如果不是房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，一眾龍頭乃至中小房企業(yè)績頻繁讓市場(chǎng)大跌眼鏡，華潤置地這家長期處在行業(yè)第十名左右、利潤水平保持中上游的房企想必不會(huì)受到太多的關(guān)注。

在市場(chǎng)奉行高杠桿、高周轉(zhuǎn)之時(shí)，華潤置地的確不夠耀眼。哪怕它長期布局一二線核心城市，商業(yè)板塊坐穩(wěn)頭把交椅，利潤率表現(xiàn)不錯(cuò)，如此的成績都不如“碧萬恒融”這樣的封號(hào)來得具有沖擊力。

不過現(xiàn)在，華潤置地這種業(yè)績穩(wěn)健、風(fēng)格審慎的房企，或許要迎來好時(shí)光了。華潤置地今年上半年交出了一張無可指摘的成績單，就連挑剔的投資者，能夠給出最尖銳的評(píng)價(jià)也僅是，“分紅不夠好”，或是“股價(jià)不夠吸引”。

分紅、股價(jià)，都不及企業(yè)活得好重要。在當(dāng)前的市場(chǎng)背景下，只有精細(xì)管理、審慎投資才是逆周期生存之道，過去不激進(jìn)、現(xiàn)在更不會(huì)冒進(jìn)的華潤置地，展示出了它的發(fā)展韌勁。

行業(yè)優(yōu)等生

從營業(yè)數(shù)據(jù)來看，華潤置地的增長在TOP10中算是較好水平。

今年上半年，華潤置地銷售額錄得較大幅度增長，實(shí)現(xiàn)簽約額約1648億元，較去年同期增長48.7%；簽約面積963萬平方米，較去年同期增長52.4%。

營業(yè)收入方面，華潤置地年中報(bào)顯示，今年上半年，華潤置地實(shí)現(xiàn)綜合營業(yè)額約737.4億元，按年增長63.8%；實(shí)現(xiàn)毛利約231.1億元，同比增長約53%，扣除投資物業(yè)評(píng)估增值后的核心股東應(yīng)占凈利潤99.1億元，同比增長18.3%；計(jì)入投資物業(yè)評(píng)估增值后的股東應(yīng)占凈利潤131.3億元，同比增長15.4%。

具體來看，華潤置地開發(fā)物業(yè)營業(yè)額為609.3億元，按年增長69.4%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）租金收入為82.8億元，按年增長63.4%。總結(jié)算面積514萬平方米，2020年同期為293萬平方米，按年增長75.6%。

在營收利潤保持增長的同時(shí)，華潤置地的毛利率雖仍維持在較好水平，但總體上還是錄得下滑。年中報(bào)顯示，今年上半年，華潤置地綜合毛利率為31.3%，較去年同期的33.5%有所下降；其中，開發(fā)物業(yè)毛利率由2020年同期的31.1%下降為27.1%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）毛利率由2020年同期的67.9%上升至69.8%。

業(yè)績會(huì)上，華潤置地管理層針對(duì)毛利率下降的原因回應(yīng)稱，開發(fā)業(yè)務(wù)是因?yàn)?016-2018年拿了一些相對(duì)高地價(jià)的項(xiàng)目，集中在今明兩年結(jié)算所致。

華潤置地針對(duì)毛利率的提升也作出了相應(yīng)的計(jì)劃。

華潤置地總裁李欣提到了兩個(gè)方面，“從公司的戰(zhàn)略角度來講，第一，通過多樣化的拿地渠道在投資端能夠?qū)崿F(xiàn)開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)毛利率的提升。簡單地講，拿好的地、性價(jià)比高的地，來提升公司的毛利率；第二，通過加強(qiáng)生產(chǎn)運(yùn)營精細(xì)化管理和體系建設(shè)，將在兩費(fèi)的管控上，包括銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用，在住宅的成本的管理上，在綜合體的成本的管理上，挖掘潛力?！?/p>

