“過了快兩周，疫情還未結(jié)束，今天決定買打印機(jī)工作用以及給小家伙打作業(yè)紙，正式從游擊戰(zhàn)轉(zhuǎn)為陣地戰(zhàn)了?！?月14日劉凡（化名）在微信上發(fā)了一條朋友圈。在深圳從事印刷生意的他，以往每年春節(jié)全家人都會飛去日本滑雪，但一場疫情打亂了他們的計(jì)劃，臨時決定飛去泰國。

2月3日，他帶著太太、5歲的兒子以及菲傭飛往泰國曼谷，“之前傳言高溫有助于緩解疫情，因此我們選擇去泰國度假避疫情，但目前疫情尚未結(jié)束，兒子學(xué)校的開學(xué)日期也一再延遲，我們打算到3月10日再回香港。”他向記者表示。盡管不懂泰語，但全家人在泰國的假期生活依然十分愜意。他每天帶兒子去會所游泳，陪妻子去商場購物。為了不影響兒子的學(xué)業(yè)，他和妻子正開始為兒子在曼谷挑選一些短期的國際學(xué)校課程。

劉凡目前已在曼谷投資了三套總價(jià)約500萬港元的小公寓，兩套30平米的小戶型，一套60平米的中型單位?！昂蛢?nèi)地一線城市如深圳相比，泰國住宅在裝修、用料方面更考究，雖然曼谷房價(jià)的漲幅可能不如內(nèi)地，但出租回報(bào)率還是比較樂觀的。這次的疫情讓大家更加意識到分散投資的重要性，不要將雞蛋放在一個籃子里?！彼偨Y(jié)道。

近10年以來每年曼谷的房價(jià)保持5%-10%的漲幅，市中心的住宅租金凈回報(bào)率約為4%。在曼谷小住的這段期間，讓劉凡更加堅(jiān)定了在泰國置業(yè)養(yǎng)老的計(jì)劃，“泰國華人比較多，很容易形成生活圈。而且作為一個佛教國家，泰國社會的包容度較高，首都曼谷的生活節(jié)奏相比香港、深圳、東京等國際大都市，相對比較休閑。未來計(jì)劃將小戶型的公寓全部出售，換成更適合全家人一起生活的兩戶或者三房單位?！彼f。

數(shù)據(jù)顯示，今年1月24日至31日的中國春節(jié)期間，有14.3萬名中國游客赴泰旅游，較去年同期減少了20萬，降幅達(dá)58%，這對當(dāng)?shù)卦斐傻慕?jīng)濟(jì)損失達(dá)91.56億泰銖（約20.42億元）。

近年來，泰國已成中國旅客出境游的主要目的地之一，去年泰國接待了3900多萬名旅客，其中近四分之一來自中國，每天往返于中國和泰國之間的航班超過220個。數(shù)據(jù)顯示，旅游業(yè)貢獻(xiàn)了泰國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的20%左右。

由于新冠肺炎疫情的爆發(fā)，投資者尤其是那些購買海外房產(chǎn)作為度假屋或者養(yǎng)老基金的投資者，更將當(dāng)?shù)氐墓残l(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)療醫(yī)院因素納入考察范圍。泰國高性價(jià)比的醫(yī)療服務(wù)也吸引了眾多的退休人士。美國約翰霍普金斯大學(xué)的研究顯示，泰國的健康安全狀況在全球195個國家與地區(qū)中排名第六，亞洲排名第一。

泰國公寓買家申請延期蓄勢待發(fā)？

對于東南亞最大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)IQI泰國經(jīng)紀(jì)人郭浩杰而言，疫情并沒有改變她一如既往的忙碌生活。很多中國客戶因疫情不能去泰國，她每天幫助已完成過戶的客戶去領(lǐng)房契、采買家電家具、安裝窗簾，然后幫他們放租。“天天手上拎著一堆鑰匙，身邊跟著一堆工人，感覺自己既像包租婆，又像包工頭，十八般武藝全能?！彼谧约旱呐笥讶ψ猿暗馈?/p>

郭浩杰2007年已經(jīng)定居曼谷，并且舉家移居泰國。在工作的間隙，熱心的她四處在泰國搜羅口罩、洗手液等緊缺物資，托人帶回內(nèi)地?！氨緛碛泻芏嗫蛻粢^來辦理交房手續(xù)的，但因?yàn)閮?nèi)地很多城市實(shí)施了封閉式管理出不了門，不得不延期?！彼蛴浾咄嘎?，自己負(fù)責(zé)的一個項(xiàng)目至少有30個中國買家需要申請延期，“本來按照公司規(guī)定有些項(xiàng)目二月底如果客戶沒有完成尾款交付和過戶手續(xù)，是要沒收首付的，但現(xiàn)在鑒于疫情的情況，延期到五月?！?/p>

兩年前，吉有家（深圳）信息有限技術(shù)公司創(chuàng)始人朱茂文移居泰國，在這里開始了自己的地產(chǎn)中介事業(yè)?！耙?yàn)橐咔榈挠绊懀汗?jié)期間過來看房的內(nèi)地人少了一些，但是我們發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)上發(fā)生了很大的改變，以前絕大多數(shù)都是以投資為目的，但現(xiàn)在很多都是自住需求的客戶。此次泰國政府在中國游客的入境政策上以及對中國抗疫的支持，也讓很多原來搖擺不定的客戶決定在泰國投資?！?/p>

