3月《福布斯》全球富豪榜發(fā)布，重慶龍湖地產(chǎn)創(chuàng)辦人吳亞軍，以55億美元的財(cái)富衛(wèi)冕中國大陸“女首富”。

　　當(dāng)然，這背后是一個(gè)創(chuàng)業(yè)故事。

　　吳老師

　　吳亞軍，1964年出生于重慶合川。

　　合川以前是一個(gè)縣，現(xiàn)在是重慶市合川區(qū)。宋蒙時(shí)期的釣魚城之戰(zhàn)就發(fā)生在這里，或者是歷史上耗時(shí)最長的攻防戰(zhàn)。2007年的時(shí)候，龍湖與合川區(qū)簽訂協(xié)議，整體打造合川釣魚城及東城半島旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目。

　　她小時(shí)候的環(huán)境同多數(shù)同時(shí)代的人類似，在縣城營盤街的一個(gè)院子中，若干家庭公用一個(gè)廚房。吳亞軍的父親在供銷社工作，母親則是一位裁縫，也是一位創(chuàng)業(yè)者。

　　中學(xué)的時(shí)候，吳亞軍就讀于合川二中，市重點(diǎn)中學(xué)。沒有中學(xué)生愛情故事，她的高中老師回憶，一方面她的性格有點(diǎn)像男孩，另一方面當(dāng)時(shí)他們管得也嚴(yán)。而她當(dāng)時(shí)的人生目標(biāo)是成為居里夫人。

　　“當(dāng)時(shí)她作文寫得非常好，文科成績超好，但她對(duì)人生有規(guī)劃，認(rèn)為女孩子缺少邏輯思維，于是硬生生放棄文科，讀理工。”創(chuàng)業(yè)時(shí)期就在一起的同事張薇如是回顧。

　　1980年吳亞軍考入于西北工業(yè)大學(xué)，具體是導(dǎo)航工程系。1989年成立了航海工程學(xué)院。

　　西北工業(yè)大學(xué)是由西北工學(xué)院和西安航空學(xué)院于1957年10月在西安合并成立，1970年哈爾濱工程學(xué)院航空工程系整體并入西北工業(yè)大學(xué)。

　　學(xué)習(xí)之外，吳亞軍司職西北工業(yè)大學(xué)?；@球隊(duì)的前鋒，籃球三級(jí)運(yùn)動(dòng)員。

　　1984年畢業(yè)后，分配到重慶前衛(wèi)儀表廠，具體在16車間擔(dān)任技術(shù)員。人才難得，還被安排在廠里的電大當(dāng)老師，如此，周圍人都稱呼她“吳老師”，這個(gè)稱呼一直延續(xù)著。每月薪水有100多元，那個(gè)時(shí)期無疑屬于高薪。

　　1986年，廠里引進(jìn)技術(shù)，要與德國方面談合作。吳亞軍當(dāng)翻譯，這類事務(wù)形象也是一個(gè)方面，她自己做了件旗袍，這應(yīng)該是繼承了母親的手藝，讓所有人眼前一亮。

　　如此到1988年，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在漸行之中，人們開始面對(duì)更多選擇，吳亞軍的選擇是到《中國市容報(bào)》擔(dān)任記者及編輯。該報(bào)主辦單位是建設(shè)部城建司及重慶市建委。實(shí)際上，一度是在報(bào)社的北京辦事處。

　　編輯部的機(jī)制似乎較為靈活，有報(bào)道說，吳亞軍在畫冊(cè)的出版中體現(xiàn)出了能力。應(yīng)該個(gè)人也有所回報(bào)。當(dāng)然，基于報(bào)紙的行業(yè)特征，逐漸熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域也不奇怪。

