房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)了？

11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2019年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，一、二、三線城市新房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅均有所回落。

此外，還有17個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，數(shù)量連續(xù)三個(gè)月維持增長(zhǎng)。疊加此前發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)銷售面積年內(nèi)首度重回正增長(zhǎng)，樓市“以價(jià)換量”成果凸顯。

多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，新房?jī)r(jià)格下跌城市持續(xù)增多，二手房?jī)r(jià)格下跌城市54個(gè)月以來(lái)首次逆轉(zhuǎn)超過(guò)上漲城市，諸多跡象顯示，如果沒有明顯政策調(diào)整，市場(chǎng)拐點(diǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)。

關(guān)鍵指標(biāo)逆轉(zhuǎn)

總體來(lái)看，4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線城市，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.1%，漲幅比上月均回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

“2019年10月份商品住宅銷售價(jià)格漲幅穩(wěn)中有落”，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬在解讀房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)時(shí)表示。

不過(guò)，從房?jī)r(jià)調(diào)整的城市數(shù)量來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)整的跡象十分明顯。

10月，有50個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，數(shù)量是2018年2月以來(lái)的新低。其中，西寧、呼和浩特和南寧三個(gè)中西部城市，10月新房?jī)r(jià)格漲幅分別是2.8%、2.4%和2.0%，是僅有的三個(gè)漲幅超過(guò)2%的城市。另外，成都也以1.5%的漲幅位列70個(gè)大中城市的第六位。

而房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量，則延續(xù)了7月以來(lái)的持續(xù)增加態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月，70個(gè)大中城市中，共有17個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降。這個(gè)數(shù)量也是2017年9月后，25個(gè)月以來(lái)的新高。其中，下降幅度最大的是濟(jì)南和瀘州，環(huán)比下降了1%。而一線城市北京和廣州，則分別環(huán)比下降0.2%和0.1%。

二手房方面，10月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅為0.1%，同比增幅為4.2%。無(wú)論是環(huán)比數(shù)據(jù)還是同比數(shù)據(jù)，實(shí)際上都呈現(xiàn)了漲幅收窄的態(tài)勢(shì)。

不僅如此，易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，一組信號(hào)意義更為強(qiáng)烈的指標(biāo)是，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市，從9月的28個(gè)上升至35個(gè)，而環(huán)比上漲的城市則只有28個(gè)。下降數(shù)量超過(guò)上漲數(shù)量，這是2015年4月以來(lái)，首次出現(xiàn)類似的情況。

實(shí)際上，在樓市開始步入本輪上行周期的2015年5月，這個(gè)指標(biāo)就發(fā)生了類似的逆轉(zhuǎn)。此前一年，二手房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量都多于上漲數(shù)量，從這個(gè)月開始，上漲數(shù)量超過(guò)下跌數(shù)量。

在楊紅旭看來(lái)，新房?jī)r(jià)格，在部分城市存在限價(jià)限簽等行政干預(yù)，存在失真情況。因此二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)更能體現(xiàn)樓市真實(shí)情況。并且，從周期來(lái)看，二手房?jī)r(jià)格變化領(lǐng)先于新房?jī)r(jià)格，二手房?jī)r(jià)格下跌城市數(shù)量變化，又領(lǐng)先于各線級(jí)城市的二手房總體均價(jià)變化。

在這樣的邏輯下，楊紅旭認(rèn)為，“市場(chǎng)半只腳踏進(jìn)冬天了。”

“以價(jià)換量”還將持續(xù)？

多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，開發(fā)商從9月以來(lái)持續(xù)的降價(jià)促銷活動(dòng)，是此次房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出現(xiàn)上述現(xiàn)象的主要原因。

今年上半年以來(lái)，收緊房企融資成為樓市調(diào)控的主基調(diào)。銀行貸款、信托、債券等渠道先后收緊。在下半年進(jìn)入償債高峰期和銷售業(yè)績(jī)沖刺期的雙重壓力下，部分房企開始選擇降價(jià)促銷，減輕資金壓力，完成年度銷售目標(biāo)。

一個(gè)典型的案例是，10月曾有開發(fā)商降價(jià)導(dǎo)致的維權(quán)事件視頻流出的濟(jì)南，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1%，在70城中居首。

而宏觀數(shù)據(jù)對(duì)此也有印證。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)此前發(fā)布的顯示，1-10月份，商品房銷售面積133251萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.1%。在去年銷售面積創(chuàng)下歷史峰值的高基數(shù)上，增速今年以來(lái)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。

對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂分析稱，新房市場(chǎng)“以量換價(jià)”效果有所顯現(xiàn)。從標(biāo)桿房企的銷售來(lái)看，10月其銷售面積及銷售額均明顯增長(zhǎng)，但銷售價(jià)格出現(xiàn)回落。預(yù)計(jì)全年新建商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)1%左右，與去年基本持平。

許小樂認(rèn)為，年前新房?jī)r(jià)格可能繼續(xù)下跌。10月全國(guó)商品房及商品住宅新開工面積累計(jì)同比增速仍在擴(kuò)大，后期供應(yīng)增加，“以價(jià)換量”將會(huì)持續(xù)，新房下跌趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)。城市方面，后期隨著三四線城市銷售的下滑，70城的一手房?jī)r(jià)格下跌趨勢(shì)會(huì)逐漸由一二線向三四線傳導(dǎo)。

因此，后續(xù)政策是否會(huì)做出調(diào)整，成為關(guān)注焦點(diǎn)。

楊紅旭指出，從房地產(chǎn)調(diào)控角度來(lái)看，周期已經(jīng)發(fā)生了變化。過(guò)去四年一直防大漲，未來(lái)一兩年須轉(zhuǎn)為防大跌。

而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲幅全面放緩趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)，但對(duì)于2019年四季度的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)說(shuō)，一要看年末的信貸政策，包括11-12月LPR的調(diào)整，以及是否會(huì)降準(zhǔn)；二要看近期各地頻繁的人才政策波動(dòng)，是否會(huì)影響市場(chǎng)。

實(shí)際上，隨著2020年城鎮(zhèn)化目標(biāo)階段性“大考”越來(lái)越近，各地開始密集調(diào)整戶籍政策與人才政策。其中，包括海南、上海、南京等地，都在10月以來(lái)發(fā)布對(duì)人才政策做了微調(diào)。

但也有分析人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，在中央“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”表述未變，樓市“三穩(wěn)”基調(diào)未變，地方政府問(wèn)責(zé)機(jī)制未變的情況下，本輪調(diào)控核心的限售、限價(jià)和限貸等政策，大幅調(diào)整的可能性不大。