“控盤漲價(jià)”“月漲百萬(wàn)”令深圳業(yè)主的形象變得不堪，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是他們的全部。

一半是海水，一半是火焰。這才能形容深圳業(yè)主的真實(shí)境況。

受益于一系列規(guī)劃利好，加之新增供應(yīng)太少，深圳樓市今年下半年以來(lái)持續(xù)升溫。多個(gè)小區(qū)的業(yè)主給自己的房子打氣、吹風(fēng)，希望能賣個(gè)高價(jià)。

它折射的，是當(dāng)下這個(gè)階段，人們對(duì)自己資產(chǎn)升還是貶的普遍焦慮。

但卻不是所有人的房產(chǎn)都在升值。一邊是恒裕濱城，坐擁深圳灣優(yōu)質(zhì)資源，四年翻倍，還想蒸蒸日上；一邊是鳳凰里花苑，區(qū)位尷尬，四年漲幅微小，更想一朝翻身。

這兩個(gè)被官方點(diǎn)名批評(píng)“哄抬房?jī)r(jià)”的項(xiàng)目，映射出深圳樓市割裂的兩面。

受益于一系列規(guī)劃利好，加之新增供應(yīng)太少，深圳樓市今年下半年以來(lái)持續(xù)升溫。-甘俊攝

焦慮的業(yè)主們

鳳凰里小區(qū)的業(yè)主們，怎么也想不到自己竟會(huì)是第一個(gè)被通報(bào)批評(píng)的。

12月17日，深圳寶安區(qū)住建局約談“炒作房?jī)r(jià)”的個(gè)人，暫停鳳凰里小區(qū)網(wǎng)簽措施。

中糧鳳凰里花苑小區(qū)，位于深圳寶安區(qū)福永街道， 2015年12月剛剛推出時(shí)，均價(jià)約為3.5萬(wàn)/平，最高備案價(jià)39500元/平，在四年前并不算特別便宜，那時(shí)龍華、西麗等也差不多這個(gè)價(jià)格，甚至更低。

當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目有11號(hào)線地鐵作為賣點(diǎn)，已在2016年6月28日開(kāi)通，可達(dá)寶安機(jī)場(chǎng)、南山福田等；多名業(yè)主還有著“未來(lái)國(guó)際會(huì)展中心”“大空港新城”等預(yù)期。

營(yíng)銷噱頭雖多，但“硬傷”也有。多名熟悉鳳凰里的中介表示，該小區(qū)的問(wèn)題在于周邊工廠多，直至現(xiàn)在也有很多沒(méi)拆遷。

記者查閱地圖發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)周邊現(xiàn)在還有大洋田工業(yè)區(qū)、克黑沙井工廠、五金廠等不同類型的工廠或工業(yè)區(qū)。

根據(jù)房天下數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，中糧鳳凰里的房?jī)r(jià)走勢(shì)雖然稍有波動(dòng)，但幾乎是水平線，1-11月的成交均價(jià)約為4.7萬(wàn)元/平方米；而同期，深圳二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)從約55000元/平漲到逼近65000元/平。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，鳳凰里小區(qū)房?jī)r(jià)多年未有明顯上漲，是因?yàn)樾^(qū)“有硬傷”。

而深圳樓市的另一面，則是月漲百萬(wàn)、四年翻倍的網(wǎng)紅盤。比如深圳灣的恒裕濱城，4年前開(kāi)盤單價(jià)約10萬(wàn)／平，目前普遍掛20萬(wàn)＋；還有南山的華潤(rùn)城，2015年開(kāi)盤最低4萬(wàn)多，現(xiàn)在均價(jià)10萬(wàn)以上。

11月深圳樓市量?jī)r(jià)齊升，但這掩蓋了區(qū)域分化嚴(yán)重的事實(shí)，即使政策利好，整個(gè)市場(chǎng)也并不是單邊上漲。

在深圳灣，樓盤新項(xiàng)目奇貨可居，基本只有悅府、恒裕濱城和蛇口半島城邦，擁有一線海景等眾多優(yōu)勢(shì)，年年上漲；另一邊，在寶安、龍崗、羅湖等城區(qū)，仍然有大量項(xiàng)目沒(méi)有上漲，像中糧鳳凰里花苑這樣的項(xiàng)目，并不是個(gè)例。

根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，11月，南山二手房均價(jià)80646元/平，同比去年上漲9.07%，寶安均價(jià)49054元/平，同比去年同期上漲7.21%；而龍崗11月二手房均價(jià)37626元/平，同比去年下跌0.22%，鹽田均價(jià)46530元/平，同比去年下跌4.58%。

