近日，由宜家集團(tuán)參與成立的英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán)向記者確認(rèn)，其在中國(guó)的首家超區(qū)域購(gòu)物中心已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，位于江蘇省無(wú)錫市。不同于為人熟知的宜家家居商場(chǎng)，該購(gòu)物中心有335個(gè)品牌旗艦店或主力店。

　　開(kāi)發(fā)上述購(gòu)物中心項(xiàng)目的英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán)，與中國(guó)消費(fèi)者所熟知的經(jīng)營(yíng)家居用品的宜家家居，實(shí)際為“兄弟”企業(yè)。2001年，宜家家居母公司宜家集團(tuán)與英特宜家集團(tuán)分別出資49%和51%成立了合資公司英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán)(IICG)，總部位于丹麥哥本哈根。宜家家居是其長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴。英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán)目前已在全球14個(gè)國(guó)家建成30座購(gòu)物中心，并有24個(gè)在建及規(guī)劃中的項(xiàng)目。

　　盡管當(dāng)前中國(guó)市場(chǎng)的購(gòu)物中心數(shù)量劇增且同質(zhì)化嚴(yán)重，英特宜家中國(guó)公司公關(guān)負(fù)責(zé)人喬穎告訴記者，“英特宜家并不擔(dān)心當(dāng)前低迷的形勢(shì)，并且準(zhǔn)備進(jìn)一步擴(kuò)大在華購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)，未來(lái)還有更多計(jì)劃公布”。

　　目前英特宜家在中國(guó)已確定3個(gè)項(xiàng)目，除卻上述無(wú)錫項(xiàng)目外，北京、武漢兩地購(gòu)物中心將在今明兩年內(nèi)陸續(xù)面世。而此前英特宜家方面也有消息稱，將在上海拿地建設(shè)購(gòu)物中心。

　　最大的“外資地主”

　　英特宜家在中國(guó)第一個(gè)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心，位于無(wú)錫錫山區(qū)團(tuán)結(jié)中路3號(hào)，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部地段，而非城市中心。如今，這座取名“薈聚·云林”、外形酷似一個(gè)“大盒子”的購(gòu)物中心，已經(jīng)開(kāi)業(yè)。

　　根據(jù)英特宜家官方給出的資料，薈聚購(gòu)物中心總占地面積約23萬(wàn)平方米，設(shè)有四大主力商戶：宜家家居、歐尚超市、蘇寧電器及金逸影院，另有335個(gè)品牌旗艦店或主力店。

　　一個(gè)頗有意思的細(xì)節(jié)是，這一總投資約30億元的項(xiàng)目，英特宜家的拿地金額、出讓方式至今是一個(gè)謎。

　　記者查閱各方資料，并未能找到任何關(guān)于上述項(xiàng)目地塊受讓時(shí)間、受讓方式或者金額的相關(guān)信息，與此同時(shí)英特宜家中國(guó)公司公關(guān)負(fù)責(zé)人則以“這個(gè)問(wèn)題不好回答”為由，拒絕透露。

　　2012年的《南方都市報(bào)》報(bào)道援引一位宜家內(nèi)部人士指出，英特宜家或憑借其外資身份低價(jià)或無(wú)償使用土地。

　　“宜家要求土地?zé)o償提供，宜家出錢(qián)蓋房，使用權(quán)30年;或者宜家與當(dāng)?shù)卣献?，地方政府?fù)責(zé)土地征用和建造房屋(一般為當(dāng)?shù)爻峭豆?，作價(jià)參股，宜家只負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，按比例分配收益;再或者地方政府以工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的價(jià)格把地塊出賣(mài)給宜家，土地所有權(quán)50年?！痹撊耸糠Q。

　　上述人士同時(shí)指出，實(shí)際上無(wú)錫項(xiàng)目并非英特宜家在華購(gòu)物中心真正意義上的最早項(xiàng)目，“蘇州英特宜家項(xiàng)目的談判比無(wú)錫更早，不過(guò)進(jìn)展緩慢，主要卡在政策上”。

