李一戈

財經(jīng)媒體人一個基本工作是看財報，不僅要看國內(nèi)上市公司的，也要看國外上市的公司。而不同經(jīng)濟體的交易所，其財報、年報時間很可能迥然不同。我們A股的一季報涵蓋的是1月1日至3月31日，但這個時間在有的交易所是四季報，有的一季報是指12月至2月。

在國內(nèi)，財報日期，與我們實際安排工作的時間，又會有差異。報表的截止日期是12月31日，但多數(shù)企業(yè)到春節(jié)放假才算是這一年的工作結(jié)束了。

從元旦后的第一個工作日，到春節(jié)放假這段時間，主要做什么呢？毫無疑問，其中之一是項目結(jié)算、績效計算，必須在過年前把獎金發(fā)出去——如果有的話。

另一項重要工作，是制訂來年的預算。它跟年度計劃是連在一起的。以房企為例，春節(jié)前你必須把全年的幾個核心盤子定下來：銷售額、回款額（回款率）、拿地額、融資額、利潤額（利潤率），并劃定大致的時間節(jié)點。職業(yè)經(jīng)理人的薪酬與這幾個數(shù)字緊緊地捆在一起。

這里插一句。萬達可能是年度計劃制定時間最長的企業(yè)，它從8月份就開始討論，到12月中旬結(jié)束。各個板塊從項目到區(qū)域到集團，有充分的時間博弈也就是討價還價，但計劃一旦制定就不容挑戰(zhàn)——你被亮了兩次紅燈可能就得走人。

年度計劃，關(guān)系到你對今年房地產(chǎn)形勢怎么看。測不準原理適用于近兩年的樓市。左右地產(chǎn)的根本要素，幾乎是無法言說更無法預測的。但這不能阻止有些專家在做跨年演講時的預測，也不能阻止有些媒體在做年度展望時的預測。雖然測不準也有很多人聽很多人看，因為老板們還是關(guān)心啊。

之前我跟朋友講過，大型房企尤其是前10的房企比較好辦，速度慢一點快一點無非是幾家的座次換一換，不至于被甩到30名之外。小房企反正也壞不到哪里去，實在不行大不了以合適的價錢賣給大鱷好了。最難受的是中型房企，進前20名是很難了，過于激進，企圖彎道超車，但拿錯幾塊地，真有可能從30名甩到50名去。

據(jù)我跟幾家房企領(lǐng)導了解，今年的年度計劃還是以穩(wěn)健為主。原因還是“看不太清”?；竟沧R是，雖然房子沒以前好賣，但也沒差到2008年那個地步。分歧在于，如果要保6，主管部門會不會對一些城市變相的松綁救市睜只眼閉只眼——至少目前沒看到這個跡象。

我對中型房企的建議是，繃得緊一點，就保持行業(yè)前30的平均增速，想從容一點，就保持前50的平均增速。在此基礎(chǔ)上，睜大眼睛，一旦出現(xiàn)機會窗口就立即加速。

機會，不是指政策機會，那是可望而不可及的；是指區(qū)域機會。房企布局要圍繞核心城市群。我個人一再推崇的區(qū)域，一是長三角城市群，二是珠三角城市群。也許有人不同意。談到2019年的市場表現(xiàn)，不少朋友會驚嘆沈陽樓市出人意料的好?？墒?，你有沒有想過，在此之前，大批房企在這里不無煎熬地蟄伏了好幾年。如果你愿意花這樣的時間成本，那就等吧。

長三角城市群，短期內(nèi)（5年內(nèi)）最有潛能的，是城區(qū)常住人口300-500萬的城市；中期（5-10年）則是100-300萬人口的城市。長三角一體化的進程，必將極大地填平城市群內(nèi)部特大城市與特大城市之間那些中小城市的價值洼地。

珠三角城市群亦是如此。從樓市角度看，佛山、東莞、惠州為最值得期待的第一增長極，珠海、中山等為第二增長極。廣州、深圳的城區(qū)主要還是以舊改為主的存量市場。我無意中看到樂居廣州的一份統(tǒng)計，2019年度廣州竟然有33個舊村改造項目完成了招投標，中標者都是房企。其中最大的一個城中村，黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)湯村，改造范圍總面積達994.66萬平方米，比第二大的吉山村（518萬平方米）多了476.66萬平方米，項目總投資164億元，僅拆遷安置就達66億元。

舊村改造不僅投資額巨大，而且時間周期漫長，不可控因素較多。像湯村這么大面積的改造，全部完成估計得需要10年。但不是所有房企都適合做這種業(yè)務(wù)，駕馭不了就困在那里動彈不得。有家房企，我就不點名了，深圳拿的舊改項目兩年了還紋絲未動。

以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，市場仍然巨大，但不管你承認不承認天花板的存在，增速是下來了。所以，我建議2000億以上的房企，要早點開拓新的領(lǐng)域，培育為新的營收增長點。一批大型房企選擇了文旅和康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，因為它們與住宅有更強的協(xié)同效應(yīng)。

文旅和康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的涵養(yǎng)區(qū)域，仍然要數(shù)長三角和珠三角這兩個城市群。這些城市經(jīng)濟發(fā)達，消費水平高，人們到了愿意花更多的錢用于娛樂和康養(yǎng)的時候。長隆集團除了大本營番禺之外，它擴張的兩個城市，都位于珠三角，一個在珠海，一個在清遠，項目體量都極為龐大。

當然也有地產(chǎn)朋友不想眺望那么遠，只關(guān)心2020年。那么，我只有一句鼓勵的話：不會比2019年差。