城區(qū)內(nèi)部也有分化。比如同樣是寶安區(qū)，寶安機(jī)場(chǎng)附近、沙井、桃源居、西鄉(xiāng)、新安的二手房均價(jià)一路跟著利好上漲，但是福永的二手房均價(jià)卻從今年初約35000元/平一直跌到年末約27000元/平，11月均價(jià)同比去年同期下跌13.78%。

另?yè)?jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，今年118個(gè)掛牌量較大的深圳二手樓盤中，有51個(gè)樓盤降價(jià)，66個(gè)片區(qū)中，有11個(gè)片區(qū)掛牌價(jià)格下跌。

以龍崗大道1號(hào)為例，其掛牌價(jià)已經(jīng)從2018年12月的47207元/平跳水到2019年11月的38553元/平，跌去了18%；承翰半山海從38008元／平到33936元／平，跌10.71%。

諸葛找房研究人士指出，2019年跌幅前5片區(qū)中，原關(guān)外片區(qū)占4席，如南澳、葵涌、石巖、鹽田港等遠(yuǎn)郊；漲幅TOP5中，南山、福田各占2席，龍華占1席。

投資的風(fēng)險(xiǎn)

從1998年到2019年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于增量之中，年交易額從幾千億到幾萬(wàn)億，再到超過(guò)10萬(wàn)億，主流城市的房?jī)r(jià)除了2008年那次劇烈的調(diào)整，幾乎一直處于上漲之中，連續(xù)的下跌還未出現(xiàn)。

這導(dǎo)致了市場(chǎng)中，認(rèn)為房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的觀點(diǎn)不在少數(shù)。一線城市尤其是北京、深圳，房?jī)r(jià)的神話根深蒂固，然而早在兩年前，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮明確指出，中國(guó)房地產(chǎn)的單邊上漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

他的觀點(diǎn)是針對(duì)全國(guó)市場(chǎng)而言，到了2019年底，一些更明顯的分化已經(jīng)發(fā)生。

全國(guó)來(lái)看，城市之間出現(xiàn)了巨大的分化。有業(yè)內(nèi)人士指出，“今年的市場(chǎng)只有兩個(gè)，深圳，以及深圳以外的城市”，這種觀點(diǎn)雖然極端，但卻反映了分化的事實(shí)。

今年前11月，北京二手房延續(xù)著兩年多的低迷。東四環(huán)、北四環(huán)多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目的房?jī)r(jià)，已經(jīng)比高峰期跌去了15％左右；新房市場(chǎng)，由于限競(jìng)房供應(yīng)巨大競(jìng)爭(zhēng)激烈，多名北京開(kāi)發(fā)商反映，今年的日子也很不好過(guò)。

同時(shí)，因有大灣區(qū)戰(zhàn)略、豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)放寬等紅利，在全國(guó)樓市低迷的情況下，深圳樓市一枝獨(dú)秀，甚至迎來(lái)暖冬。

但業(yè)主們“控盤漲價(jià)”的案例說(shuō)明，即使是在深圳，全面上漲的時(shí)代也已經(jīng)逝去，分化也已經(jīng)悄然發(fā)生。

李宇嘉表示，當(dāng)房子占據(jù)一個(gè)家庭80%以上的財(cái)富時(shí)，很多人就想通過(guò)這種手法實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值和變現(xiàn)；但不是什么房子都會(huì)漲價(jià)，小區(qū)的價(jià)格充分反映了它區(qū)位、物業(yè)、學(xué)位等多個(gè)因素的價(jià)值。業(yè)主控盤也不會(huì)導(dǎo)致價(jià)格大幅上漲。

想要靠一套房子實(shí)現(xiàn)致富夢(mèng)的時(shí)代結(jié)束了。三年前高位買入北京房子的人，目前賬面都是虧損的；在深圳，一年前買的龍崗、鹽田等地項(xiàng)目，不僅沒(méi)有漲價(jià)，反而虧本。哪怕是四年前買入鳳凰里小區(qū)的業(yè)主們，算上通脹等因素，持有至今也幾乎是不賺錢的。

2019年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，針對(duì)房地產(chǎn)仍然延續(xù)了房住不炒的定位。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房住不炒也代表了未來(lái)樓市政策將依然打擊投機(jī)，未來(lái)雙向調(diào)控將是手段。

無(wú)論是像中糧鳳凰里花苑這樣的“硬傷”項(xiàng)目，還是像恒裕濱城這樣的“優(yōu)勢(shì)”項(xiàng)目，現(xiàn)在和未來(lái)，想把投資屬性附加在深圳二手房上面的人，要思量再三了。