2002年拿地，2006年開(kāi)始動(dòng)拆遷，2010年底拆遷工作將基本結(jié)束—歷時(shí)8年，主體項(xiàng)目仍未開(kāi)工，這一幕正在上海靜安區(qū)黃金地塊上演，這就是太古地產(chǎn)與香港興業(yè)國(guó)際共同打造的大中里項(xiàng)目。繼廣州太古匯9年“抗戰(zhàn)”后，太古地產(chǎn)征戰(zhàn)大陸商業(yè)地產(chǎn)似乎陷入了一個(gè)“持久戰(zhàn)”的怪圈。

　　大中里項(xiàng)目8年尚未完成拆遷 太古上海再陷持久戰(zhàn)怪圈

　　在太古股份有限公司的每一年財(cái)報(bào)中，上海的大中里項(xiàng)目面世的時(shí)間也一再被推遲，從2012年到2013年，如今，在今年8月份公布的半年報(bào)中，太古再度把這一項(xiàng)目首期竣工的時(shí)間推遲至2014年。

　　拿地四年始動(dòng)遷

　　資料顯示，大中里始建于1925年，是目前上海市內(nèi)保存最完整、規(guī)模最大的石庫(kù)門里弄之一。太古地產(chǎn)的大中里地塊位于上海市靜安區(qū)南京西路的核心區(qū)域，北接南京西路，西臨石門一路，南鄰?fù)Ｂ?，東靠青海路，總占地面積6.28萬(wàn)平方米。

　　2002年底，香港興業(yè)使用權(quán)。香港興業(yè)國(guó)際副主席暨董事總經(jīng)理查懋成曾表示，希望借此在南京西路 “豎立地標(biāo)”。

　　2006年底，通過(guò)買賣銷售股份連同銷售貸款的方式，太古地產(chǎn)購(gòu)入興業(yè)上海大中里發(fā)展項(xiàng)目50%權(quán)益，太古出價(jià)高達(dá)12.92億元。太古地產(chǎn)與香港興業(yè)成為上海大中里項(xiàng)目各占一半股份的并列大股東。

　　時(shí)代周報(bào)記者從一份《靜安區(qū)人民政府2010年重點(diǎn)工作項(xiàng)目化一覽表》發(fā)現(xiàn)，靜安區(qū)政府落實(shí)給靜安區(qū)建交委的重點(diǎn)工作之一就是“扎實(shí)推進(jìn)大中里等項(xiàng)目建設(shè)”。

　　靜安區(qū)建交委副主任、區(qū)舊改辦副主任洪海明向時(shí)代周報(bào)記者表示，大中里基地動(dòng)遷分二期實(shí)施。一期2006年8月1日全面啟動(dòng)，到2008年底完成;二期2008年6月25日全面啟動(dòng)，到2010年3月31日完成，共完成2919戶居民動(dòng)遷。

　　據(jù)了解，二期動(dòng)遷是目前靜安區(qū)拆遷規(guī)模最大、地段最優(yōu)、情況最復(fù)雜的舊區(qū)改造項(xiàng)目，先后經(jīng)歷了次貸危機(jī)的沖擊、舊改新老政策的交替、奧運(yùn)會(huì)和新中國(guó)國(guó)慶60周年重要節(jié)點(diǎn)、房?jī)r(jià)不斷攀升等重重考驗(yàn)。

　　記者實(shí)地探訪大中里地塊發(fā)現(xiàn)，目前該地塊已被圍墻廣告圍得死死，只有靠近吳江路附近的一棟小樓沒(méi)有拆除。

　　“這個(gè)動(dòng)遷速度已經(jīng)不算慢，大中里整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工最快可能也得到年底了，目前最后一部分動(dòng)遷要配合世博和軌道交通13號(hào)線，世博會(huì)后再拆。大中里整個(gè)項(xiàng)目至少要造5年。”洪海明說(shuō)。

　　而對(duì)于為何2002年拿地，2006年才開(kāi)始拆遷，一直到目前拆遷工作仍未完成，香港興業(yè)國(guó)際和太古地產(chǎn)諱莫如深，截至發(fā)稿前始終沒(méi)有給予解釋。

　　“這個(gè)項(xiàng)目拖了多年，人也換了幾輪，原因復(fù)雜。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，“這個(gè)項(xiàng)目是興業(yè)早期出關(guān)系拿地，太古后期出錢。出錢的大頭是太古，所以現(xiàn)在是太古在主導(dǎo)這個(gè)項(xiàng)目。”

