學(xué)區(qū)房博弈或許迎來了最具重量的一根稻草。

8月25日，北京市教育“雙減”工作新聞發(fā)布會上，北京市委教育工委副書記、市教委新聞發(fā)言人李奕介紹，新學(xué)期，北京市將大面積、大比例推進(jìn)干部教師交流輪崗，東城區(qū)、密云區(qū)為第一批兩個(gè)試點(diǎn)區(qū)，2021年年底之前，再啟動六個(gè)區(qū)的干部教師交流輪崗試點(diǎn)。

東城區(qū)教委主任明確，力爭用三年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)東城區(qū)義務(wù)教育階段學(xué)校干部教師100%交流輪崗。

教師是學(xué)校最主要也是最重要的資源，教師100%輪崗如果能切實(shí)落實(shí)，將實(shí)現(xiàn)義務(wù)教育資源的根本性均衡，“名校”一旦消失，“學(xué)區(qū)房”一詞也將被掃進(jìn)歷史的垃圾堆。

“這次教師輪崗如果真的能做到全員化、制度化，將是巨大的改革，意味著以后就沒有名校了，不只是學(xué)生派位，老師也派位了，‘牛校’都會成為歷史，學(xué)區(qū)房隨之煙消云散?！?/p>

“千萬不要低估政策的執(zhí)行力度，很多價(jià)格太高的學(xué)區(qū)房的確危險(xiǎn)了，但只要鎖區(qū)存在，更大的可能性是削峰填谷”；

“如果實(shí)施徹底，以后都沒有‘名?！拍盍耍疃嘀皇瞧瑓^(qū)均衡，對學(xué)區(qū)房價(jià)格是根本的打擊”；

“釜底抽薪，期待北京沒有學(xué)區(qū)概念，也不用折騰換房焦慮上學(xué)了，十多年前的幸福指數(shù)要回來了”；

上述觀點(diǎn)分別為教育界專家、房地產(chǎn)分析師、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、北京家長給到21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的分析，涉及學(xué)區(qū)房的幾個(gè)主要角色形成了認(rèn)知閉環(huán)，市場演進(jìn)也在這樣的預(yù)期下進(jìn)行著。

以受影響最大的頂級學(xué)區(qū)為例，西城德勝、月壇片區(qū)的多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，北京西城7月初執(zhí)行多校劃片政策后，市場驟降，教師輪崗政策則讓已經(jīng)降過一輪的房價(jià)又受到了新的沖擊。

“原本降價(jià)100萬左右的幅度吸引了部分買家，有幾個(gè)客戶本打算這周末去和賣家談合同，教師輪崗政策一出來，能買的也都不買了，都想等一等。”

雖然教師輪崗制度推進(jìn)仍有諸多現(xiàn)實(shí)阻力，但聚焦到“學(xué)區(qū)房”話題下，狂熱的價(jià)格炒作進(jìn)一步崩塌，推升學(xué)區(qū)房價(jià)格的兩大主因在逐步瓦解，“買了就有好學(xué)上，轉(zhuǎn)手一賣就增值”都不再是顛撲不破的真理。

從“信心可買千金”，到“千金難買信心”，如果“學(xué)區(qū)房”失去“學(xué)區(qū)”，炒房預(yù)期預(yù)計(jì)也將自然而然潰散。

2021年8月25日，北京市人民政府新聞辦公室舉行北京市教育 “雙減”工作推進(jìn)情況新聞發(fā)布會。人民視覺

新政凜冽

教師輪崗制是推進(jìn)義務(wù)教育均衡發(fā)展的重要措施，但并非新概念，本次北京試點(diǎn)會如何發(fā)揮影響，對學(xué)區(qū)房為什么有釜底抽薪的作用，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者就此采訪了相關(guān)專家。

回溯可以發(fā)現(xiàn)，教師輪崗早在2010年發(fā)布的《國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要（2010-2020年）》就提出，要建立健全義務(wù)教育均衡發(fā)展保障機(jī)制，實(shí)行縣（區(qū)）域內(nèi)教師、校長交流制度。2014年，由教育部等部門發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)縣（區(qū)）域內(nèi)義務(wù)教育學(xué)校校長教師交流輪崗的意見》更明確要求，力爭用3至5年時(shí)間實(shí)現(xiàn)縣（區(qū)）域內(nèi)校長教師交流輪崗的制度化、常態(tài)化，城鎮(zhèn)學(xué)校、優(yōu)質(zhì)學(xué)校每學(xué)年教師交流輪崗的比例不低于符合交流條件教師總數(shù)的10%，其中骨干教師交流輪崗應(yīng)不低于交流總數(shù)的20%。

21世紀(jì)教育研究院院長熊丙奇告訴記者，從全世界范圍看，實(shí)行學(xué)區(qū)制管理與教師交流輪換，是推進(jìn)義務(wù)教育均衡的重要措施，但現(xiàn)實(shí)情況是，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)縣(區(qū))域內(nèi)校長教師交流輪崗制度化、常態(tài)化的地方并不多。

“眾所周知，義務(wù)教育學(xué)校不均衡，主要是師資不均衡。教師100%輪崗意味著重構(gòu)基礎(chǔ)教育生態(tài)，從根本上公平化，名校、強(qiáng)校都不復(fù)存在。”