　　創(chuàng)業(yè)者也有情感生活，吳亞軍結(jié)婚了。愛人蔡奎1984年畢業(yè)于南京航天航空大學(xué)通訊專業(yè)，如此在專業(yè)上有共同語言，據(jù)說吳亞軍的專業(yè)涉及魚雷控制，而蔡奎則是制導(dǎo)，公司內(nèi)部開他們夫婦的玩笑，“一個(gè)指得準(zhǔn)，一個(gè)炸得狠”。蔡奎在重慶機(jī)場(chǎng)建設(shè)總公司擔(dān)任工程師，1993年他創(chuàng)辦了重慶亞泰工貿(mào)發(fā)展公司，涉及快速充電器的開發(fā)。

　　1994年吳亞軍擔(dān)任重慶佳辰經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展有限公司的董事長兼總經(jīng)理。

　　注冊(cè)資本200萬元，當(dāng)時(shí)有四個(gè)股東，中國市容報(bào)社、重慶亞泰工貿(mào)發(fā)展公司，以及蔡奎、吳亞軍的母親高超，各出資50萬元。當(dāng)時(shí)有十幾個(gè)同事，主要做裝修，銷售進(jìn)口建材。

　　第二年公司的注冊(cè)資本增至1000萬元，其中吳亞軍和蔡奎再出資750萬元，報(bào)社的股權(quán)相對(duì)稀釋，幾年后退出了。網(wǎng)上有一篇文字，從知情人的角度回憶，稍早前蔡奎獨(dú)自做了一系列的生意，包括電腦組裝，如此應(yīng)該是獲利頗豐。

　　1995年，吳亞軍成為重慶中建科置業(yè)有限公司的董事總經(jīng)理，從而進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。

　　有關(guān)中建科置業(yè)，介紹是，重慶中建科置業(yè)有限公司是一九九五年六月在重慶成立的有限責(zé)任公司，注冊(cè)資金為壹仟萬元，其中中建科產(chǎn)業(yè)有限公司占55%，重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司占45%。中建科產(chǎn)業(yè)有限公司是大型股份制企業(yè)，股東包括中國建筑工程總公司等。

　　重慶中建科置業(yè)有限公司承擔(dān)開發(fā)建設(shè)2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目，即重慶龍湖花園示范區(qū)。{page_break}

　　龍湖

　　1997年6月18日，重慶市掛牌成立。面積為北京、上海、天津面積總合的2.39倍，具體為8.24萬平方公里。

　　之前的4 月龍湖花園南苑奠基，這個(gè)樓盤打出廣告“善待你一生”。

　　如此屬于有感而發(fā)，在成為開發(fā)商之前吳亞軍自己有一次購房體驗(yàn)，房屋竟然延遲一年交付，入住之后天然氣不通，客廳沒有窗戶采光差……如此種種，于是吳亞軍憤然：如果有一天我做開發(fā)商的話，一定不會(huì)這么差。

　　公司層面的一個(gè)變化是，重慶中建科置業(yè)有限公司更名為重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司。佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司后來也更名為重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司。

　　幾年后，龍湖的一篇新聞稿上如是談及理念：尊重他人就是尊重自己，贈(zèng)人玫瑰，手留余香。龍湖認(rèn)為，住宅是綜合性的，不能把有限的造房資源放到幾個(gè)耀眼的賣點(diǎn)之上，而應(yīng)依據(jù)人們的生活行為習(xí)慣進(jìn)行分配，以達(dá)到最佳的效果。

　　最初的時(shí)光很重要，張薇2010年接受《重親晨報(bào)》采訪時(shí)回憶：我們?nèi)ャy行，她就給人家講南苑的規(guī)劃、理念，講區(qū)域的未來。她用專業(yè)說服人家，銀行很快放貸。我記得當(dāng)時(shí)銀行的一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)說，一看你們就是做事情的人。

　　龍湖花園南苑占地約16萬平方米，總建筑面積約23萬平方米，包括聯(lián)排別墅、多層公寓及高層電梯公寓。學(xué)校、超市、醫(yī)療中心、幼兒園、會(huì)所等配套設(shè)施前瞻。于1998年和2000年，蟬聯(lián)第一、二屆“重慶市十佳住宅小區(qū)”評(píng)選第一名。