　　值得注意的是，與大中里地塊相隔不遠(yuǎn)的就是曾經(jīng)聞名一時(shí)的“東八塊”地塊。2002年5月，當(dāng)時(shí)有“上海首富”之稱的周正毅旗下的農(nóng)凱集團(tuán)以零元地價(jià)，拿到了總占地近18萬(wàn)平方米的“東八塊”開(kāi)發(fā)權(quán)，由于土地轉(zhuǎn)讓和拆遷糾紛導(dǎo)致引發(fā)連環(huán)訴訟和舉報(bào)，2003年初，震驚海內(nèi)外的周正毅勾結(jié)政府官員腐敗案發(fā)，該地塊的動(dòng)拆遷工作被擱置。

　　上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟稱，大中里地塊也屬于同一時(shí)期拿地，不排除涉及復(fù)雜的關(guān)系，所以拆遷被擱置，直到2006年才開(kāi)始啟動(dòng)拆遷工作。

　　項(xiàng)目或超預(yù)算

　　在香港興業(yè)國(guó)際與太古合作之初，雙方均曾高調(diào)宣稱，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資將超過(guò)100億港元。

　　而對(duì)于這樣一個(gè)黃金地塊的拆遷，拖得越久無(wú)疑代價(jià)越高。臺(tái)灣房地產(chǎn)政策研究學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)蔡為民向時(shí)代周報(bào)記者表示：“這樣的地塊，拆遷難度非常大，整個(gè)拆遷成本平均不會(huì)低于4萬(wàn)-4.5萬(wàn)元/平方米。”

　　2007年，查懋成在股東特別大會(huì)后對(duì)香港媒體表示，該集團(tuán)與太古地產(chǎn)合作的上海靜安區(qū)大中里項(xiàng)目合作愉快。

　　但蔡為民指出，雙方合作要看當(dāng)初香港興業(yè)國(guó)際跟太古談判的時(shí)候，有沒(méi)有把實(shí)際情況讓太古了解：“如果太古產(chǎn)生錯(cuò)誤判斷，認(rèn)為興業(yè)需要解決的只是資金問(wèn)題，介入以后發(fā)現(xiàn)實(shí)際上不只是資金的問(wèn)題，而是不知道還要投入多少的問(wèn)題，那雙方之間可能就會(huì)有矛盾。”

　　2010年3月30日，香港興業(yè)國(guó)際與太古地產(chǎn)聯(lián)合宣布，與中國(guó)銀行達(dá)成協(xié)議，中銀將安排并承銷大中里項(xiàng)目不超過(guò)人民幣80億元的銀團(tuán)貸款融資。

　　8月5日，太古公布的半年報(bào)顯示，上半年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)139.47億港元，同比增長(zhǎng)3.3倍，其中地產(chǎn)部門實(shí)現(xiàn)盈利24.63億港元，同比增長(zhǎng)33.2%。集團(tuán)債務(wù)凈額較去年底增加56.76億元，至373.48億元，資本凈負(fù)債比率上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，至22%。

　　而上半年太古甚至準(zhǔn)備拆分太古地產(chǎn)上市，借以融資。5月3日，太古地產(chǎn)開(kāi)始招股，準(zhǔn)備發(fā)售9.1億股股份，招股價(jià)20.75-22.9元，集資額189億-208億港元。但5月6日晚，太古發(fā)布公告稱，由于市況惡化，公司已取消旗下地產(chǎn)子公司太古地產(chǎn)有限公司規(guī)模30.9億美元的IPO計(jì)劃。

　　蔡為民表示，運(yùn)作大中里項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商必須具備雄厚的資金實(shí)力。加上拆遷費(fèi)用，整個(gè)項(xiàng)目投資肯定會(huì)超過(guò)100億港元，保守估計(jì)不會(huì)低于150億港元。“項(xiàng)目的進(jìn)程要看拆遷和融資過(guò)程。太古地產(chǎn)分拆沒(méi)有成功，融資上會(huì)有壓力，要看太古后期怎么運(yùn)作資本。”

　　除了拆遷成本等因素外，雅仕鉑(亞洲)有限公司總裁楊詠詩(shī)認(rèn)為，配套規(guī)劃的修改、保護(hù)文物建筑的平移、石門一路的改造等均造成了大中里項(xiàng)目的拖延。

　　事實(shí)上，大中里項(xiàng)目已經(jīng)先期動(dòng)工的就是保護(hù)建筑—原民立中學(xué)的移位工程。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，該移位工程需耗資近千萬(wàn)元：“此后還要進(jìn)行修復(fù)，這棟保護(hù)建筑產(chǎn)權(quán)歸政府，但移位要由開(kāi)發(fā)商出地，意味著開(kāi)發(fā)商要少掉很大一部分地，而且政府不可能白送給你經(jīng)營(yíng)。”

　　住宅改商業(yè)之謎

　　根據(jù)此前香港興業(yè)國(guó)際的公告，大中里項(xiàng)目將包括寫字樓、一座購(gòu)物中心、公寓以及酒店，總建筑面積29.1萬(wàn)平方米。太古接手該項(xiàng)目后，將住宅項(xiàng)目取消，規(guī)劃成一個(gè)由三幢酒店、兩幢甲級(jí)寫字樓和零售商場(chǎng)組成的純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。建成的地鐵13號(hào)線將直達(dá)大中里項(xiàng)目;而地鐵2號(hào)線、13號(hào)線及12號(hào)線將在項(xiàng)目周圍的路段實(shí)現(xiàn)地下連通，形成換乘樞紐。

