北京師范大學(xué)教授鐘偉

習(xí)近平總書(shū)記近日在統(tǒng)籌推進(jìn)新冠肺炎疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作部署會(huì)議上指出，這次新冠肺炎疫情，是新中國(guó)成立以來(lái)在我國(guó)發(fā)生的傳播速度最快、感染范圍最廣、防控難度最大的一次重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，這是一次危機(jī)，也是一次大考。經(jīng)過(guò)艱苦努力，目前疫情防控形勢(shì)積極向好的態(tài)勢(shì)正在拓展。

新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響令人關(guān)注。目前，已經(jīng)有超過(guò)20個(gè)省市發(fā)布多項(xiàng)涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策，主要包括放寬房地產(chǎn)企業(yè)土地出讓金、稅費(fèi)繳納時(shí)限等。同時(shí)，隨著一些地方推進(jìn)科學(xué)防控和有序復(fù)產(chǎn)，在確保防控的首要前提下，住建工作也在有條不紊地開(kāi)展，這有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。

無(wú)疑，房地產(chǎn)受到了此次新冠肺炎疫情的影響，但和制造業(yè)等可貿(mào)易部門不同，房地產(chǎn)屬典型的內(nèi)需驅(qū)動(dòng)型的不可貿(mào)易部門，因此受沖擊相對(duì)較小?？傮w上，在疫情之后，房地產(chǎn)的2020年將是溫暖的但絕非熱烈。房地產(chǎn)頭部企業(yè)的公司架構(gòu)，有可能加速形成銷售、自持、物管、投資和科技等模塊分拆建構(gòu)之勢(shì)。

疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的可能性影響，本文主要從以下六大方面探討。

可能性之一，是涉房政策并無(wú)實(shí)質(zhì)變動(dòng)。房住不炒和長(zhǎng)效機(jī)制仍是主基調(diào)。但在保持既有政策大框架不變的背景下，出于維系經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和擴(kuò)大實(shí)物商品消費(fèi)之需，樓市落地政策將中性偏松。考慮到新冠肺炎疫情致死者多數(shù)為老人，以及城市老舊小區(qū)缺乏可靠的醫(yī)療、消防通道和設(shè)施，對(duì)大都市核心區(qū)的危改舊改可能會(huì)有所加速。

可能性之二，是2020樓市全年偏暖，原因在于疫情對(duì)供需沖擊的不對(duì)稱。疫情逐漸消退之后，人們的購(gòu)房需求仍將大致維持正常。但多重因素抑制了供給，盡管冬季和春節(jié)傳統(tǒng)上是施工淡季，但環(huán)保要求、成品交房要求疊加疫情帶來(lái)的復(fù)工延遲，難免帶來(lái)房屋交付量和可售量的縮減。大致正常的需求面對(duì)相對(duì)縮水的供給時(shí)，樓市大致能相對(duì)溫暖，但不同于2018和2019年的量跌價(jià)升，2020年的銷售金額將略減。非典之后的房?jī)r(jià)飆升，與其說(shuō)是非典所致，不如說(shuō)是土地招拍掛政策起了作用。新冠肺炎疫情后樓市不太會(huì)復(fù)制非典后的走勢(shì)。

可能性之三，是區(qū)域布局的再調(diào)整。疫情之后的資本和產(chǎn)業(yè)遷徙難免，同樣地，未來(lái)樓市重要的區(qū)域市場(chǎng)也將更多地集中于政府治理能力相對(duì)較好、營(yíng)商環(huán)境相對(duì)較好、醫(yī)療教育養(yǎng)老等民生服務(wù)相對(duì)較好的城市。16座千萬(wàn)人口以上的大都市可能會(huì)出現(xiàn)有限的郊區(qū)化跡象，核心區(qū)超高容積率綜合體有所退潮，綠色和健康住宅升溫難免。同時(shí)，第二居所概念也將得到普及。這使得大都市建成區(qū)面積加速擴(kuò)張，而東南沿海二三線城市更受關(guān)注。

可能性之四，商辦物業(yè)REITS升溫。疫情不僅使商辦物業(yè)幾乎停擺，其實(shí)也是線上消費(fèi)和街區(qū)商業(yè)的強(qiáng)行普及，更對(duì)后續(xù)商辦和公共場(chǎng)所新風(fēng)系統(tǒng)等改造升級(jí)提出了挑戰(zhàn)。有些國(guó)人過(guò)于頻繁的社交活動(dòng)或許會(huì)有所收斂。這些都對(duì)自持商辦的回報(bào)率有抑制，加之開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)激進(jìn)財(cái)務(wù)和銷售策略的收斂，都有可能使他們對(duì)商辦物業(yè)的REITS，尤其是過(guò)戶型REITS的熱情有所升溫。

可能性之五，是物業(yè)管理和街區(qū)商業(yè)崛起。疫情之中人們對(duì)物業(yè)服務(wù)給出了不同的評(píng)價(jià)。城市中優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的重要性得到了普遍認(rèn)同，出行限制也使得解決最后一公里的街區(qū)商業(yè)重要性上升，大型綜合商超或略降溫。資本市場(chǎng)已充分表達(dá)了對(duì)物管類企業(yè)所受的青睞。

可能性之六，是康養(yǎng)醫(yī)養(yǎng)物業(yè)發(fā)展迎來(lái)機(jī)遇。在社區(qū)醫(yī)院和家庭醫(yī)生還難以得到國(guó)人的廣泛認(rèn)同之前，如何關(guān)注老年群體的健康和醫(yī)療始終是難題，此次疫情凸顯了50歲以上，尤其是75歲以上群體如何獲得及時(shí)醫(yī)療介入的難題。這有可能提升即將步入老年、有付費(fèi)意愿的中高收入群體對(duì)集中式康養(yǎng)醫(yī)養(yǎng)的認(rèn)可度。

疫情總會(huì)過(guò)去，我們從中吸取了怎樣的教訓(xùn)和進(jìn)行了怎樣的思考？從脊髓灰質(zhì)炎到甲肝，從非典到新冠，國(guó)人面臨各種公共衛(wèi)生事件的嚴(yán)酷考驗(yàn)。太陽(yáng)也總是會(huì)如常升起，但一些人已永遠(yuǎn)遠(yuǎn)去，不能再在陽(yáng)光下悠然，人們不應(yīng)該什么教訓(xùn)也沒(méi)有記住。