萬(wàn)科比往年更深入地強(qiáng)調(diào)了現(xiàn)金流管理的重要性，公司連續(xù)11年實(shí)現(xiàn)年度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，2019年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入456.9億元。

作為一家深具危機(jī)感的公司，萬(wàn)科這兩年一直在貫徹“活下去”的邏輯，把規(guī)模和速度放在了次要位置。

3月17日，萬(wàn)科發(fā)布了2019年財(cái)報(bào)，是四大地產(chǎn)巨頭中第一個(gè)發(fā)布財(cái)報(bào)的公司。當(dāng)晚，管理層在線召開(kāi)業(yè)績(jī)溝通會(huì)，從中可以窺見(jiàn)，這家標(biāo)桿房企對(duì)于當(dāng)前疫情和年度市場(chǎng)的判斷。

持續(xù)近兩月的新冠疫情對(duì)所有房企來(lái)說(shuō)，都是檢驗(yàn)他們現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)管控的嚴(yán)峻時(shí)刻。

而萬(wàn)科比往年更深入地，強(qiáng)調(diào)了現(xiàn)金流管理的重要性，公司連續(xù)11年實(shí)現(xiàn)年度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，2019年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入456.9億元。

但在新冠疫情下，現(xiàn)金流管理面臨著更大的挑戰(zhàn)。萬(wàn)科總裁祝九勝表示，疫情對(duì)萬(wàn)科的影響巨大，最終都?xì)w結(jié)到對(duì)回款和現(xiàn)金流的影響；目前樓市已在逐漸恢復(fù)，需求釋放的節(jié)奏和速度還有待觀察。

業(yè)績(jī)?cè)鏊傧禄?/h4>

過(guò)去一年房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)劇烈，萬(wàn)科表現(xiàn)不溫不火。

財(cái)報(bào)顯示，2019年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額6308.4億元，同比增長(zhǎng)3.9%，相比2018年的14.5%增速出現(xiàn)下滑，也創(chuàng)下5年新低。

萬(wàn)科凈利潤(rùn)增速也不達(dá)部分投資者預(yù)期。2019年歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)388.7億元，同比增長(zhǎng)15.1%，相比2018年的20.39%，以及去年三季度的30.43%，都明顯下滑。

查閱萬(wàn)科財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，凈利潤(rùn)增速的下滑主要受到土地增值稅計(jì)提的影響，2019年增加了100億元。

對(duì)以上問(wèn)題，祝九勝表示，萬(wàn)科早就不再追求單純規(guī)模增長(zhǎng)，而是更強(qiáng)調(diào)質(zhì)量，一個(gè)核心指標(biāo)就是回款率、回款水平，要做到應(yīng)收盡收，優(yōu)化現(xiàn)金流。

投資人更關(guān)注公司對(duì)股東的回報(bào)、現(xiàn)金分紅的能力，萬(wàn)科也早已把ROE作為衡量指標(biāo)而非單純的凈利潤(rùn)；雖然行業(yè)毛利率的下降是個(gè)趨勢(shì)，但這并不等于ROE的下降，公司將繼續(xù)提升運(yùn)營(yíng)管理能力和經(jīng)營(yíng)管理效率，提高對(duì)利益相關(guān)方的回報(bào)能力。

2019年已成過(guò)往，房地產(chǎn)公司面臨的壓力更在當(dāng)下。今年疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊不小，萬(wàn)科也不例外。

2020年2月，萬(wàn)科銷(xiāo)售金額285.9億元，同比減少33.8%；其他頭部房企也不好過(guò)，如碧桂園2月銷(xiāo)售金額300億元，同比減少49.2%。

祝九勝表示，萬(wàn)科2-3月份的認(rèn)購(gòu)金額同比降低了510億，尤其是在湖北的武漢、宜昌和鄂州，這三個(gè)城市以往在集團(tuán)銷(xiāo)售比例占比3.2%左右，但今年1月23日以后基本就沒(méi)有新的銷(xiāo)售。

此外，這次疫情使萬(wàn)科一季度1萬(wàn)個(gè)客戶(hù)有交付延緩的可能性，全年的影響可能涉及到3.9萬(wàn)戶(hù)；疫情也使多地開(kāi)工比以往至少延遲了40天左右。

這諸多的問(wèn)題，最終都引向了現(xiàn)金流的壓力。銷(xiāo)售回款大幅減少，疊加防疫成本增加，對(duì)1-2年的遠(yuǎn)期結(jié)算也造成壓力。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮稱(chēng)，“萬(wàn)科2018年的秋季例會(huì)的主題詞是‘活下去’，當(dāng)時(shí)我們只是出于居安思危的考慮，時(shí)刻保持清醒和警惕。但沒(méi)想到在今天，‘活下去’成了一個(gè)特別真實(shí)的存在?！?/p>

投資者也開(kāi)始擔(dān)憂(yōu)2020年的業(yè)績(jī)。西南證券認(rèn)為，疫情對(duì)銷(xiāo)售影響主要在供給端，萬(wàn)科計(jì)劃2020年開(kāi)工2921 萬(wàn)方，相比2019 年下滑了31.1%，對(duì)今年新增貨值形成一定影響。