在業(yè)績穩(wěn)健的同時(shí)，華潤置地的債務(wù)結(jié)構(gòu)也保持良好。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至2021年6月30日，華潤置地剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.9%，凈負(fù)債率為37.4%，現(xiàn)金短債比為2.27。由此，華潤置地2021年中期指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，持續(xù)保持“零踩線”。

慎當(dāng)接盤俠

今年以來，行業(yè)發(fā)生的重要變化是，不少高杠桿房企持續(xù)出現(xiàn)資金鏈困難，而華潤置地這類行業(yè)的“優(yōu)等生”，無疑是那些高杠桿房企眼中理想的“接盤俠”。

就在周四早間舉行的華潤萬象生活業(yè)績會(huì)上，李欣還被問到“華潤萬象生活是否會(huì)與某大物業(yè)洽談收購事項(xiàng)”。對(duì)于這一問題，李欣表示，“公司沒有得到正式的要約（邀請(qǐng)），但作為行業(yè)參與者會(huì)關(guān)注這個(gè)事情，關(guān)注這個(gè)事情并不代表會(huì)去買它的物業(yè)?！?/p>

這樣的收購機(jī)會(huì)，華潤置地面臨許多。但這不意味著，它會(huì)心甘情愿地當(dāng)“接盤俠”。在華潤置地的業(yè)績會(huì)上，李欣在回答21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者關(guān)于是否會(huì)與高杠桿房企洽談收購時(shí)表示，市場(chǎng)上確實(shí)出現(xiàn)了許多這樣的投資收并購機(jī)會(huì)，華潤置地也始終把多元化渠道獲取土地當(dāng)作非常重要的戰(zhàn)略舉措之一。

李欣指出，“華潤置地采取的策略是廣泛接觸、謹(jǐn)慎獲取，其原因在于華潤置地秉持量入為出的原則，保持定力，優(yōu)中選優(yōu)。”盡管收并購的機(jī)會(huì)很多，但每個(gè)收并購無論是項(xiàng)目端還是資產(chǎn)包端，或是公司端，都會(huì)有許多的問題或風(fēng)險(xiǎn)。華潤置地一直秉承的是充分識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，并且在并購過程中充分創(chuàng)造價(jià)值。今年目前接觸了幾十個(gè)潛在的收并購項(xiàng)目，但預(yù)計(jì)最終能夠獲取的可能是個(gè)位數(shù)?！?/p>

從土地儲(chǔ)備來看，華潤置地的確維持了一個(gè)較為優(yōu)質(zhì)的土地質(zhì)量。今年上半年，華潤置地新獲取項(xiàng)目33個(gè)，新增權(quán)益土地儲(chǔ)備714萬平米。其中，一二線城市投資占比86%，并重點(diǎn)在杭州、南京、長沙、鄭州等城市獲取多個(gè)城市級(jí)TOD商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

李欣在業(yè)績會(huì)上提到，“華潤置地在上半年獲取的土地質(zhì)量是非常不錯(cuò)的，表現(xiàn)在幾個(gè)方面：第一，宅占比占到85%；第二，在一二線城市占比在85%左右。我們可售型物業(yè)利潤率在11.5%左右，這個(gè)指標(biāo)也能看出我們的拿地質(zhì)量比較高?！?/p>

穩(wěn)妥、安全，是華潤置地一直秉持的原則。在業(yè)績會(huì)上，李欣強(qiáng)調(diào)，“華潤置地是絕不會(huì)在收并購方面有冒進(jìn)的動(dòng)作，會(huì)穩(wěn)中有拓?！边@是一個(gè)信號(hào)，來自于行業(yè)龍頭對(duì)爆雷房企發(fā)出的信號(hào)——假若資產(chǎn)質(zhì)量不好，沒有人會(huì)當(dāng)冤大頭，永遠(yuǎn)記?。嘿u的沒有買的精。