　　不過(guò)，英特宜家購(gòu)物中心中國(guó)董事總經(jīng)理丁暉曾出面否認(rèn)蘇州項(xiàng)目事宜，不過(guò)丁暉當(dāng)時(shí)在回應(yīng)無(wú)錫項(xiàng)目拿地金額時(shí)，則表示“時(shí)間太久，不記得了”。

　　記者注意到，英特宜家無(wú)錫項(xiàng)目曾于2011年7月申請(qǐng)過(guò)設(shè)計(jì)方案變更，根據(jù)無(wú)錫市規(guī)劃局錫東新城規(guī)劃辦公室《設(shè)計(jì)方案變更公示》，方案變更的主要內(nèi)容為，沿東安大道商業(yè)用房局部由四層增加為五層，且入口門(mén)廳造型做適當(dāng)調(diào)整;地下室面積由1000平方米調(diào)整為3080平方米。

　　而英特宜家在北京大興、武漢則通過(guò)競(jìng)拍拿地，不過(guò)均為底價(jià)成交。

　　2009年7月23日，英特宜家以7.9億元的競(jìng)拍底價(jià)，獲得了北京大興區(qū)西紅門(mén)商業(yè)綜合區(qū)二期項(xiàng)目用地，目前該地塊的規(guī)劃建筑面積為30.4萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)2599元/平方米。

　　與之相對(duì)比的是同年7月，經(jīng)過(guò)激烈的競(jìng)拍，上海綠地集團(tuán)以30.25億元競(jìng)得大興黃村19號(hào)商業(yè)金融混合用地和20號(hào)居住項(xiàng)目用地，根據(jù)最終成交價(jià)格計(jì)算，該地塊的樓面地價(jià)約為6605元/平方米，成為大興的新“地王”。隨后，大興黃村新城北區(qū)2號(hào)地則被保利地產(chǎn)以16.3億元拿下，折合樓面地價(jià)約7248元/平方米，再次刷新了大興區(qū)的樓面地價(jià)紀(jì)錄。

　　2010年7月，英特宜家又斥資6億多元在武漢拿下占地450畝(30萬(wàn)平方米)的商業(yè)金融用地，用來(lái)建設(shè)總投資30億元、總租賃面積17萬(wàn)平方米的英特宜家武漢購(gòu)物中心，目前該購(gòu)物中心的主力商戶宜家家居已經(jīng)開(kāi)業(yè)，而整體商場(chǎng)則計(jì)劃2015年開(kāi)業(yè)。

　　當(dāng)?shù)孛襟w《武漢晨報(bào)》在形容該地塊拍賣(mài)時(shí)，稱這是當(dāng)日拍賣(mài)的19個(gè)地塊中“最沒(méi)有懸念的”，“在無(wú)人競(jìng)爭(zhēng)的情況下，被英特宜家競(jìng)得”，該項(xiàng)目樓面地價(jià)1060元每平米。

　　值得一提的是，宜家家居經(jīng)過(guò)在華16年的堅(jiān)持自買(mǎi)、而非租賃物業(yè)，已經(jīng)成為中國(guó)最大的外資“地主”之一。

　　2013年數(shù)據(jù)顯示，宜家家居當(dāng)時(shí)在中國(guó)有14家店，其中13家為買(mǎi)地自建，僅有廣州宜家為租賃。此外宜家還在重慶、武漢和杭州三個(gè)城市已經(jīng)各買(mǎi)了一塊地。所以宜家家居在中國(guó)一共擁有16塊地。

　　宜家家居有關(guān)人士給出的數(shù)據(jù)顯示，這16塊地的平均面積約為4萬(wàn)平方米，總面積約為64萬(wàn)平方米。

　　而其兄弟企業(yè)英特宜家，僅目前已經(jīng)公布的無(wú)錫、北京大興區(qū)及武漢三地，就已經(jīng)超過(guò)了宜家集團(tuán)在過(guò)去十多年所累積的土地面積總和。