泰國衛(wèi)生部疾控廳的數(shù)據(jù)顯示，截至2月15日，泰國已確診的新型冠狀病毒感染病例為34例，其中14人已治愈。

朱茂文發(fā)現(xiàn)，曼谷街頭喧鬧一如既往，日常生活并未因疫情發(fā)生太大的改變，只是路上戴口罩的人多了起來。一些攤販甚至貼出了中文標(biāo)語，寫著“請鼓勵中國的兄弟姐妹，武漢加油”，招徠中國游客。

自疫情爆發(fā)以來，多個國家和地區(qū)對來自中國內(nèi)地尤其是武漢的旅客實(shí)施入境限制。然而，泰國是為數(shù)不多仍然對中國旅客敞開大門的國家之一，目前沒有限制中國任何地區(qū)的游客入境。泰國旅游和體育部長皮法特（Phiphat Ratchakitprakarn）曾公開表示：“泰國不應(yīng)只為了朋友生病，就切斷親密聯(lián)系?！蓖奂」鹾屯鹾?、泰國政府向中方捐贈了醫(yī)療物資，巴育總理錄制視頻，振臂高呼“中泰團(tuán)結(jié)，一起加油”，刷屏了社交媒體。

至今，泰國仍繼續(xù)對中國公民發(fā)放落地簽證。中國駐泰國大使館2月9日援引泰國移民局發(fā)布通知指出，此前針對因武漢、黃岡、鄂州機(jī)場關(guān)閉而滯留泰國的中國游客，泰國已免除滯留罰款。自2月9日起，該政策擴(kuò)大至所有持旅游簽證或旅游落地簽證入境、因新型冠狀病毒肺炎疫情影響而滯留在泰的中國公民。

朱茂文告訴記者，一對來自廣西的夫婦，最近斥資100萬泰銖（約22.4萬元人民幣）購買了十年的泰國精英簽證，打算等疫情過去后就飛來曼谷看房?！罢煞蚴峭诵莸拇髮W(xué)教授，我前后聯(lián)系了快有一年左右時間，之前他們也在考慮投資歐美，但這次疫情讓他們感受到泰國政府和民間對中國旅客的善意，因此決定來泰國購房養(yǎng)老?！?/p>

精英簽證是泰國政府為高資產(chǎn)凈值人士所推出的簽證。持精英簽證可享受5年、10年、20年長期居留泰國的權(quán)利。另外還可享受多重VIP服務(wù):專門快速入境通道、多次專人專車接送機(jī)、機(jī)場VIP休息室，泰國各地近200家高端酒店、高爾夫館、SPA、餐廳的折扣或免費(fèi)服務(wù)。

作為國際大都會，曼谷1100萬長住人口中有超過300萬的外籍人士。生活成本低廉讓很多外派人士對曼谷趨之若鶩。然而，由于近年來公寓供應(yīng)不斷增加，曼谷樓市尤其是公寓住宅已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的降溫。

為此，很多發(fā)展商已經(jīng)放慢了推售新盤的速度，并將主力轉(zhuǎn)移至單價(jià)在10萬泰銖（約2.24萬元人民幣）以下的普通公寓市場。CBRE的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，曼谷共有11362個公寓新增供應(yīng)，環(huán)比減少20%，其中55%的新公寓單價(jià)低于10萬泰銖，整體售價(jià)在300萬泰銖（約67.24萬元人民幣）以下。

然而，郭浩杰對于曼谷樓市的前景依然十分篤定，她認(rèn)為在疫情過后會有一波爆發(fā)，“之前主要是以純投資需求為主，主要投資一房公寓，但現(xiàn)在客戶希望在海外購置一個家，對兩房和大戶型的需求增加?！?/p>

居外IQI泰國房產(chǎn)中國市場董事刁刻佳向記者表示，過去一個月約有5000多名中國內(nèi)地人持旅游簽證或落地簽來泰國準(zhǔn)備住到疫情結(jié)束，并有長期居留打算，“自1月23日以來，我們泰國公司接到泰國長期簽證精英簽證的咨詢約110個，成交購買的有32位，比平時高出五倍左右的咨詢量和成交量?！?/p>

開發(fā)商錯失柬埔寨黃金賣房季

對于柬埔寨開發(fā)商半島資本的銷售總監(jiān)柳為而言，今年的新冠疫情讓他有些措手不及。雖然人在柬埔寨金邊，但他卻一直密切關(guān)注著國內(nèi)疫情的發(fā)展。“每年的春節(jié)都有很多的中國游客在柬埔寨旅游，也是我們房產(chǎn)銷售的黃金期，以往我們春節(jié)期間通常要接待七八十組客戶，但今年春節(jié)期間只接待了一兩組客戶，據(jù)我們了解，一些中資開發(fā)商的展廳基本都暫停了。”他向記者表示。