　　至于為何太古將規(guī)劃修改，是否意味著太古在項(xiàng)目中處于主導(dǎo)地位?大中里物業(yè)有限公司調(diào)研及拓展經(jīng)理張曼利向時(shí)代周報(bào)記者表示，興業(yè)國(guó)際與太古處于平等地位，一起開(kāi)發(fā)，沒(méi)有誰(shuí)占主導(dǎo)地位。同時(shí)，張曼利稱無(wú)法回答記者的提問(wèn)：“目前整個(gè)工程還在前期階段，可以公開(kāi)的只有年報(bào)，沒(méi)有更多信息做進(jìn)一步披露。”

　　蔡為民則稱：“不用去猜就知道，這是政府要求的，靜安區(qū)就7平方公里多的地，原本批出來(lái)的住宅用地，現(xiàn)在全都要求改為商業(yè)用地。不是說(shuō)太古不愿意做住宅，而是靜安區(qū)政府要?jiǎng)?chuàng)造樓宇經(jīng)濟(jì)，因此要把住宅改為商業(yè)。”

　　“住宅非常好賣，這個(gè)地方開(kāi)價(jià)8萬(wàn)-10萬(wàn)/平方米都不成問(wèn)題，住宅取消了，這部分回款就有大問(wèn)題了。” 蔡為民認(rèn)為規(guī)劃更改的影響 “短空長(zhǎng)多”，“而商業(yè)主要以持有為主，大中里那個(gè)地段肯定是做成6星級(jí)的，相當(dāng)高檔，物業(yè)持有至少7成以上，短期之內(nèi)需要的運(yùn)轉(zhuǎn)資金非常龐大，但一旦運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，整個(gè)地段可以打造得比新天地更具規(guī)模、更繁榮，商業(yè)價(jià)值理論上是與日俱增的。”

　　查懋成此前就曾透露，引入太古地產(chǎn)后，大中里項(xiàng)目的銷售策略有所改變，計(jì)劃將全部物業(yè)出租作長(zhǎng)線投資。

　　廣州太古匯的翻版{page_break}

　　2001年，太古地產(chǎn)在廣州設(shè)立了第一個(gè)大陸地區(qū)的代表處，同時(shí)也開(kāi)始投資在內(nèi)地的第一個(gè)項(xiàng)目—廣州太古匯。項(xiàng)目位于天河商圈的核心地段，初時(shí)規(guī)劃總占地近3萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總面積25萬(wàn)-30萬(wàn)平方米，為綜合商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。初定于2006-2007年落成，但該項(xiàng)目至今仍未正式開(kāi)業(yè)。

　　其間，該項(xiàng)目建筑面積增加到約45萬(wàn)平方米，總投資追加到46億元，太古地產(chǎn)持有該項(xiàng)目股權(quán)也由55%增至97%，項(xiàng)目落成時(shí)間也一再更改，太古最新的預(yù)計(jì)是，商場(chǎng)部分將于年底落成，其余部分則于2011年落成。

　　大中里項(xiàng)目?jī)叭慌c廣州太古匯同樣波折。太古2010年半年報(bào)顯示，大中里項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2014年分階段啟用，因?yàn)榕浜细浇罔F工程以及上海世博會(huì)期間工程需暫停而有所推延“大中里2014年要租的話，很難低于12-15元/平方米，目前恒隆泰的平均租金為8-10元/平方米。”蔡為民預(yù)計(jì)。

　　目前，上海靜安區(qū)南京路商務(wù)區(qū)，梅龍鎮(zhèn)、中信泰富、恒隆廣場(chǎng)組成的“金三角”最富盛名。以這個(gè)“金三角”為中心，南京路為軸，向西，越洋國(guó)際廣場(chǎng)、會(huì)德豐、東海廣場(chǎng)、嘉里中心二期、南京西路1788號(hào)已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)工或竣工，五大樓宇將形成靜安寺商圈的“金五星”;向東，大中里項(xiàng)目將憑借其龐大的體量獨(dú)撐一方。

　　戴德梁行商業(yè)部董事陳浩向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前南京路商務(wù)區(qū)的高端寫字樓的空置率低于5%，會(huì)德豐等推出以后，短期內(nèi)空置率可能被拉升至15%左右，市場(chǎng)需要一個(gè)消化的過(guò)程。但從三到五年來(lái)看，南京路可以再推出的甲級(jí)寫字樓基本沒(méi)有了，大中里與這些樓宇錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，壓力也不會(huì)太大。