　　英特宜家模式前途未明

　　不過(guò)，宜家“兄弟”在華介入商業(yè)地產(chǎn)的這些年里，中國(guó)正處在一輪規(guī)模驚人的購(gòu)物中心建設(shè)潮中。

　　商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕分析調(diào)查了全球180個(gè)城市購(gòu)物中心建設(shè)狀況，發(fā)布的報(bào)告顯示，目前中國(guó)購(gòu)物中心的建設(shè)規(guī)模為全球之最。在所分析調(diào)查的180個(gè)城市中，有半數(shù)在建購(gòu)物中心在中國(guó)。在購(gòu)物中心數(shù)量快速增長(zhǎng)的同時(shí)，也出現(xiàn)一些購(gòu)物中心客流量下降，坪效收益降低的情況。

　　中購(gòu)聯(lián)行業(yè)研究報(bào)告也顯示，截至2013年底，中國(guó)購(gòu)物中心的存量已經(jīng)達(dá)到3450家，中國(guó)購(gòu)物中心的增長(zhǎng)區(qū)間，從每年開(kāi)業(yè)200-300家提高到現(xiàn)在的200-400家的水平，到2015年中國(guó)購(gòu)物中心的總量將達(dá)4000多家，中國(guó)成為亞洲乃至全球商業(yè)房地產(chǎn)最受矚目的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　中國(guó)購(gòu)物中心經(jīng)過(guò)“大躍進(jìn)”式發(fā)展后，已經(jīng)引發(fā)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)于供過(guò)于求的隱憂。而英特宜家建設(shè)購(gòu)物中心，能否真正發(fā)揮“宜家”品牌效應(yīng)，業(yè)內(nèi)看法不一。

　　在中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛看來(lái)，當(dāng)下我國(guó)部分地區(qū)購(gòu)物中心“供過(guò)于求”，更多的是缺乏特色，沒(méi)有主題。一些定位準(zhǔn)確，具有體驗(yàn)式消費(fèi)功能且布局合理的購(gòu)物中心，仍然具有良好的發(fā)展空間和盈利水平。

　　“外資零售商建設(shè)購(gòu)物中心，一方面滿足當(dāng)前我國(guó)正在崛起的中產(chǎn)階級(jí)的消費(fèi)、娛樂(lè)需求;另一方面，也是多元化投資，進(jìn)一步深度參與我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)?！币笮耧w說(shuō)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)則指出，英特宜家等外資零售商建設(shè)購(gòu)物中心，一個(gè)與眾不同之處是，“此類商業(yè)項(xiàng)目的停車(chē)場(chǎng)車(chē)位都比較充足，所以也能夠使得購(gòu)物者愿意來(lái)購(gòu)物，和目前國(guó)內(nèi)很多項(xiàng)目停車(chē)位不足，配套環(huán)境差形成對(duì)比”。

　　“當(dāng)然優(yōu)勢(shì)是其本身品牌力比較大，對(duì)于吸納客戶的效益會(huì)比國(guó)內(nèi)商場(chǎng)好。另外，其卓越的商場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)，也是促進(jìn)業(yè)績(jī)提升的一個(gè)關(guān)鍵因素。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　而蘭德咨詢總裁宋延慶則認(rèn)為，受制于宜家家居在中國(guó)的擴(kuò)張決策，“捆綁”打造的購(gòu)物中心項(xiàng)目或需慢慢耕耘，這種開(kāi)發(fā)模式或?qū)⒅萍s未來(lái)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)數(shù)量。而拋開(kāi)萬(wàn)達(dá)、銀泰等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，宜家在中國(guó)的同行紅星美凱龍也早已先它一步在全國(guó)主要城市布局，其擴(kuò)張速度正大踏步加快。

　　值得一提的是，與英特宜家購(gòu)物中心以宜家家居為主力商戶一樣，前不久沃爾瑪宣布在華建購(gòu)物中心，也將以大賣(mài)場(chǎng)和山姆會(huì)員商店為主力店。