房地產進入新周期，將會出現(xiàn)四大趨勢：穩(wěn)字當頭、超大容量、房價波動常態(tài)化、結構分化。

自詡在行業(yè)當了28年老兵的張玉良認為，房地產行業(yè)總體上進入了下半場。8月8日，綠地控股（600606.SH）董事長、總裁張玉良出席博鰲·21世紀房地產論壇第20屆年會，他從房地產行業(yè)進入新的發(fā)展周期分析了當前房企轉型升級的主旋律。

房地產“穩(wěn)”字當頭

與宏觀經濟的諸多不確定性相比，房地產行業(yè)的發(fā)展其實是比較確定的，今后一段時間的發(fā)展主基調是“穩(wěn)”字當頭。

張玉良指出，針對過去多年的存在“地產金融化”和“金融地產化”并存的現(xiàn)象，中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，并明確“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的總體導向已經非常明確，就是要“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”，使房地產行業(yè)成為長期經濟穩(wěn)定健康發(fā)展的“壓艙石”，而不是“地雷陣”。現(xiàn)在的關鍵在于準確把握因城施策、因時施策、松緊適度、長短結合（長效機制與短期措施）的靈活性。

主要表現(xiàn)為政策導向是比較確定，市場超大總量也是比較確定的。我國城鎮(zhèn)化發(fā)展走過了波瀾壯闊的歷程。目前，我國的城鎮(zhèn)化率約為60%，與發(fā)達國家75%以上的水平相比，還有較大差距。因此，房地產市場總量繼續(xù)保持一定的規(guī)模，仍然是有基礎的。今年上半年，受疫情的影響，我國商品房銷售金額同比下降5.4%，但仍然達到6.69萬億元。

張玉良預計今年的國內市場總量大概將保持在15萬億元左右的水平。這仍然是全球絕無僅有的一個“超級市場”。全球汽車產業(yè)的市場規(guī)模也僅為2萬億美元，約合人民幣14萬億元而已。當然，15萬億元左右的市場總量，可能會成為行業(yè)的峰值，今后可能會穩(wěn)中有降。

房價波動常態(tài)化

關于房價會否下跌的問題，張玉良認為，市場經濟條件下，價格的正常波動是常態(tài)。房地產有其特殊性，房價會有波動，但不會大幅跌下去，而會穩(wěn)下去。核心原因在于：一方面，市場的需求仍然存在，可能有的家庭已經有幾套住房，但是有的家庭還在為擁有一套住房而苦惱。另一方面，房地產業(yè)關聯(lián)著巨量的實體經濟產業(yè)，關聯(lián)著巨量的銀行資產負債，同時也關聯(lián)著巨量的居民家庭財產，房價急速下跌的后果是不堪設想的，社會經濟發(fā)展不會容忍這種狀況出現(xiàn)。

房價波動另一個原因也在于并非所有地區(qū)的市場都將穩(wěn)定或增長，只要那些經濟持續(xù)發(fā)展、人口持續(xù)流入、產業(yè)持續(xù)集聚的地區(qū)，才具有穩(wěn)定和增長的基礎。而這些地區(qū)，往往集中在城市群、都市圈及其周邊溢出地區(qū)。特別是有一定首位度的區(qū)域中心城市，人口和產業(yè)仍然會進一步集聚，過去幾年一些大城市實施的“搶人大戰(zhàn)”“招商大戰(zhàn)”，實際上就是這一現(xiàn)象的生動寫照。

張玉良指出，結構分化是未來趨勢，競爭格局也是比較確定的?？偟内厔菔切袠I(yè)集中度日益上升，這也是中國很多行業(yè)已經走過的道路。從“大魚吃小魚”，到“大魚吃大魚”，這實際上是市場大浪淘沙的必然過程。

房企如何才能穿越周期再出發(fā)？張玉良認為，加快轉型升級，服務社會，服務民生，打造核心競爭力，大方向是順勢而為，與總體經濟社會轉型升級相適應。

對此，張玉良指出基本路徑包括：抓住區(qū)域一體化的推進和城市群的發(fā)展這一結構性的變化，沿著城市群溢出地區(qū)和高鐵等交通線周邊地區(qū)，調整投資布局。更加注重提升供給質量，打造高品質的產品；更加注重加快周轉速度，提高項目開發(fā)效率；更加注重成本管控，提升經營效益；更加注重資產運營，從“單一開發(fā)”向“開發(fā)與運營并重”轉變?！胺康禺a+”的商業(yè)模式創(chuàng)新探索和嘗試。順應科技革命和科技創(chuàng)新的趨勢，積極增加科技含量。比如，嫁接人工智能、大數(shù)據、云計算等創(chuàng)新技術，提升科技水平。

不久前，綠地攜手中車交通與蘇州吳江簽署“長三角綠色智能制造協(xié)同創(chuàng)新示范區(qū)項目”合作協(xié)議，就印證了張玉良前述房企如何穿越周期再出發(fā)的做法。