　　吳亞軍語錄：“可以帶人去看我們做過的第一個(gè)項(xiàng)目，那時(shí)候雖然賣價(jià)只有一千多塊錢，但是我們也沒有糟蹋這一千多塊錢。”這話看來平實(shí)不過，但擲地有音。

　　創(chuàng)業(yè)者最愛思考，都是思想家，吳亞軍有一個(gè)認(rèn)識(shí)的延伸，媒體多有援引：為什么要做這個(gè)公司?生存以后干什么呢?我發(fā)財(cái)完了就是大家發(fā)財(cái)，那大家發(fā)財(cái)完了又是什么呢?如果我建了一堆垃圾，我發(fā)財(cái)了又怎么樣呢?我想我不會(huì)開心的。

　　房地行業(yè)的發(fā)展契機(jī)就是貨幣化分房，單位不再承擔(dān)職工住房供給，而人們通過市場(chǎng)或社會(huì)保障體系取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)。

　　2000年10 月開始發(fā)展第二個(gè)物業(yè)項(xiàng)目龍湖花園西苑。

　　龍湖花園西苑占地面積約14萬平方米，總建筑面積約29萬平方米。沿湖一側(cè)建筑層數(shù)較低，由東向西漸次增高，圍合成數(shù)個(gè)錯(cuò)落有致的庭院。項(xiàng)目獲第三屆“重慶市十佳住宅小區(qū)”評(píng)選第一名。

　　龍湖創(chuàng)新了板式圍合、樣板景觀，戶型上則有閣樓戶型和空中花園洋房。如此上市后便熱銷，一年零兩個(gè)月的時(shí)間1683套房售罄。這是一個(gè)公司很好的起點(diǎn)。

　　大股東中建科其實(shí)在逐步退出，1999年7月，佳辰公司以每股1元的價(jià)格，計(jì)112.5萬元，受讓了中建科產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓的11.25%的股份。此后中建科多次減持，2003年10月，中建科產(chǎn)業(yè)有限公司將持有龍湖最后的5%轉(zhuǎn)讓給自然人吳亞軍。

　　四川大學(xué)教授李蔚，2000年曾給龍湖做顧問，如此近距離接觸過吳亞軍，后來接受《成都商報(bào)》采訪時(shí)回顧，“外界有很多傳言，說這個(gè)女人有后臺(tái)，其實(shí)她并沒有什么背景。吳亞軍把自己的企業(yè)弄得像家一樣，有分歧誰都可以跟她吵架，但她卻擁有絕對(duì)的權(quán)威。龍湖很有凝聚力，很溫馨，每個(gè)人都很努力。你干不好就覺得對(duì)不起她。”

　　2001年10 月北城天街項(xiàng)目奠基，龍湖開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　項(xiàng)目位于重慶市江北區(qū)域觀音橋中心地帶，建筑面積約為35萬平方米，集購物、娛樂、休閑、餐飲為一體的時(shí)尚生活購物中心，入選重慶八大新地標(biāo)之一。作為商業(yè)步行街，北城天街已經(jīng)引進(jìn)了遠(yuǎn)東百貨、UME國際影院、星巴克、哈根達(dá)斯、BMW Lifestyle等品牌。

　　吳亞軍稱員工為“兄弟”，于是員工很可能接到這樣的電話：喂，兄弟，糊涂了吧。

　　多業(yè)態(tài)

　　“吳亞軍是我的知音，她的人品和個(gè)人魅力可以讓團(tuán)隊(duì)有很大的凝聚力。” 設(shè)計(jì)師干彤2009年3月接受《重慶時(shí)報(bào)》采訪時(shí)說，他是龍湖香樟林別墅設(shè)計(jì)師。

