常的杠桿。并購機會來了，使用杠桿是正常的。但繃緊財務，撬起杠桿，大舉拿地，四處尋找并購標的，則令人擔憂。

      高杠桿必須以高周轉(zhuǎn)為指征。雖說剛性需求和改善性需求不會消失，但它們會延緩，在黑天鵝隨時會突然飛出的市場里，你無法預測這種延緩是2個月還是6個月。延緩的時間越長，傳導給杠桿的壓力就越大。犧牲利潤是小事，倘若收獲的代價是企業(yè)不得不調(diào)整一年兩年，造成的損失就可能抵消你5年的努力，重大決策失誤還有可能出局。

所以，我個人的建議還是安全為上?，F(xiàn)金流確保絕對安全，產(chǎn)品有競爭力，品牌有內(nèi)涵，服務沒有明顯瑕疵，這應是下一階段房企要堅守的原則。在此基礎上再尋求有質(zhì)量的增長。還是那句話，除了老板，現(xiàn)在有多少人還關心哪家房企規(guī)模第一哪家房企第十一呢？

     再加一句話，千億級以上的房企，在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之外，若有余力找到新的有競爭力的賽道，值得鼓勵。