公募REITs揚(yáng)帆起航。

8月7日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指引》），自公布之日起施行。

證監(jiān)會(huì)方面指出，《指引》是為填補(bǔ)當(dāng)前我國(guó)公募REITs產(chǎn)品空白、盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)、拓寬社會(huì)資本投資渠道、提高直接融資比重、增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效，并為后續(xù)推動(dòng)我國(guó)REITs立法積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

按照業(yè)內(nèi)人士分析，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)對(duì)于深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、提升資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力、豐富資本市場(chǎng)投融資工具等均具有重要意義。

本次發(fā)布《指引》，主要內(nèi)容包括明確產(chǎn)品定義與運(yùn)作模式；明確基金份額發(fā)售方式；壓實(shí)機(jī)構(gòu)主體責(zé)任，嚴(yán)控基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目質(zhì)量；規(guī)范基金投資運(yùn)作，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，夯實(shí)投資者保護(hù)機(jī)制；以及明確證監(jiān)會(huì)監(jiān)督管理和相關(guān)自律組織管理職責(zé)，強(qiáng)化違規(guī)行為約束。

事實(shí)上，早前證監(jiān)會(huì)起草了《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見(jiàn)稿），并于2020年4月30日至5月30日向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。經(jīng)過(guò)一個(gè)月的征求意見(jiàn)之后，8月7日，《指引》正式落地。

明確業(yè)務(wù)規(guī)范

事實(shí)上，公募REITs自20世紀(jì)60年代在美國(guó)推出以來(lái)，已有40多個(gè)國(guó)家（地區(qū)）發(fā)行了該類(lèi)產(chǎn)品，其投資領(lǐng)域也由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店商場(chǎng)、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，已成為專(zhuān)門(mén)投資不動(dòng)產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品。

而為促進(jìn)國(guó)內(nèi)公募REITs發(fā)展，監(jiān)管部門(mén)也在持續(xù)做出政策推動(dòng)。

“2007年以來(lái)，國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界、實(shí)務(wù)界和監(jiān)管在中國(guó)REITs市場(chǎng)的功能定位、運(yùn)作模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、監(jiān)管規(guī)則等方面，進(jìn)行了深入研究，也做出了諸多嘗試，尤其是2014年以來(lái)，類(lèi)REITs的廣泛開(kāi)展為公募REITs的推出積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，并培養(yǎng)了一定的人才。目前公募REITs法律框架、監(jiān)管環(huán)境、市場(chǎng)準(zhǔn)備等條件已基本成熟?！?月7日，北京某大型公募基金人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

根據(jù)披露，本次證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《指引》共五十一條，主要對(duì)產(chǎn)品定義、參與主體資質(zhì)與職責(zé)、產(chǎn)品注冊(cè)、基金份額發(fā)售、投資運(yùn)作、項(xiàng)目管理、信息披露、監(jiān)督管理等進(jìn)行規(guī)范。

具體來(lái)說(shuō)，《指引》明確公募REITs屬上市交易的封閉式公募基金，其80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，通過(guò)資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等特殊目的載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利；基金管理人主動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，并將90%以上合并后基金年度可供分配金額按要求分配給投資者。

就基金份額發(fā)售方式而言，公募REITs采取網(wǎng)下詢(xún)價(jià)的方式確定基金份額認(rèn)購(gòu)價(jià)格，公眾投資者以詢(xún)價(jià)確定的認(rèn)購(gòu)價(jià)格參與基金份額認(rèn)購(gòu)。

《指引》同時(shí)指出，強(qiáng)化基金管理人與托管人的專(zhuān)業(yè)勝任要求和誠(chéng)實(shí)守信、謹(jǐn)慎勤勉的受托職責(zé)。聚焦優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，嚴(yán)把項(xiàng)目質(zhì)量關(guān)，發(fā)揮外部管理機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、評(píng)估機(jī)構(gòu)等專(zhuān)業(yè)作用。此外明確基金投資限制、關(guān)聯(lián)交易管理、借款安排、基金擴(kuò)募、信息披露等要求，全面落實(shí)“以信息披露為中心”，確保投資者充分知情權(quán)，強(qiáng)化違規(guī)行為約束等等。