　　“風(fēng)格就好比女人最后化妝的那幾筆，首先她骨骼要好、身材要好，才行。”干彤從加拿大回國后的第一個(gè)項(xiàng)目是桃花源。

　　綠城杭州桃花源位于杭州市余杭區(qū)鳳凰山南麓，距杭州市區(qū)18公里?？傉嫉剡_(dá)2700畝，國內(nèi)密度最低的別墅園區(qū)之一。

　　吳亞軍考察了這個(gè)項(xiàng)目，于是龍湖請(qǐng)干彤來打造香樟林別墅。

　　項(xiàng)目占地面積約19萬平方米，建筑面積約7.9萬平方米。小區(qū)坐擁山水，湖岸線曲折綿延1300米。別墅區(qū)中端有一長條形小島延伸至湖心，沿岸天然形成6大湖灣。2004年, 香樟林獲第四屆“重慶市十佳住宅小區(qū)”評(píng)比第一名。

　　這個(gè)時(shí)期，龍湖進(jìn)入快速發(fā)展的階段，2003年，銷售收入為6.2億元，2005年，龍湖成為西南地區(qū)首家年銷售額逾20億的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　2004年10月龍湖與香港置地簽約合作，世界500強(qiáng)首次進(jìn)入重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　“香港置地是先欣賞龍湖，選擇龍湖，再選擇項(xiàng)目的。”香港置地北京首席代表郭建豪說，“伙伴是我們?nèi)ゲ蝗ヒ粋€(gè)地方投資的前提。置地選擇合作伙伴相當(dāng)謹(jǐn)慎，甚至是苛刻的。龍湖是我們?cè)诖箨懙姆康禺a(chǎn)開發(fā)方面的第二個(gè)合作伙伴。”

　　“江與城”位于北部新區(qū)高新園，沿嘉陵江住宅區(qū)，總占地面積約78萬平方米，規(guī)劃建筑面積約176萬平米，包括商場(chǎng)、花園洋房、高層公寓等。

　　傳統(tǒng)上，社區(qū)內(nèi)的車行道路占據(jù)了大量空間，影響景觀。江與城采用了全地下車庫，實(shí)現(xiàn)社區(qū)人、車分流，使社區(qū)空間全景綠化。主力戶型的客廳開間為4.7米、4.9米;主臥開間一般也到4.1米。主力戶型主陽臺(tái)寬度達(dá)到2.7米。

　　住宅顯然不是吳亞軍唯一的方向，2006年3月發(fā)展首個(gè)辦公樓龍湖西城天街。項(xiàng)目位于九龍坡區(qū)楊家坪步行街核心地段，總建筑面積約20萬平方米。包括百貨店、品牌專賣店、寫字樓、SOHO。

　　企業(yè)官方網(wǎng)站如是介紹：從2004年起，通過實(shí)施“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)”戰(zhàn)略，龍湖進(jìn)入全國化擴(kuò)張的發(fā)展階段——即由北向南、從沿海經(jīng)濟(jì)圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業(yè)態(tài)和區(qū)域的雙重平衡來實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。在每個(gè)城市，龍湖都堅(jiān)持進(jìn)行多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)的開發(fā)思路……

　　2005年11 月發(fā)展首個(gè)重慶以外項(xiàng)目，進(jìn)入成都市場(chǎng)，即成都的龍湖晶藍(lán)半島。

　　其實(shí)2002年12 月北京龍湖就成立了。不過項(xiàng)目運(yùn)作還在成都之后。

　　項(xiàng)目地處順義區(qū)后沙峪溫榆河畔的中央別墅區(qū)內(nèi)。龍湖滟瀾山總用地364畝，約16萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約20萬平米，總戶數(shù)約430戶。 項(xiàng)目為地中海別墅風(fēng)格，含括托斯卡納式、西班牙式、意大利式。

　　另一個(gè)項(xiàng)目龍湖北京香醍漫步位于順義新城行政中心北側(cè)，占地面積約16.9萬平方米，東依潮白河畔，奧運(yùn)會(huì)水上項(xiàng)目場(chǎng)館，國家級(jí)森林公園，潮白河水上運(yùn)動(dòng)公園，以及兩大市政公園、兩大果樹公園圍合項(xiàng)目周邊。

