北京土地市場持續(xù)降溫。

2019年12月12日，北京悄然出讓三宗土地。其中，位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一宗限競房地塊以42億元的底價被中駿斬獲，另外兩宗商業(yè)用地也底價成交。

在相對冷淡的北京土地市場，底價成交并不罕見，但該地塊設(shè)定的最高銷售限價引發(fā)了行業(yè)的關(guān)注。

按照土地出讓文件的信息，該地塊的銷售限價為35344元/平方米。而在2017年2月，該區(qū)域也曾出讓過兩宗限競房地塊，銷售限價為38994元/平方米。不到兩年間，限競房的限制單價下降了3600元／平方米左右。

在寸土寸金的北京市場，為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象？

北京樓市的庫存規(guī)模仍然較大，調(diào)控政策會繼續(xù)保持嚴厲。-甘俊攝

滯銷的限競房

限競房是北京市近兩年推出的一種新的商品房品類，是指以“限房價，競地價”的方式拍賣土地，然后建成的房屋。北京從2017年末開始大規(guī)模出讓限競房地塊，限競房項目則從2018年年中開始集中入市。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，最近兩年，限競房占據(jù)了北京市場供應的70%。大興、豐臺、房山、昌平四個區(qū)是供應的重點。

因在土地出讓階段就對房屋售價進行限制，限競房的銷售價格通常低于同區(qū)域的市場水平。但這并不代表限競房就受到市場歡迎。由于供應量大、區(qū)域相對集中，北京限競房的整體消化情況并不好。

中原地產(chǎn)指出，截至今年11月末，北京市累計供應限競房5.4萬套，網(wǎng)簽規(guī)模約2.3萬套，整體去化率僅為43%左右。庫存規(guī)模則首次突破了3萬套。

“限競房市場分化非常嚴重，少數(shù)位置優(yōu)秀的項目簽約相對活躍，但除了這部分網(wǎng)紅項目外，大部分項目的入市都出現(xiàn)了問題?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出。

其中，供應量較為集中的房山區(qū)，限競房去化率為22.7%，僅為全市限競房去化率的一半左右。

“地塊本身是存在一些問題，比如配套設(shè)施不夠完備，距離房山區(qū)中心區(qū)域比較遠等。但下調(diào)限價主要還是因為這個區(qū)域的競爭比較‘慘烈’?！北本┠炒笮头科笕耸肯?1世紀經(jīng)濟報道表示。

他表示，過去一年間，北京的不少限競房項目出現(xiàn)降價，房山區(qū)同樣不能幸免，但整體銷售情況仍不理想。

這對北京樓市的影響十分深遠。張大偉表示，今年以來，北京二手房成交出現(xiàn)量價齊跌，業(yè)主觀望情緒明顯嚴重，主要原因就在于限競房對市場的沖擊。因為，“只要區(qū)域內(nèi)有一個限競房項目，就容易把整個區(qū)域的成交量分流過來，也會拉低均價”。

新房方面，前11月北京商品房住宅簽約33074套，為最近三年來的最高點。但由于新房庫存高達7.5萬套，成交價格并沒有明顯增長，市場預期也不甚樂觀。

溢價率降至低點

這種情緒已經(jīng)傳導至土地市場。

據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會的信息，在12月12日成交三宗土地后，今年北京共成交土地72宗，總成交金額約為1464億元。雖然土地收入繼續(xù)超過千億，但已連續(xù)兩年下降。其中，與2017年的2796億相比，今年北京的土地出讓收入近乎腰斬。

溢價率方面，根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至目前，今年北京土地整體溢價率為10.72%，連續(xù)四年下滑，是最近多年的最低點。

單價方面，今年北京成交土地的平均樓面價約為1.9萬元／平方米，連續(xù)兩年出現(xiàn)下調(diào)。

近兩年來，北京土地交易一直處于降溫的狀態(tài)。前述北京房企人士認為，這一方面是因為北京實施了全國范圍內(nèi)最嚴厲的樓市調(diào)控政策，房屋市場表現(xiàn)不佳，影響了企業(yè)的預期；另一方面，北京土地出讓中的限制性條款頗多，單個項目的利潤空間十分有限。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，今年以來，北京共成交了46宗住宅地塊。其中，共有產(chǎn)權(quán)地塊為14宗，限競房地塊有20宗，不限價地塊僅有12宗。

該人士認為，即使在北京的不限價地塊中，也通常會有比較多的附加條件，比如配建商業(yè)、共建、教育等業(yè)態(tài)。在房屋銷售中，這些地塊的預售價格也經(jīng)常會受到限制。因此，業(yè)界常將北京市場稱為“利潤黑洞”。

分析人士指出，臨近年末，房企在拿地中的授權(quán)預算相對不足，加之春節(jié)臨近，預計北京土地交易難有起色。

對于明年的土地市場，雖然北京要求住宅地塊不再搭配商業(yè)地塊出讓，但張大偉指出，北京樓市的庫存規(guī)模仍然較大，調(diào)控政策會繼續(xù)保持嚴厲，除非真正出現(xiàn)區(qū)位好、限制條件少的優(yōu)質(zhì)地塊，否則北京土地交易仍將保持相對平淡的狀態(tài)。