“從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域入手推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)工作，沒(méi)有將商業(yè)房地產(chǎn)納入試點(diǎn)，在繼續(xù)貫徹房住不炒理念的同時(shí)，也符合通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施投資提振經(jīng)濟(jì)的需要?！睗?jì)邦咨詢(xún)董事長(zhǎng)秘書(shū)陳政接受采訪表示。

陳政認(rèn)為，在出口遇挫、消費(fèi)不振的現(xiàn)實(shí)情況下，為實(shí)現(xiàn)短期穩(wěn)增長(zhǎng)、中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)，需要更有效率地加大基礎(chǔ)設(shè)施投資。那么，將重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)行業(yè)的存量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目，通過(guò)公募REITs的方式推向市場(chǎng)，盤(pán)活沉淀資金，能夠一定程度上為基建市場(chǎng)帶來(lái)增量資金，緩解市場(chǎng)上項(xiàng)目資本金缺乏的問(wèn)題。

機(jī)構(gòu)積極備戰(zhàn)

從機(jī)構(gòu)端反饋來(lái)看，不少公募管理人已開(kāi)啟了REITs業(yè)務(wù)的籌備工作。

“我們?cè)缜皼](méi)有這方面的業(yè)務(wù)，但現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)啟籌備工作?！?月7日，華南一家大型公募基金人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

值得注意的是，早前征求意見(jiàn)稿發(fā)布之后，基金業(yè)協(xié)會(huì)方面亦曾組織部分機(jī)構(gòu)召開(kāi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs座談會(huì)。參會(huì)的行業(yè)機(jī)構(gòu)代表就包括嘉實(shí)基金、中金基金、紅土創(chuàng)新基金、華泰（上海）資管、申萬(wàn)宏源證券、泰康資管、中國(guó)人保資管、深圳平安匯通投資管理、渤海匯金證券資管、東方證券資管、中信證券、天津高和股權(quán)投資基金等。

參會(huì)行業(yè)機(jī)構(gòu)代表指出，公募REITs業(yè)務(wù)對(duì)公募基金管理人既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，行業(yè)機(jī)構(gòu)正在抓緊研究政策內(nèi)容，做好內(nèi)部制度、流程、人員以及項(xiàng)目方面的準(zhǔn)備，支持和推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作順利開(kāi)展。同時(shí)，參會(huì)行業(yè)機(jī)構(gòu)代表也希望監(jiān)管機(jī)構(gòu)與協(xié)會(huì)能夠盡快出臺(tái)相關(guān)配套細(xì)則，推動(dòng)有關(guān)部門(mén)解決公募REITs稅收等問(wèn)題。

“就資產(chǎn)端來(lái)說(shuō)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括新老基建，能夠?yàn)樾乱惠喗?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供強(qiáng)勁動(dòng)力。如何在不增加杠桿率的情況下更好地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，REITs作為可能的權(quán)益性融資工具，在實(shí)質(zhì)上成為了一種可能兼顧平衡的解決之道。”北京一家大型公募基金人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

該人士進(jìn)一步指出，“從資金端來(lái)看，站在投資者角度，當(dāng)前無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下降，REITs以其獨(dú)有的模式，成為了股票和債券之外的新型投資產(chǎn)品，有效緩解‘資產(chǎn)荒’問(wèn)題并引導(dǎo)資金進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域?！?/p>

“一系列公募REITs政策的發(fā)布對(duì)盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大直接融資、培育市場(chǎng)創(chuàng)新等多方面都具有顯著意義。但也必須清醒認(rèn)識(shí)到，試點(diǎn)階段符合規(guī)則和社會(huì)資金要求的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目有限，底層資產(chǎn)項(xiàng)目層面的回報(bào)往往不足，交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)還需探索，稅收等配套政策尚待出臺(tái)，資產(chǎn)增值需要運(yùn)營(yíng)商降本增效、精心安排?！标愓硎?。