　　2007年9 月滟瀾山及香醍漫步推出，企業(yè)官方網(wǎng)站介紹：預(yù)售首日以高價(jià)位分別售出 95% 及 100%。同時(shí)期的，上海龍湖置業(yè)發(fā)展有限公司成立于2007年11月。

　　公司的信息化很重要，“2003年，沒有哪家房地產(chǎn)公司，高薪找一個(gè)專門做信息化的人來抓信息化”，龍湖地產(chǎn)信息中心總監(jiān)丁元?jiǎng)値啄旰蠼邮堋禝T經(jīng)理世界》采訪時(shí)回顧。

　　吳亞軍在龍湖專注于重慶發(fā)展的階段，就開始了統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)信息應(yīng)用，從而為接下來的全國市場(chǎng)擴(kuò)張打下了信息管理的基礎(chǔ)。丁元?jiǎng)傊赋?，如果到有七八個(gè)分公司的時(shí)候再考慮，“那七嘴八舌，各有各的需求”。

　　北京很快就成為龍湖發(fā)展的關(guān)鍵，“北京將成為龍湖地產(chǎn)全國布局中的重要組成部分，今年北京龍湖確定有6個(gè)樓盤入市。”2008年3月，北京龍湖有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體透露。

　　之前的項(xiàng)目在北京的東部，2008年龍湖要實(shí)現(xiàn)向西戰(zhàn)略，唐寧ONE項(xiàng)目是具體體現(xiàn)，位于中關(guān)村核心地帶，西側(cè)緊鄰中關(guān)村東路。定位中關(guān)村核心區(qū)高尚居住商業(yè)區(qū)，業(yè)態(tài)包含酒店式公寓、精裝修公寓、空中別墅等。

　　龍湖北京公司銷售負(fù)責(zé)人蔡雪梅表示：龍湖的定位是城市綜合居住方案提供商，即只要有購房需求，就能在龍湖開發(fā)的產(chǎn)品線中找到對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品。{page_break}

　　女首富

　　2005年，香港房地產(chǎn)業(yè)分析師Churchouse率團(tuán)隊(duì)調(diào)研龍湖。

　　Churchouse當(dāng)時(shí)擔(dān)任LIM Advisors Limited董事及LIM Asia Altemative Real Estate Fund的高級(jí)投資組合經(jīng)理。在此之前在摩根士丹利研究部任職超過15年，具體任職包括執(zhí)行董事、董事總經(jīng)理及顧問董事。而在2009年11月Churchouse出任龍湖獨(dú)立非執(zhí)行董事。

　　而在2006年，龍湖從花旗獲得4億美元的貸款。這一時(shí)期的擴(kuò)張有了資金支持。

　　2006年7月，華潤置地的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人林鉅昌的加盟龍湖。林鉅昌在任職華潤置地之前則是在美林證券工作。林鉅昌后來接受《首席財(cái)務(wù)官》采訪，就房地產(chǎn)周期這一問題指出，當(dāng)資本市場(chǎng)好的時(shí)候，融資成本低，但地價(jià)會(huì)很貴，所以此時(shí)應(yīng)多融資;地價(jià)低的時(shí)候再買地;市場(chǎng)好的時(shí)候來賣樓。“將三個(gè)周期獨(dú)立，各自選好時(shí)機(jī)……”

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展或者是超過了人們的預(yù)期，2006年11月龍湖地產(chǎn)策劃中心負(fù)責(zé)人接受《成都商報(bào)》采訪時(shí)表示：重慶開發(fā)十年，我們完成了年銷售額突破20 億元的跨越。到2007年底，也就是龍湖進(jìn)入成都市場(chǎng)兩年后，我們就計(jì)劃在蓉單年銷售額突破20億元，加上北京項(xiàng)目的開盤銷售和重慶新項(xiàng)目的開發(fā)，龍湖集團(tuán)2007年銷售將再次增長10億元，超過40億。

