仿佛一陣涼風(fēng)吹向炎夏的深圳樓市，傳聞中的調(diào)控新政終于落地。

7月15日，深圳市住建局、人民銀行深圳支行、深圳銀保監(jiān)局等聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從限購(gòu)、限貸、限售、稅收等方面，制定了新的調(diào)控措施。

在最新的政策中，深圳首先升級(jí)了限購(gòu)。率先在一線城市中執(zhí)行落戶三年才能買房的政策，這也是當(dāng)前所有城市中限購(gòu)最為嚴(yán)厲的。此外，將“豪宅”線提到了750萬，向北京、上海看齊，這意味著，深圳一大部分房源的首付比例、交易稅費(fèi)將大大提高。

這兩項(xiàng)措施直指深圳近些年“炒房”的漏洞：獲取資格太容易，且首付比例明顯低于北京、上海。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政的效果將立竿見影，當(dāng)前市場(chǎng)中的投資投機(jī)需求會(huì)被立刻抑制。

但致使深圳房?jī)r(jià)上漲、炒房氛圍濃郁的根本問題——住房供應(yīng)，還沒有徹底解決。官方數(shù)據(jù)顯示，深圳市居住用地占建設(shè)用地僅為22.6%，但相比全國(guó)33%、國(guó)際40%以上的水平，仍有較大提升空間。

對(duì)深圳而言，房住不炒的基調(diào)和目標(biāo)，只有在一定程度上去除住房附著的“投資品”標(biāo)簽，才能實(shí)現(xiàn)。

“炒房”遭圍堵

本次新政中最大的改變，是落戶3年且連續(xù)繳納社保3年，才能獲得購(gòu)房資格。

這讓深圳成為了一線城市中唯一一個(gè)落戶也不能即刻買房的“異類”；此前，一些二線城市如長(zhǎng)沙、西安等地也要求落戶后繳納一兩年社保才能買房，但一線城市沒有此類政策，此次深圳要求3年，這也意味著，深圳限購(gòu)升級(jí)到了全國(guó)最嚴(yán)。

此外，夫妻離異的，任何一方自離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算，也讓通過離婚獲得購(gòu)房資格的人，被排除在外。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，大部分炒房客都是借助深圳落戶獲得買房資格，本次新政將有力地打擊炒房。

世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松進(jìn)一步指出，住房的“本地人偏向”政策，全世界都如此。近二年新進(jìn)人口增加，使深圳商品房壓力巨大?！叭晗拗啤笔菍?duì)全國(guó)攜錢入戶的買房者阻擋一下。

而自去年11月以來推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素，“豪宅線”和“豪宅稅”也大大提升。根據(jù)新規(guī)，購(gòu)買二套非普通住房、750萬以上房源的，首付比例不低于60%。

二手房交易計(jì)稅參考價(jià)格也將更新，使其更接近市場(chǎng)價(jià)格；同時(shí)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，這次新政以抑制需求、打擊炒房、增加交易成本從而達(dá)到市場(chǎng)降溫、控制房?jī)r(jià)升幅的效果。

新政出臺(tái)背后，是深圳樓市二季度以來的持續(xù)火爆。樂有家數(shù)據(jù)顯示，上半年，深圳新房住宅共成交16727套，雖同比減少了5.4%，卻多次出現(xiàn)“打新”；二手房更是創(chuàng)下2016年以來的最高紀(jì)錄，成交44000套，同比增加41.2%。

中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，6月深圳二手房成交價(jià)高達(dá)74929元/平方米，遠(yuǎn)超北上廣。

事實(shí)上，近期深圳出臺(tái)調(diào)控新政的傳聞一直不斷。7月4日，住建部副部長(zhǎng)倪虹到深圳調(diào)研，并舉行了座談會(huì)。7月8日，深圳住建局10人一行曾去長(zhǎng)沙考察交流，長(zhǎng)沙在樓市調(diào)控、房?jī)r(jià)穩(wěn)定方面頗有建樹。長(zhǎng)沙是無論落戶與否，都要兩年社保才能買房。從結(jié)果來看，深圳向長(zhǎng)沙學(xué)習(xí)了這一點(diǎn)，深圳則升級(jí)到了三年。但長(zhǎng)沙實(shí)行的限售4年、首套拿證之后4年、二套契稅從重等措施，深圳此次并沒有納入。