根據(jù)克而瑞的研究，1-2月銷(xiāo)售大概占到全年銷(xiāo)售的10%左右，一季度占到20%左右，如果3月份下來(lái)銷(xiāo)售還未恢復(fù)正常，將對(duì)開(kāi)發(fā)商的全年業(yè)績(jī)?cè)斐奢^大影響。

財(cái)務(wù)的防御機(jī)制

危機(jī)感讓萬(wàn)科總是未雨綢繆，反映在財(cái)務(wù)策略上，就是謹(jǐn)慎、穩(wěn)健的風(fēng)格。2019年的財(cái)報(bào)也體現(xiàn)了這一點(diǎn)。

2019年萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入456.9億元，連續(xù)11年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正；華泰證券稱(chēng)，萬(wàn)科是過(guò)去10年A股唯一經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為正的企業(yè)。

2019年投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~雖然為負(fù)，但比2018年末-673.64億元大幅改善至-286.27億元。

截至期末，萬(wàn)科持有貨幣資金1661.9億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期負(fù)債的總和938.9億元；有息負(fù)債達(dá)2578.5億元，較2018年底減少33.8億元，也是過(guò)去六年多首次降低負(fù)債；期末凈負(fù)債率為33.9%，保持行業(yè)低位。

在祝九勝的主持下，萬(wàn)科很早就將現(xiàn)金流管理放在業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)管理的核心。在疫情的“黑天鵝”之下，萬(wàn)科更加重視現(xiàn)金流管理。

現(xiàn)金流管理包收支調(diào)節(jié)、投融資等方面，核心是回款指標(biāo)。

2月銷(xiāo)售幾近停滯，萬(wàn)科將重點(diǎn)放在融資上。隨著疫情爆發(fā)，1-2月份，央行超常規(guī)投放流動(dòng)性，萬(wàn)科作為龍頭房企能得到更多的資金支持，融資環(huán)境相當(dāng)有利。

祝九勝稱(chēng)，萬(wàn)科的融資策略是，把信用和品牌當(dāng)作最大的資產(chǎn)，保持信用評(píng)級(jí)處于領(lǐng)先水平，合理維持負(fù)債率，開(kāi)拓多元融資渠道，動(dòng)態(tài)調(diào)試策略，加強(qiáng)與合作金融機(jī)構(gòu)的溝通。

2月25日，萬(wàn)科獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，發(fā)行不超過(guò)人民幣90億元（含90億元）的公司債券，利率低至2.6%。目前已發(fā)行了第一期25億元。

前兩月萬(wàn)科也沒(méi)怎么拿地，支出大幅減少，土地權(quán)益地價(jià)款僅30多億元，相比而言，綠城、華潤(rùn)同期拿地200多億元、100多億元。

這種投資策略是否過(guò)于保守？萬(wàn)科執(zhí)行副總裁張旭稱(chēng)，萬(wàn)科對(duì)于投資會(huì)建一個(gè)倉(cāng)位，今年仍然會(huì)尋找合適的機(jī)會(huì)，以確保長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

不過(guò)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流最大的來(lái)源仍是銷(xiāo)售回款。祝九勝表示進(jìn)入3月后售樓處正在陸續(xù)開(kāi)放，到訪量逐漸恢復(fù)到1月份的50%-60％，需求釋放的節(jié)奏和速度還有待觀察。

另外，萬(wàn)科目前復(fù)工率達(dá)到80%，預(yù)計(jì)4月能達(dá)到97％。

郁亮表示，機(jī)會(huì)都是留給有準(zhǔn)備的人，不能只看到危，也要看到機(jī)。這次疫情帶來(lái)的倉(cāng)儲(chǔ)、物流、冷鏈等方面的需求，以及發(fā)現(xiàn)并深入理解危機(jī)對(duì)城市發(fā)展和客戶(hù)需求的改變，是培養(yǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力的重要起點(diǎn)。

“我在萬(wàn)科工作30年了，經(jīng)歷過(guò)93、94年的宏觀調(diào)控，98年亞洲危機(jī)，03年非典，08年國(guó)際金融危機(jī)，有很多教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)，每次在危機(jī)過(guò)后都能獲得發(fā)展機(jī)會(huì)。”郁亮說(shuō)。

他表示，要平穩(wěn)度過(guò)此次疫情，需要勇氣與責(zé)任、免疫力以及提早準(zhǔn)備。強(qiáng)大的免疫力和健康基礎(chǔ)，將幫助企業(yè)度過(guò)危機(jī)。

華泰證券稱(chēng)，萬(wàn)科不囤地，土儲(chǔ)可售周期2.7年，為主流房企中最短，由此有息杠桿率低，無(wú)息杠桿運(yùn)作能力強(qiáng)，近年擴(kuò)張權(quán)益層面呈現(xiàn)逆周期特征。

中泰證券則認(rèn)為，在本次疫情沖擊下，萬(wàn)科保持著業(yè)內(nèi)最低的杠桿水平，最佳的存貨周轉(zhuǎn)比例，最好的管理團(tuán)隊(duì)，或?qū)?shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。