　　2007年，龍湖地產(chǎn)銷售突破100億元，無疑成為了重慶市、也是西部地區(qū)首家銷售突破100億元的地產(chǎn)企業(yè)。

　　人們獲悉龍湖的一個(gè)思路：成渝經(jīng)濟(jì)特區(qū)的建立為重慶、成都的發(fā)展注入新的活力，龍湖將繼續(xù)加大并保持在此區(qū)域的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。除此之外，長三角、環(huán)渤海與西部中心城市將成為下一步龍湖區(qū)域拓展的重點(diǎn)。

　　“在以前，龍湖的發(fā)展很大程度上取決于我個(gè)人的認(rèn)識(shí)和理想，但人都是有局限性的，有一天我的認(rèn)識(shí)跟不上形勢(shì)發(fā)展了，或者有惰性了，怎么辦?”吳亞軍在一次內(nèi)部會(huì)議上談及上市：而一旦決定上市，企業(yè)就沒有回頭路了，它將形成機(jī)制上的不可逆，由機(jī)制保障并推動(dòng)著企業(yè)向前發(fā)展。

　　不過華爾街金融風(fēng)暴卻不期而至， 2008年時(shí)行業(yè)拐點(diǎn)似乎出現(xiàn)了，媒體聚焦在房地產(chǎn)公司的資金鏈上，所謂戲劇性變化指，售樓員之間回憶之前繁忙的日子，就在幾個(gè)月之前，但已經(jīng)遠(yuǎn)去了。

　　“上市延期，是因?yàn)榻鹑谖C(jī)的沖擊。毫無疑問，龍湖地產(chǎn)目前已經(jīng)暫緩上市，但不能說是停止。目前上市對(duì)我們公司沒有任何好處。龍湖什么時(shí)候重新啟動(dòng)上市計(jì)劃，還沒有時(shí)間表。” 2008年11月龍湖集團(tuán)新聞發(fā)言人顧偉在接受《時(shí)代周報(bào)》采訪時(shí)坦承。

　　2008年11月公司在上海的首個(gè)樓盤“龍湖滟瀾山”開盤，一周回籠資金2.2億元。

　　“從成交記錄來看其中疊加別墅型產(chǎn)品均價(jià)不足1.6萬元平方米。”《東方早報(bào)》報(bào)道指出：2007年11月8日，首次進(jìn)軍上海的龍湖地產(chǎn)以154214萬元天價(jià)拿得青浦趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)8號(hào)地塊，土地樓板價(jià)10672元每平方米。

　　當(dāng)然我們都經(jīng)歷了這個(gè)過程，之后房地產(chǎn)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)了……

　　2009年5月重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司在上海證券交易所發(fā)行14億元企業(yè)債，該債券為期7年，債券在存續(xù)期內(nèi)前5年票面年利率為6.7%。銷售很順利，當(dāng)天就銷售完畢了。

　　2009年10月的時(shí)候，外界獲悉龍湖再度IPO。保薦人一共三家，摩根士丹利、花旗銀行、瑞銀。瑞銀是后期才介入的，如此時(shí)任瑞銀投行亞洲區(qū)主席蔡洪平又有了一個(gè)同“首富”聯(lián)系起來的機(jī)會(huì)，碧桂園的上市就是瑞銀承銷的。

　　龍湖上市擬全球發(fā)售10億股，公開發(fā)售部份占10%，其余9億股由機(jī)構(gòu)性投資者認(rèn)購，此次公開配售股份數(shù)量由上次擬定的發(fā)行后擴(kuò)大總股本的25%下調(diào)至 20%。林鉅昌指出，“但由于最終接近上限定價(jià)并成功行使超額配售權(quán)，龍湖仍然募集了約10億美元，可以說是以更少的股權(quán)稀釋，換來了預(yù)期的融資規(guī)模，并創(chuàng)下了超額認(rèn)購之最。”

　　基礎(chǔ)投資者有五家，淡馬錫旗下的Dunearn投資公司，新加坡政府投資公司，中國銀行(601988,股吧)旗下的中銀投資有限公司，平安保險(xiǎn)旗下的中國平安(601318,股吧)(微博)資產(chǎn)管理，香港置地旗下的Starsome。分別投資數(shù)千萬美元。

