10月15日，投資240億元，建造近8年的重慶來(lái)福士正式亮燈，這是新加坡在華投資的最大單體項(xiàng)目。

240億也是凱德集團(tuán)最大一筆投資。作為一家外資房企，凱德25年來(lái)深耕中國(guó)市場(chǎng)，聚焦五大城市群，中國(guó)市場(chǎng)對(duì)集團(tuán)有40%以上利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)與基金管理公司，凱德的運(yùn)營(yíng)和資本平臺(tái)，區(qū)別于中國(guó)開(kāi)發(fā)商，凱德集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤期許達(dá)到類(lèi)似黑石的級(jí)別。

凱德的投資經(jīng)

選擇重慶，是看好中國(guó)二線(xiàn)城市的潛力。

李志勤說(shuō)，“重慶無(wú)論對(duì)中西部開(kāi)發(fā)，或者是‘一帶一路’而言，都是重點(diǎn)城市?！?/p>

凱德布局中國(guó)圍繞五個(gè)城市群，“西南專(zhuān)注重慶、成都和西安”，負(fù)責(zé)中國(guó)業(yè)務(wù)的凱德集團(tuán)總裁羅臻毓稱(chēng)，接下來(lái)還會(huì)尋找成都、西安的投資機(jī)會(huì)。

凱德持續(xù)優(yōu)化中國(guó)布局。2018年1月，凱德以83.65億元將中國(guó)的20個(gè)購(gòu)物中心出售給萬(wàn)科印力，大多位于三四線(xiàn)城市。

而后凱德又大舉買(mǎi)入一二線(xiàn)城市資產(chǎn)。先是以128億元購(gòu)入上海北外灘星港國(guó)際中心項(xiàng)目，然后28億元買(mǎi)下陸家嘴浦發(fā)大廈。

作為國(guó)際化公司，除了新加坡和中國(guó)，凱德還在美國(guó)、歐洲、日本布局。相比其他市場(chǎng)，李志勤認(rèn)為，中國(guó)還有很多機(jī)會(huì)。

凱德集團(tuán)透露，從2017年11月至2018年底，凱德在中國(guó)的投資、收購(gòu)金額累計(jì)超過(guò)320億人民幣。

今年初，凱德以110億新幣收購(gòu)星橋騰飛，擴(kuò)展了業(yè)務(wù)線(xiàn)，也有了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)和物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心。

“跟星橋騰飛合并后，現(xiàn)在的股東資金大概220億新幣。如果每年要達(dá)到10%的凈資產(chǎn)收益率，利潤(rùn)最少要達(dá)到1億以上新幣，我們據(jù)此進(jìn)行投資分配。”李志勤說(shuō)。

目前，凱德管理資產(chǎn)已達(dá)到約1300億新幣，成了亞洲最大、全球排名前十的房地產(chǎn)資產(chǎn)投資管理公司。

兩大“殺手锏”

凱德是一家以運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)為主的房企，商業(yè)地產(chǎn)的投入和資金沉淀，是巨大的、長(zhǎng)期的，沒(méi)有金融支持難以實(shí)現(xiàn)。

做商業(yè)地產(chǎn)并不能完全依靠自有資本，凱德一大“殺手锏”就是擁有完整的資本平臺(tái)。

凱德將投資開(kāi)發(fā)或收購(gòu)的項(xiàng)目，打包裝入私募基金或信托基金，自己持有該基金部分股權(quán)，另一部分股權(quán)由諸如養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金等海外機(jī)構(gòu)投資者持有。待項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值后，以REITs的方式退出，并進(jìn)行循環(huán)投資。

“我們的私募基金來(lái)自美國(guó)、加拿大、日本、澳大利亞等國(guó)，他們對(duì)中國(guó)市場(chǎng)很有興趣，但卻不了解，希望通過(guò)凱德這樣的伙伴進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)?！崩钪厩谡f(shuō)。

這種模式，“當(dāng)資產(chǎn)有穩(wěn)定收入時(shí)，可以把其注入上市基金，資金就可以再回籠，進(jìn)行再投資。”李志勤稱(chēng)。

目前凱德已有8只上市的房地產(chǎn)信托基金，7只在新加坡上市，1只在馬來(lái)西亞上市。另外還有凱德商用中國(guó)信托，以及雅詩(shī)閣公寓信托。

羅臻毓說(shuō)，“十多年前，很多同行都不做商業(yè)地產(chǎn)，即使做也是散售。但現(xiàn)在越來(lái)越多的本土開(kāi)發(fā)商也在做商業(yè)地產(chǎn)，這是必然趨勢(shì)?！?/p>

中國(guó)開(kāi)發(fā)商中，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)布局較多的有萬(wàn)達(dá)商業(yè)、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科及印力商業(yè)、龍湖、中糧大悅城等。

凱德并不擔(dān)心，“我們有完整產(chǎn)業(yè)鏈，從住宅、辦公樓、購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體、服務(wù)公寓到產(chǎn)業(yè)園等，可以跟政府合作，可以帶來(lái)領(lǐng)先商業(yè)、外商投資，能從更大規(guī)模的層面運(yùn)作?！?李志勤說(shuō)，完整的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)和管理團(tuán)隊(duì)，是凱德的另一獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

羅臻毓認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)持有者將更專(zhuān)業(yè)，資本平臺(tái)更多元，他們不一定是開(kāi)發(fā)商，像平安房地產(chǎn)、中國(guó)人壽等壽險(xiǎn)公司收購(gòu)了很多樓，長(zhǎng)期持有收租，作為長(zhǎng)期、回報(bào)穩(wěn)定投資。