跟泰國一樣，柬埔寨目前也沒有限制中國任何地區(qū)的游客入境。柬埔寨首相洪森11日在出席當(dāng)?shù)匾粓龌顒訒r表示，新冠肺炎非常時期限制中國游客入境，禁止中國人住酒店，出租車拒載中國人，就是對中國人的歧視。不過，疫情仍影響了中國投資者前去當(dāng)?shù)赝顿Y樓市。

此前，自2011年起，金邊的房地產(chǎn)市場進(jìn)入上升周期，2018年至去年第二季度金邊核心繁華地段的高端公寓的單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平米2500-3500美元。包括富力地產(chǎn)、雅居樂等多個中資地產(chǎn)商亦紛紛進(jìn)軍柬埔寨。

半島資本參與開發(fā)的“濱江雅詩丹頓”位于金邊湄公河邊，這是一個38層的高端公寓項(xiàng)目，毗鄰市政廳、高爾夫球場，預(yù)計(jì)于2022年年底交付。該項(xiàng)目配套無邊泳池、空中花園、桑拿房、行政酒廊等多項(xiàng)豪華設(shè)施。

2015年，柬埔寨政府推出了“China Ready for Cambodia Tourism”政策吸引中國游客。去年上半年柬埔寨共接待中國游客129萬人次，同比增長38.7%，占該國整體外國游客的比重近40%。中國游客的涌入，也帶來了一大批來柬埔寨“淘金”的中國投資者。

2017年，柳為開始將工作重心轉(zhuǎn)移至柬埔寨的房地產(chǎn)市場，親身見證了當(dāng)?shù)貥鞘械钠鸩健！跋啾绕渌Ｍ馐袌?，柬埔寨購置房產(chǎn)的總價(jià)門檻相對較低，在金邊投資一個一房公寓的門檻只要50多萬元。不過一些中高端住宅的單價(jià)大約為每平米2700美元，而核心地段的單價(jià)則動輒4000美元以上。國內(nèi)投資者在這邊購買的主要是一些最小戶型的公寓，用來收租，目前的租金回報(bào)大約在8%，回報(bào)率高于內(nèi)地一線城市。”

在春節(jié)期間，他陸續(xù)收到了七八組中國客戶因出境限制而取消參加考察團(tuán)的消息。根據(jù)他向記者提供的行程資料，這些三日兩夜的考察團(tuán)行程十分豐富，包括參觀大皇宮、金邊塔子山、SPA體驗(yàn)、購物等，以及考察上述的濱江雅詩丹頓項(xiàng)目，不含機(jī)票的價(jià)格僅為980元。

然而，劉凡在柬埔寨“淘金”經(jīng)歷卻并不愉快。2019年4月，他與其他幾個生意伙伴在柬埔寨的西哈努克港（下稱“西港”）一口氣投資了20多個臨海的公寓，原本計(jì)劃趁著西港的博彩業(yè)熱潮，將這些公寓出租給當(dāng)?shù)夭┎势髽I(yè)的高管。但是，去年8月，洪森政府頒布的一紙禁令，讓他的如意算盤落空了。

去年8月18日，柬埔寨政府宣布整頓博彩業(yè)，即日起柬埔寨政府停止頒發(fā)各種形式的網(wǎng)絡(luò)博彩牌照，全面整頓網(wǎng)絡(luò)博彩業(yè)。此舉對西港的博彩業(yè)帶了沉重的打擊，西港是柬埔寨最大的港口城市，近年來，許多中國投資者與開發(fā)商蜂擁而至，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)出現(xiàn)井噴式增長。截至2019年6月中資在西港約有50座興建中的賭場和數(shù)十家酒店，這座城市一度被譽(yù)為“東南亞的澳門”。

此前在博彩業(yè)爆炸式發(fā)展的情況下，也帶動了當(dāng)?shù)氐母叨俗≌拖M(fèi)市場?！拔野l(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)非?；?，在餐廳吃頓飯可能要花費(fèi)兩三百美元，租個公寓則要花1000美元以上，完全與當(dāng)?shù)厝说氖杖胨矫摴?jié)?！眲⒎舱f道。

事實(shí)上，這與仍處于起步階段的地產(chǎn)中介行業(yè)密不可分?！澳壳凹砥艺牡禺a(chǎn)中介仍不發(fā)達(dá)，很多時候，房源的信息很難獲得，因此租客往往要花費(fèi)更多的金錢和精力來尋找合適的房源。對于購置房產(chǎn)收租的客人而言，他們需要做好心理準(zhǔn)備，可能房子不一定能馬上租出去?！绷鵀橹赋觥?/p>

CBRE發(fā)布的一份報(bào)告指出，由于公寓大幅增加，柬埔寨高端住宅市場有可能趨于飽和，去年高端公寓的供應(yīng)激增243%，而可負(fù)擔(dān)公寓及中端價(jià)位的公寓供應(yīng)亦同比分別增加100%、78%。

“我們已經(jīng)付了30%的首付，現(xiàn)在還在和發(fā)展商溝通，希望能縮減投資公寓的數(shù)量，不打算再追加投資了，吃一塹長一智吧?！皠⒎矡o奈地表示。