　　投資者注意到吳亞軍的不同，“她不喜歡說有多少地，有多少關(guān)系，只喜歡說今年干什么，明年又干什么，講自己怎么做產(chǎn)品。每個(gè)細(xì)節(jié)都很詳細(xì)。”《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)(微博)》援引一位觀摩了路演的人士的話。

　　由于香港公開發(fā)售獲50倍以上超額認(rèn)購，公司啟動(dòng)回?fù)軝C(jī)制，香港公開發(fā)售部分可供認(rèn)購的總股數(shù)至4億股，占初步全球發(fā)售總數(shù)40%。

　　11月19日龍湖地產(chǎn)(0960.HK)上市首日，開盤報(bào)7.20港元，最高觸及8.19港元，最終報(bào)收8.01港元。以收盤價(jià)8.01港元計(jì)算，吳亞軍夫婦財(cái)富達(dá)到312.39億港元，超過碧桂園大股東楊惠妍的約293億港元。

　　11月24日，龍湖地產(chǎn)發(fā)布公告，全數(shù)行使超額配股權(quán)，公司按每股7.07港元發(fā)行1.5億股。 隨著超額配股權(quán)的行使，龍湖地產(chǎn)全球發(fā)售股份合計(jì)11.5億股，扣除包銷傭金及發(fā)售費(fèi)用后，龍湖收入款項(xiàng)凈額約77.15億港元。

　　蔡奎在上市前任重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司董事、副董事長，而現(xiàn)在網(wǎng)站的管理團(tuán)隊(duì)名單上沒有他，如此就避免造成家族企業(yè)的外部印象。吳亞軍和他有個(gè)私人公司，蔡奎現(xiàn)在從事一級(jí)土地開發(fā)整理、高爾夫等項(xiàng)目。“他現(xiàn)在很瀟灑。”吳亞軍如是說。

　　商業(yè)地產(chǎn)

　　2010年11月，龍湖地產(chǎn)宣布，已提前完成全年248億元合同銷售目標(biāo)。

　　“區(qū)域聚焦”戰(zhàn)略已經(jīng)頗具規(guī)模，即以重慶為核心的大西南區(qū)域板塊、以北京為核心的環(huán)渤海區(qū)域板塊以及以上海為核心的長三角區(qū)域板塊。

　　在三個(gè)板塊的基礎(chǔ)上開始進(jìn)入更多城市，山東青島、遼寧沈陽、江蘇無錫、常州、浙江杭州、山東煙臺(tái)、云南玉溪。

　　龍湖有一個(gè)認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和城市建設(shè)之間的關(guān)系分為三個(gè)階段：最初，開發(fā)商通過買地開發(fā)賺錢;第二階段，開發(fā)企業(yè)配合政府進(jìn)行區(qū)域建設(shè);第三階段，開發(fā)企業(yè)成為城市發(fā)展的動(dòng)力之一。

　　龍湖集團(tuán)客戶及公司品牌部總經(jīng)理秦力洪在接受《京華時(shí)報(bào)》采訪時(shí)指出：第二步建設(shè)分享城市的繁榮，開始涉入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域;第三步，參與分享城市發(fā)展，即城市運(yùn)營商，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)、商、住、交通、運(yùn)營一體化……

　　龍湖長楹天街位于朝陽東，朝陽北路與管莊路交匯處， M6號(hào)線地鐵上蓋46萬平城市綜合體，龍湖自持26萬平米商業(yè)配套，規(guī)劃有IMAX影院、冰場(chǎng)、職場(chǎng)體驗(yàn)公園以及四季主題百貨等業(yè)態(tài)。

　　提出了“Family Mall”的概念，集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化等功能于一體，考慮到從孩子到老人等各年齡層生活需求的“全家庭型城市綜合體”。 在建筑形態(tài)上，不再是一個(gè)封閉的購物中心，而是將自然采光引入建筑內(nèi)部，結(jié)合景觀，實(shí)現(xiàn)“移步換景”。預(yù)計(jì)2011年開盤，規(guī)劃有城市公寓和精英公寓。

