李一戈

聽到有銀行在一些城市降低二套房首付成數(shù)、有的城市可申請二套房公積金貸款的消息，有幾位朋友就興奮地過來問我：房地產(chǎn)是不是又來機(jī)會了？其實(shí)，我知道，他們舌頭底下壓著一句關(guān)于房價的話。

其中就包括地產(chǎn)界的從業(yè)人員。這樣的“利好”消息，他們篤定不會漏過的。

之前我就跟朋友講過，如此之大的疫情，哪個行業(yè)都受到影響，但房地產(chǎn)可能是受影響較小的行業(yè)之一，一旦疫情結(jié)束，房地產(chǎn)就會率先反彈。原因是，疫情只是暫時延后了購房需求，但不會消滅購房需求。旅游可以少去，房子不能不買。

除了疫情下各種普適性的企業(yè)扶持政策，針對房企的經(jīng)營困難尤其是資金流動性緊張，有些城市出臺了專門扶持性政策，包括延遲交納土地出讓金時限等。這些舉措都是各地從實(shí)際出發(fā)，為企業(yè)解決實(shí)際問題，值得稱贊。

但是，你要分清，這些扶持政策，出發(fā)點(diǎn)是著眼于幫助疫情下的企業(yè)渡過經(jīng)營難關(guān)，而不要放大為放松房地產(chǎn)調(diào)控。雖然有些地方的房地產(chǎn)商會向當(dāng)?shù)卣岢隽苏{(diào)整限購政策的建議，作為房地產(chǎn)的行業(yè)協(xié)會為會員單位說話也無可厚非，但政府會不會聽是另外一回事。我相信，這樣的建議就只是建議而已，何況也不是第一天聽到。

放松調(diào)控，就還是用房地產(chǎn)來刺激經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的思路。如你所知，疫情擴(kuò)散后，不少地產(chǎn)界朋友就存有這種想法，或者說隱隱的期待。畢竟，沒有哪個行業(yè)比刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的效用更快、更直接。

央行發(fā)布《2019年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》時重申，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段?！?隨后央行副行長劉國強(qiáng)就報告發(fā)布后相關(guān)焦點(diǎn)問題接受了《金融時報》記者的專訪，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制，確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。2月25日銀保監(jiān)會召開的媒體通氣會上，銀保監(jiān)會首席風(fēng)險官兼新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企說，房地產(chǎn)金融政策沒有調(diào)整和改變。

不過肖遠(yuǎn)企加了一句，“房地產(chǎn)金融政策原本也是遵循‘一城一策’的原則，各地方可根據(jù)其疫情和自己地區(qū)的情況進(jìn)行安排，只要不違反相關(guān)政策就可以?！边@也為有些城市和金融機(jī)構(gòu)調(diào)整二套房信貸政策提供了旁證。但是，全面放松調(diào)控？暫時不要想。

過往10多年，房地產(chǎn)市場的迅猛增長，前期是屬于住房市場化后的價值回歸，中后期則是投資需求等因素推動下的加速度，而在關(guān)鍵的階段，比如2008年、2010年，包括政策刺激在內(nèi)的外部因素起到了催化作用。

這給了部分從業(yè)人員一種習(xí)慣性思維帶來的錯覺，即，關(guān)鍵時刻國家還是會祭起用房地產(chǎn)短期刺激經(jīng)濟(jì)的武器。但我們不要忘記兩個因素：從中長期看，十九大后我國已進(jìn)入高質(zhì)量增長階段，房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的粗放型發(fā)展方式，是不適合這一新階段的做法，必須揚(yáng)棄；短期則涉及對當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的判斷。

2月23日召開的統(tǒng)籌推進(jìn)新冠肺炎疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作部署會議認(rèn)為，新冠肺炎疫情雖然給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來明顯影響，但我國經(jīng)濟(jì)有巨大的韌性和潛力，長期向好的趨勢不會改變。權(quán)威專家據(jù)此認(rèn)為，今年我國完成經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)沒有問題。這意味著，無須仰仗房地產(chǎn)來刺激經(jīng)濟(jì)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然眼前因?yàn)槭蹣翘庩P(guān)閉而現(xiàn)金流有所阻滯，但面臨的外在融資環(huán)境卻有好轉(zhuǎn)。央行降準(zhǔn)，LPR下調(diào)，流動性寬裕，客觀上對房地產(chǎn)市場也是有利的——事實(shí)上，房地產(chǎn)一直是流動性寬裕的最大受益行業(yè)之一。同時，海外發(fā)債頻率加快了。今年1-2月的發(fā)債規(guī)模遠(yuǎn)超去年同期，1月份甚至創(chuàng)下歷史新高。

還有朋友問，疫情之下部分房企是不是又迎來彎道超車機(jī)會？這可真不好說。固然，一些房企由于現(xiàn)金流受阻而收縮固守，不敢投資拿地，另一些實(shí)力較強(qiáng)的房企卻可以逆勢增持土地儲備，按道理抗疫時期有些地方也急于賣點(diǎn)地，售價可能沒那么高。但也未必。北京2月18日出讓的一宗地塊還創(chuàng)下了近50%的溢價率。

房地產(chǎn)要從依賴外部刺激的慣性軌道走出來，轉(zhuǎn)向主要依靠內(nèi)生增長。而依托于城鎮(zhèn)龐大人口基數(shù)的剛性需求，以及中等收入群體的改善性需求為支撐的內(nèi)生增長，決定了房地產(chǎn)行業(yè)仍有很長的發(fā)展時期，足夠房企再奮斗20年。

就企業(yè)自身而言，如果沒有強(qiáng)勁、可持續(xù)的資金實(shí)力，彎道超車，大跨越大發(fā)展，這樣的思維也要不得。恒大、碧桂園和融創(chuàng)，它們的發(fā)展路徑都不可復(fù)制。我個人愿意再次重申，能否提供與美好生活相對應(yīng)的居住產(chǎn)品與服務(wù)，將決定房企下一個10年的增長曲線。