2020年春節(jié)期間，新型冠狀病毒肺炎不斷傳播。2月以來，全國“防疫戰(zhàn)”進入了關鍵階段，社區(qū)又是其中至關重要的一環(huán)。在這場防疫中，開發(fā)商旗下的物業(yè)沖在了前面，扮演著重要角色。

作為中部的重要城市，武漢已成為萬科、碧桂園、恒大、保利、龍湖等多家房企的重倉地。房企在這里擁有多個社區(qū)，他們旗下的物業(yè)公司服務著數百萬的業(yè)主。

武漢之外，主流房企物業(yè)品牌在全國服務的業(yè)主數量，預計在千萬以上量級（含品牌輸出社區(qū)），在這場“居家隔離”的戰(zhàn)役中，物業(yè)部門與基層政府部門一起，承擔重任。

在人口管控、社區(qū)物資供應等很多實際防控中，龍頭物業(yè)企業(yè)長期積累的服務能力凸顯。近期，香港上市的物業(yè)股也走出了一波向好的行情，碧桂園、綠城服務、中海物業(yè)等公司股價上漲，反映了市場對物業(yè)服務行業(yè)的樂觀預期。

事實上，去年以來，多家物業(yè)股已實現股價翻番，物業(yè)公司的估值比地產股高出幾倍甚至十幾倍，11家物業(yè)企業(yè)在2019年上市。今年，還將有更多的物業(yè)公司謀求上市。

分析人士認為，隨著優(yōu)質物業(yè)服務逐漸受到認可，本次疫情過后，龍頭物業(yè)公司的競爭力將進一步提升，行業(yè)兼并整合浪潮將會加劇。

參與社區(qū)防疫

多年來的城市化和房地產發(fā)展進程，造就了無數個相對封閉的住宅小區(qū)，從某種程度上說，這為此次疫情防范工作提供了一些便利。

目前，主流房企基本都有自己的物業(yè)平臺，也擁有多年的社區(qū)管理經驗。疫情發(fā)生以來，房企普遍從集團層面啟動應急預案，要求物業(yè)部門和基層政府協(xié)同，對旗下住宅小區(qū)、公寓等，實施消毒、體溫檢測、物資發(fā)放、疫情上報等工作。

以萬科為例，春節(jié)期間，萬科物業(yè)員工排班超過37萬人次，平均每天值班超過5萬人，守護著520萬戶家庭。

不少物業(yè)借助科技便捷高效地完成防疫工作，如中海物業(yè)配置了感應噴霧消毒設施，金地物業(yè)啟動了機器人等。

隨著疫情的發(fā)展，對防疫工作的要求也進一步強化。2月7日，廣州、合肥等城市公告稱，轄區(qū)內的住宅小區(qū)將實行封閉式管理，而這將進一步考驗小區(qū)物業(yè)的工作。

相對來說，在疫情期間，龍頭物業(yè)能夠調動更多的資源，比如大量采購物資，讓業(yè)主足不出戶買菜購物。

在碧桂園的一些小區(qū)，管家們?yōu)闃I(yè)主提供統(tǒng)一采購服務，直接送到業(yè)主門口；龍湖的小區(qū)物管搭建了優(yōu)選蔬菜服務站，讓小區(qū)業(yè)主可以直接線上下單，并送到門口。

光大證券研報顯示，積極的基礎物業(yè)服務，在疫情中有利于增加業(yè)主的信任感和被服務感，從而有助于提高物業(yè)費收繳率。

在疫情中積極作為的物業(yè)企業(yè)，將進一步強化業(yè)主信任，同時為家政、養(yǎng)老、家居服務等服務場景建立強連接。除了本小區(qū)的物業(yè)服務，在武漢，火神山醫(yī)院以及雷神山醫(yī)院的建設得到了許多企業(yè)的支援，不少房企物業(yè)也加入了援助的隊伍中。

據了解，第一批64人的物業(yè)管理服務隊伍分別來自中建三局、醫(yī)管家、珠江、貴閣、惠之美、萬科和金地7家物業(yè)企業(yè)，并從2月1日下午對醫(yī)院各區(qū)開始基礎開荒保潔。

其中，2月1日，萬科物業(yè)為支援武漢火神山醫(yī)院，派出首批10名志愿者連夜開展工作，以保障火神山醫(yī)院在2月2日晚上交付投用。

走出獨立行情

在疫情陰影的籠罩下，2月3日，開市首日的地產股大幅下跌，A股共有67個地產股跌停。此后幾天，地產股仍處于震蕩之中。

相比之下，物業(yè)概念股卻是另一番景象，在較早開市的香港資本市場，碧桂園服務、中海物業(yè)、佳兆業(yè)美好、彩生活、新城悅等物業(yè)股股價均有不同程度的上漲。