熊丙奇指出，北京此次提出將大面積、大比例推進(jìn)校長教師交流輪崗，既是落實(shí)國家之前已經(jīng)發(fā)布的意見，又是在這一基礎(chǔ)上，邁出更大的步伐。如果能切實(shí)落實(shí)，將實(shí)現(xiàn)義務(wù)教育資源的均等化配置，縮小學(xué)區(qū)內(nèi)、區(qū)域內(nèi)以至全市范圍內(nèi)的學(xué)校辦學(xué)質(zhì)量差距，消除學(xué)區(qū)房、學(xué)位房熱。

李奕在發(fā)布會上也表示，推進(jìn)過程當(dāng)中，家長對教育供給側(cè)結(jié)構(gòu)的改革認(rèn)識，肯定會影響到對學(xué)校的選擇，對學(xué)區(qū)房的認(rèn)定等，肯定是帶有化解作用的。

“如果教師真的能實(shí)行全面輪崗制度，學(xué)區(qū)房肯定是要涼一點(diǎn)了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，教師輪崗制度徹底落實(shí)的難度的確很大，但千萬不要低估政策的執(zhí)行力度，很多價(jià)格太高的學(xué)區(qū)房危險(xiǎn)了，特別是西城和海淀。

另一方面，張大偉也補(bǔ)充表示，在跨區(qū)執(zhí)行教師輪崗之前，該政策影響的是區(qū)域內(nèi)均衡性，同一個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)的教育資源將可能越來越接近，過去頂尖的學(xué)區(qū)房比如德勝片區(qū)這些高價(jià)將受到影響。但只要鎖區(qū)存在，更大的可能性是削峰填谷。

北京西城德勝片區(qū)的一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“如果真的落實(shí)了，以后都沒有‘名?！拍盍恕?，當(dāng)下來看，打壓房價(jià)的程度得看政策實(shí)際執(zhí)行情況，但有一點(diǎn)是確定的，“我們頂級的學(xué)區(qū)房價(jià)格肯定是不會漲了”。

西城月壇片區(qū)的另一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人則表示，未來學(xué)區(qū)房價(jià)格下探的可能性很大， “買家都在等，都不著急出手，時(shí)間長了，就會有業(yè)主先繃不住，價(jià)格一直降到買家心理價(jià)位，愿意來接盤，市場才會有成交，這是個(gè)循環(huán)。”市場會重復(fù)7月份的狀態(tài)。

價(jià)格和信心雙降

驟降的不只是價(jià)格，更有原本就動搖了的信心。

心理預(yù)期將如何影響學(xué)區(qū)房價(jià)格，在7月已經(jīng)上演了一次。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者長期走訪北京西城頂級學(xué)區(qū)房市場發(fā)現(xiàn)，西城多校劃片政策實(shí)施以來，價(jià)格驟降，已經(jīng)有一批違約客戶，寧愿損失30萬定金也不買了；除了違約之外，還有一批業(yè)主因?yàn)橐呀?jīng)定了要置換的下一套房，選擇主動降價(jià)，找平差價(jià)；目前在售房源，降價(jià)情況也比較明顯，總降幅100萬-150萬之間的房子并不少見。

育翔小學(xué)多年來都被稱為“老牌牛小”，如果說西城區(qū)是北京的教育高地，位于德勝片區(qū)的育翔小學(xué)則當(dāng)之無愧地是這頂王冠上最閃亮的明珠。

其中一個(gè)大降價(jià)案例就位于育翔小學(xué)對應(yīng)的住宅區(qū)，小區(qū)里都是建成于1982年的老公房，樓道老舊，房屋低矮。該房建筑面積只有58平方米，東西向，裝修是最早一批，已經(jīng)無法跟上居住需求。就在今年6月份，該房報(bào)價(jià)990萬元，單價(jià)高達(dá)17萬元每平米，當(dāng)天就有人出價(jià)920萬元，業(yè)主拒絕了，因?yàn)楦舯跇堑劳瑧粜蛣傄?40萬元成交。

多校劃片之后，現(xiàn)實(shí)給了業(yè)主重重一擊，報(bào)價(jià)一降再降也沒能成交。當(dāng)前，該房報(bào)價(jià)已經(jīng)調(diào)整到了860萬元，據(jù)悉，業(yè)主的心理底價(jià)則降到了820萬元。不到兩個(gè)月時(shí)間，房價(jià)降了120萬元，正是學(xué)區(qū)房解綁學(xué)區(qū)的真實(shí)寫照。

另一則具有代表性的違約案例對應(yīng)的是五路通小學(xué)，這是德勝片區(qū)內(nèi)另一所知名“牛小”。該房樓齡更早，建于1979年，建筑面積58平米，6月份以940萬元成交，成交單價(jià)超16萬元每平米。原本以為德勝片區(qū)沒有“渣小”，房子可以保底。

但7月多校劃片之后，看到大批2020年7月31日后買房的人，孩子都被調(diào)劑出德勝片區(qū)，學(xué)校也不是名校，買家寧愿損失50萬元定金，堅(jiān)決解約。買家原話說的是“我孩子明年就上學(xué)，進(jìn)名校沒有希望，房子買過來還貶值，早脫手早解脫”。這套房子最終在8月，以840萬元的價(jià)格二次成交，價(jià)格降了100萬元。

學(xué)區(qū)房買賣本身就是典型的供需關(guān)系大作戰(zhàn)，買家觀望也會引發(fā)新一輪心理博弈和房價(jià)波動。

拉平教育資源的過程，也是學(xué)區(qū)房價(jià)值回歸的過程。教師輪崗從全區(qū)徹底執(zhí)行到跨區(qū)執(zhí)行，需要的是決心和時(shí)間；學(xué)區(qū)房價(jià)值回歸，需要的也是心理預(yù)期的瓦解和時(shí)間。