從今年三季度開始，北京朝陽區(qū)的不少辦公樓租戶就不斷接到傳單，推介CBD、金融街、望京等區(qū)域的寫字樓，其中不乏甲級寫字樓。按照中介人員的說法，當前北京核心區(qū)域的寫字樓價格“比較合適”，有意向的租戶可以考慮搬遷。

根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的2020全球最貴辦公樓市場榜單，北京金融街和CBD區(qū)域分別位列第三和第七。如今，這兩個區(qū)域的部分寫字樓要以發(fā)傳單的方式進行招租，可見情況很不樂觀。

受供應量偏大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和新冠疫情等因素的疊加影響，北京寫字樓市場正遭遇“至暗時刻”。

高力國際近日發(fā)布報告指出，2020年，北京寫字樓市場空置率達到19.4%，創(chuàng)近十年的新高。與此同時，寫字樓市場的租金水平從2019年底的383元/月·平方米降至351元/月·平方米，降幅達到8.4%，同樣創(chuàng)下近10年的新高。

為降低空置率，很多業(yè)主以價格優(yōu)惠等方式進行招租，寫字樓之間的競爭之激烈，堪稱前所未有。

該機構(gòu)認為，盡管四季度市場需求正在強勢復蘇，但由于供應持續(xù)增加，明年的市場表現(xiàn)仍然不容樂觀。

租戶爭奪戰(zhàn)

年初暴發(fā)的新冠疫情，是北京寫字樓市場最大的“黑天鵝”事件。由于疫情影響到企業(yè)的擴張和招聘，使得市場需求大大縮水。

北京國貿(mào)區(qū)域一棟寫字樓物管人員向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，一家大型企業(yè)于去年12月初與物業(yè)方簽訂了租賃協(xié)議，并計劃在春節(jié)后搬遷。但由于疫情影響，該企業(yè)最終放棄了搬遷計劃，并選擇在成本更低的雙井區(qū)域繼續(xù)辦公。

從今年下半年開始，隨著疫情逐漸得到有效控制，寫字樓市場的需求逐漸恢復。

高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海指出，這一方面是由于疫情壓制的需求在下半年集中釋放，另一方面也是由于寫字樓業(yè)主主動為企業(yè)提供了更有競爭力的租賃條件所致。

據(jù)了解，為吸引租戶，不少寫字樓主動下調(diào)了租金，并使得今年的市場租金水平下降了8.4%。

“這樣的租金降幅是符合市場預期的，在新增需求有限的情況下，市場存量租戶的競爭就會變得更加激烈，企業(yè)在不景氣時期對于辦公租賃成本變化就會變得更加敏感。這樣的激烈競爭不僅存在于子市場之間，也存在于不同級別的辦公樓宇之間?！眹绤^(qū)海表示。

他指出，在疫情期間，租戶出現(xiàn)了從甲級向乙級寫字樓搬遷的情況。但隨后，在甲級寫字樓提供更有競爭力的租賃條件的時候，也出現(xiàn)了企業(yè)回流到甲級樓宇的現(xiàn)象。業(yè)主之間的競爭態(tài)勢可見一斑。

但由于前期缺口較大，全年市場的交易量仍然偏低。根據(jù)高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)，剔除自用及預租面積后，今年全年北京寫字樓市場的凈吸納量不到3萬平方米，創(chuàng)下有歷史記錄以來的新低。

北京寫字樓市場空置率偏高、租金下降，還有一個更大的背景，即過去兩年來，該市場一直處于供大于求的狀態(tài)。

據(jù)了解，從2018年以來，北京寫字樓市場供應量進入高峰期。但從2019年開始，需求并未同步擴張，甚至一度縮水，這也導致供需失衡的問題不斷加劇。

高力國際指出，北京甲級寫字樓市場的新增供應和需求比長期都維持在2倍以內(nèi)，但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，在疫情暴發(fā)的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍。

受此影響，寫字樓市場租金從2018年的高點連續(xù)3年回調(diào)，調(diào)整幅度合計接近13%。

需求變遷史

2019年被認為是北京寫字樓市場的轉(zhuǎn)折點，這很大程度上是由于需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化所致。

仲量聯(lián)行根據(jù)需求特點和層次的不同，將北京寫字樓市場需求分為基石需求、從動需求和動能需求三類。

其中，作為需求結(jié)構(gòu)中的根基，基石需求的承租面積占比達到51%。該類需求由風險度低、知名度高的企業(yè)租戶組成，包括央企、國企、跨國公司、私企巨頭，以及世界500強企業(yè)。這部分需求具有穩(wěn)定且持久的特點，在市場中追求合理的租金水平。

從動需求的承租面積占比28%，以內(nèi)資和外資的中小型公司為主。此類需求表現(xiàn)低調(diào)，雖然穩(wěn)定性不及前者，但仍對市場有著較大影響。

動能需求占比21%，這類需求主要來源于新型行業(yè)，辦公面積擴張速度快，支付能力最強，能引領市場租金增長，但風險也相對較大。

仲量聯(lián)行指出，自2014年以來，隨著政策端的推動，P2P、互聯(lián)網(wǎng)、共享經(jīng)濟等新興行業(yè)領域不斷形成、融匯和更迭，并持續(xù)帶來新的動能需求，保證了市場中的租賃需求持續(xù)強勁。

從資金來源上看，這期間，內(nèi)資需求不斷增加，并逐漸取代外資，成為北京寫字樓市場的需求主體。

但到2019年，由于政策變化等外部原因，P2P等行業(yè)出現(xiàn)深度調(diào)整，市場中缺乏新興的動能需求，加之面臨經(jīng)濟下行壓力、中美貿(mào)易摩擦升級等影響，北京寫字樓市場的需求出現(xiàn)縮水，并導致租金水平下降，空置率攀升。

按照仲量聯(lián)行的觀點，北京寫字樓市場仍然會產(chǎn)生新的動能需求，比如，人工智能、云計算、5G、新基建、醫(yī)療健康和保險等領域，未來都有可能成為寫字樓市場的生力軍。

但在此之前，疫情沖擊及經(jīng)濟增長放緩將持續(xù)向市場施加壓力，并使租金的下滑持續(xù)到2021年底至2022年初。

嚴區(qū)海也持有同樣的觀點，他表示，“2021年對于北京甲級寫字樓市場來講將會是極具考驗的一年?！蓖ㄟ^初步統(tǒng)計，預計明年將有接近160萬平方米的新項目入市（2019年超過90萬平方米），這也將給市場帶來前所未有的沖擊。

他表示，雖然市場的新增需求正在恢復，但可持續(xù)性仍然有待進一步觀察。而在持續(xù)的供應高峰面前，市場租金將繼續(xù)下降，但降幅應該會小于今年。

高力國際提出，綜合考慮宏觀經(jīng)濟增長穩(wěn)步復蘇、北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放等三個基礎宏觀條件，預計北京寫字樓供需失衡的態(tài)勢在明年仍會加劇，市場空置率將達到頂峰。

世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，明年北京寫字樓市場盡管仍然有密集的新增供應量入市，但是在疫情防控常態(tài)化的保障下，以及北京整體升級搬遷的需求下，空置率上升的速度會有所放緩，租金整體下行的壓力也會有一定程度的緩和。