對(duì)于新政的影響，張大偉分析，按照過去深圳市場(chǎng)的慣例，部分投資客很可能開始離場(chǎng)，市場(chǎng)在7-8月開始成交量快速萎縮，房?jī)r(jià)也將開始調(diào)整。未來半年政策嚴(yán)格執(zhí)行的話，投資比例將暴跌，房?jī)r(jià)將開始一輪明顯的下調(diào)，跌幅在5%以上。

還需“釜底抽薪”

多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均指出，本次新政仍然是從需求側(cè)入手，著重解決的是抑制不合理的需求。

但用綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁的話來說，這只是“揚(yáng)湯止沸”，而從供給側(cè)入手，深切改善供需失衡的問題，才是“釜底抽薪”。

宋丁指出，深圳樓市的根本性核心問題是土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，無法滿足龐大的居住需求，有限的供應(yīng)量成為投資投機(jī)力量實(shí)施炒作的題材，進(jìn)而導(dǎo)致樓市虛火上升，房?jī)r(jià)高企。

深圳市域狹小，僅有1997.47平方千米，深圳居住用地的占比又偏低。據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，深圳市居住用地占建設(shè)用地僅為 22.6%，遠(yuǎn)低于全國(guó)33%、國(guó)際40%以上的水平；與此同時(shí)，深圳產(chǎn)業(yè)、工業(yè)用地長(zhǎng)年保持30%以上的比例。

張大偉也認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控效果最好的一線城市代表北京、二線城市代表長(zhǎng)沙，都是供應(yīng)變大疊加限制投資，才取得了長(zhǎng)期穩(wěn)定效果；深圳人口流入趨勢(shì)不改，土地供應(yīng)少的問題依然要得到解決，否則政策的長(zhǎng)期效果有限。

近幾年來，諸多業(yè)內(nèi)人士為解決供應(yīng)問題開出了很多“藥方”。在7月初的住建部來深研討會(huì)上，包括萬科集團(tuán)、華潤(rùn)置地、卓越集團(tuán)等在內(nèi)的開發(fā)商都提出，要加大住房用地的比例，推進(jìn)“商改住”落地。

萬科集團(tuán)合伙人譚華杰還提出，要提升深圳的土地利用率。

為解決“地荒”問題，深圳政府今年開始發(fā)力。2020上半年，深圳共出讓了13宗涉宅用地，出讓面積49.45萬平方米，同比增長(zhǎng)約25.7%。今年深圳計(jì)劃供應(yīng)居住用地293.2公頃，較去年計(jì)劃的150公頃增加了近一倍。

5月28日，深圳住建部披露，今年下半年，深圳計(jì)劃入市住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目近7萬套。其中，住房50618套；商務(wù)公寓18732套。

深圳市人大常委會(huì)城建環(huán)資工委主任李廷忠說，深圳不能僅依靠增量土地開發(fā)的傳統(tǒng)模式，還需要通過盤活存量土地進(jìn)行二次開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地資源的節(jié)約集約利用。

深圳在全國(guó)率先進(jìn)入“舊改”階段。6月30日，備受關(guān)注的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（草案）》（下稱“《草案》”）出爐，擬強(qiáng)化政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，破解城市更新搬遷難題。

截至目前，全國(guó)知名開發(fā)商、千億房企絕大部分都在深圳擁有舊改項(xiàng)目。僅華潤(rùn)、恒大、佳兆業(yè)三家，目前正在推進(jìn)的舊改面積就有數(shù)千萬平米。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，如果還是寄望于在深圳這一畝三分地的轄區(qū)內(nèi)“打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”，調(diào)控和高房?jī)r(jià)困境始終無解。未來，深圳樓市“軟著陸”，必須要跳出深圳，著眼于大深圳統(tǒng)籌合作示范區(qū)盡快落地。