從2月3日－7日，碧桂園服務、綠城服務、中海物業(yè)、保利物業(yè)等龍頭，均實現了連續(xù)的上漲，碧桂園服務的累計漲幅約為10%。

截至2月7日，碧桂園服務的市值已達到790億港幣，超過了新城發(fā)展、富力地產等地產股的市值。上市不久的保利物業(yè)，市值也達到了338億港幣。

投資者為何看好物業(yè)股？彩生活首席執(zhí)行官黃瑋認為，此次疫情是對物管行業(yè)的第二次價值發(fā)現，也是業(yè)主對物業(yè)服務的價值發(fā)現。

他舉例說，彩生活在武漢管理了77個項目，其中有19個業(yè)主被確診感染新冠肺炎，發(fā)病率僅為萬分之0.9。這得益于公司整體防控措施做得好。在疫情暴發(fā)初期，花樣年和彩生活集團就調了1000萬元用于防疫工作（到目前花了600萬左右）。

以上是短期因素。從長期來看，物業(yè)服務領域的市場前景廣闊?！皬幕A到增值，大物管規(guī)模將直沖3萬億元”，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在年初預測稱。

過去一年，有6只物業(yè)股的股價實現翻倍上漲，分別是永升生活、佳兆業(yè)美好、碧桂園服務、雅生活、中海物業(yè)、新城悅（漲幅達213%）。丁祖昱說，今年會繼續(xù)看好物業(yè)板塊。

市場前景和股價表現促使更多房企分拆物業(yè)上市。1月31日，北京鴻坤物業(yè)更新了在港交所的招股書，擬近期上市。

角逐頭部物業(yè)

從交易規(guī)模來看，2016年-2019年是房地產前所未有的“大牛市”。但長期以來，很多人買房更看重投資價值，而忽略了物業(yè)管理。

突如其來的疫情讓人們發(fā)現，社區(qū)服務同樣重要。多個不同品牌的房企業(yè)主向21世紀經濟報道表示，“好物業(yè)在這次疫情中太重要了。”

據悉，在某些住宅小區(qū)，物業(yè)部門每天都會和業(yè)主分享本小區(qū)的疫情等事。此舉令業(yè)主們頗為安心。

目前來看，物業(yè)行業(yè)的競爭仍然不夠充分，未來的市場空間值得期待。有分析人士指出，龍頭房企旗下的物業(yè)平臺顯然具有更強的競爭力，但頭部物業(yè)格局未定。比如，四巨頭中的萬科、恒大、融創(chuàng)旗下物業(yè)并未上市，口碑良好的龍湖物業(yè)也未上市。

從市值來看，2019年物業(yè)板塊雖然平均市值破百億，但超過平均值的也僅有5家頭部物業(yè)企業(yè)，市值最大的碧桂園服務就占行業(yè)總市值的32.1%。此前，萬科集團董事會主席郁亮對萬科物業(yè)的期許是，不達千億市值就不上市。

營業(yè)收入方面，目前收入最高的物業(yè)公司依然是未上市的萬科物業(yè)，預計2019年營收超過120億。其他物業(yè)目前未能達到百億級別，從業(yè)者普遍認為，該行業(yè)的集中度仍有很大提升空間。

與房地產業(yè)的競爭邏輯類似，頭部物業(yè)首先也是沖規(guī)模，也即在管面積。目前，彩生活、萬科、保利、招商善達等排在前面。

在這一過程中，僅僅依靠自身地產業(yè)務不足以支撐大物業(yè)的擴張，兼并收購、輕資產輸出成為必然。

保利物業(yè)認為，未來將是“大物業(yè)”時代，不僅是住宅社區(qū)、商業(yè)、寫字樓，政府物業(yè)、城市服務也都將納入物業(yè)服務的范疇。

2019年，物管行業(yè)的收并購已全面啟動，有11家物業(yè)公司出現收購行為，例如嘉寶物業(yè)收購常發(fā)、中海物業(yè)收購捷誠、碧桂園服務收購嘉凱城物業(yè)，等等。

億翰智庫指出，去年，上市物業(yè)公司在戰(zhàn)略擴張中，對募集資金的使用比例普遍超過50%。例如，奧園健康將募集資金的72%用于擴大規(guī)模；佳兆業(yè)美好的比例為70%；彩生活和時代鄰里則達到65%。

在非上市公司中，收并購的腳步也在加快。如萬科在入股戴德梁行成為第四大股東后，又在去年12月成立一家合資公司，開展商業(yè)物業(yè)及設施管理服務。

丁祖昱認為，2020年的物管行業(yè)將產生分化，行業(yè)集中度會進一步提升，使之類似于當前的房地產業(yè)的競爭態(tài)勢。在這種集中度提升的過程中，一批大型頭部物業(yè)公司將逐漸浮出水面。