與零售行業(yè)相對(duì)低微的利潤(rùn)相比，轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)對(duì)零售業(yè)巨頭更具誘惑力

　　經(jīng)歷了兩年全球金融危機(jī)低谷之后，2010年北京零售商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)大幅躍升。據(jù)國際物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)調(diào)查世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量和吸納量分別達(dá)到了空前的123萬平方米和100萬平方米，比2009年分別增長(zhǎng)了355%和357%。

　　隨著住宅市場(chǎng)調(diào)控逐步深度，部分開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)悉，2011年北京還將有近20個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目入市，總建筑面積達(dá)120萬平方米。

　　萬科、中糧、保利、中海、富力等國內(nèi)多家一線住宅開發(fā)企業(yè)均公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%-30%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行、保障房建設(shè)的不斷推進(jìn)等因素正在改變住宅市場(chǎng)的預(yù)期，在樓市政策調(diào)控頻繁、市場(chǎng)波動(dòng)的環(huán)境下，單一專注于住宅開發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過大。在此形勢(shì)下，許多住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)而向商業(yè)地產(chǎn)平衡風(fēng)險(xiǎn)、尋求更廣的發(fā)展空間。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，零售企業(yè)也不甘人后。

　　隨著國內(nèi)社會(huì)消費(fèi)品零售額和居民收入的增長(zhǎng)，零售商業(yè)地產(chǎn)也日益被業(yè)內(nèi)看好。許多中外零售企業(yè)，如華潤(rùn)萬家、蘇寧、TESCO、法國歐尚等也積極涉足零售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

　　而繼三大零售商之一TESCO宣布在華自建區(qū)域購物中心“樂都匯購物廣場(chǎng)”后，國內(nèi)最大的超市連鎖企業(yè)華潤(rùn)萬家也宣布進(jìn)軍區(qū)域購物中心，其標(biāo)志性項(xiàng)目“歡樂頌”日前在深圳開業(yè)。

　　據(jù)華潤(rùn)萬家負(fù)責(zé)人透露，華潤(rùn)計(jì)劃未來將這一業(yè)種(區(qū)域購物中心)比例占到整個(gè)業(yè)務(wù)40%左右。記者了解到，宜家、歐尚、麥德龍、卜蜂蓮花等零售企業(yè)也在自建物業(yè)進(jìn)行嘗試。

　　零售商加速投身地產(chǎn)

　　事實(shí)上，零售商自建物業(yè)的趨勢(shì)在2009年已蔚然成風(fēng)。在不斷上漲的租金壓力下，零售商試圖通過運(yùn)作區(qū)域購物中心來提升商業(yè)升值空間。

　　“零售業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)能優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是上市零售企業(yè)，通過不斷擴(kuò)張投資或并購來保持業(yè)績(jī)?cè)鲋怠?rdquo;專家指出，與零售行業(yè)低微的利潤(rùn)相比，開發(fā)區(qū)域購物中心更具誘惑力，這也促使零售業(yè)轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的原因。

　　據(jù)中國連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的國內(nèi)連鎖百強(qiáng)企業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，行業(yè)平均凈利潤(rùn)率只有1.32%，即便是銷售額排名前十位的國內(nèi)零售商，凈利潤(rùn)率也只有1.77%，這與商業(yè)地產(chǎn)升值空間相比，投資回報(bào)率相差甚遠(yuǎn)。

　　不過，對(duì)于零售商此輪大舉進(jìn)軍區(qū)域購物中心，也有專家對(duì)零售商此輪大舉進(jìn)軍區(qū)域購物中心等商業(yè)地產(chǎn)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，他們認(rèn)為自購物業(yè)投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)現(xiàn)金流的要求非常高，并且需要大量的資金，這樣會(huì)嚴(yán)重影響零售企業(yè)在主業(yè)方面的擴(kuò)張速度。{page_break} 

　　火熱的背后

　　近年來，不少城市在轉(zhuǎn)型過程中提出“打造金融中心”的規(guī)劃。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)已有數(shù)十個(gè)城市提出建設(shè)“國際金融中心”“區(qū)域性金融中心”等，金融基礎(chǔ)較弱的邊疆省份云南省也提出要用20年的時(shí)間打造“泛亞金融中心”。

　　地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，實(shí)際上，從金融業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律看，絕大多數(shù)城市短期內(nèi)并不具備發(fā)展成為“金融中心城市”的現(xiàn)實(shí)條件。有些城市規(guī)劃建設(shè)1000萬平方米商業(yè)地產(chǎn)，的比例即使僅占其中的1/2，也接近甚至超過目前北京、上海等城市商業(yè)地產(chǎn)的存量規(guī)模;以每年10萬平方米的消化速度計(jì)算，至少需要50年才能被市場(chǎng)全部吸收。如此“超前”，實(shí)際上已埋下泡沫的種子。

　　雖然有些零售商認(rèn)為，自建區(qū)域購物中心等商業(yè)地產(chǎn)，能做的比地產(chǎn)商更好。然而，觀察并實(shí)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)多年地產(chǎn)投資人趙九生先生對(duì)零售企業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)?；l(fā)展，并不怎么看好。

　　“零售企業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)，在真正操作一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候還會(huì)遇到很多瓶頸。”趙九生坦率地說，“不僅是金融體系、商家資源的問題，在具體運(yùn)營(yíng)的時(shí)候又會(huì)遇到專業(yè)機(jī)構(gòu)、專業(yè)人才的瓶頸。”