　　房地產(chǎn)企業(yè)遇到的結(jié)構(gòu)性問題是，住宅業(yè)務(wù)在持續(xù)增長之后，最好的時(shí)間無疑是已經(jīng)過去了。就目前來說，也是住宅和商業(yè)地產(chǎn)綜合拿地的，只是住宅業(yè)務(wù)的利潤在前期太好。多業(yè)態(tài)的公司或者更適應(yīng)這種變化。當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)，持有物業(yè)的前提是大量資金。

　　媒體援引龍湖高層的說法是，項(xiàng)目布局集中在二三線城市，70%-80%的土地儲(chǔ)備，同時(shí)綜合體項(xiàng)目中商業(yè)地產(chǎn)的配比已經(jīng)大幅提高。

　　人們獲悉，預(yù)計(jì)2015年底，龍湖在運(yùn)營的大型商業(yè)項(xiàng)目將有18個(gè)，200萬平方米，租金收益對(duì)總利潤的貢獻(xiàn)將在10%-15%。

　　2010年北京龍湖成為集團(tuán)首個(gè)百億級(jí)公司，全年合同銷售金額達(dá)100.2億元，名列北京市場(chǎng)第二;于此同時(shí)，重慶龍湖認(rèn)購金額突破90億元，連續(xù)第七年蟬聯(lián)重慶市場(chǎng)第一。

　　2010年，龍湖全年合同銷售333.2億元，同比增長81.5%，毛利率上升至33.9%。

　　業(yè)績會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，吳亞軍說：北京今年的目標(biāo)是80億，去年北京的目標(biāo)是70億，但是北京實(shí)際多完成了30億。就是因?yàn)槲覀冾A(yù)測(cè)到今年的市場(chǎng)會(huì)有一些波動(dòng)，所以要求北京在去年超賣30億，那就是說，北京的貨值在去年就已經(jīng)大賣。

　　常務(wù)副總裁邵明曉：在北京這樣的城市，我們的目標(biāo)是保持前三這樣一個(gè)相對(duì)領(lǐng)先的地位。另外，可以看到我們還在不斷去延展我們整個(gè)業(yè)務(wù)層面，比如說煙臺(tái)項(xiàng)目。

　　邵明曉之前是北京公司總經(jīng)理。他進(jìn)一步指出：煙臺(tái)這個(gè)城市盛產(chǎn)紅酒、黃金，還有蘋果，是一個(gè)非常美麗的城市。它又處于寒溫帶，所以適合多種客戶的需求。加上龍湖的產(chǎn)品現(xiàn)在非常強(qiáng)，在那個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中會(huì)匹配一些我們傳統(tǒng)的必備的產(chǎn)品，還有一些度假類的產(chǎn)品，還有一些部分投資類的產(chǎn)品，甚至還有一些持有的物業(yè)。

　　這里涉及了度假類的產(chǎn)品，2010年7月，龍湖推出的首個(gè)度假產(chǎn)品成都小院青城。

　　項(xiàng)目位于青城山前山門旁，成灌高速、成青旅游快速通道、省道106線三條線路直達(dá)青城山。公司如是介紹：產(chǎn)品主要為精裝獨(dú)院和疊院組成，戶型設(shè)計(jì)多元，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)打破傳統(tǒng)別墅的布局，全面實(shí)現(xiàn)別墅的度假夢(mèng)想。

　　有一件事情一定要提一下，綠城中國2010年投資者懇談會(huì)上宋衛(wèi)平說：“做品質(zhì)全國比我們做得好的地產(chǎn)公司最多只有一家半家，這一家呢就是龍湖，另外半家是星河灣。吳亞軍有男人氣魄，又有女人的細(xì)膩，我不吝嗇把溢美之詞送給她。”雖然他后面又把話往回繞，“通常上大學(xué)以后，男同學(xué)的成績會(huì)比女同學(xué)的成績好一點(diǎn)。”

　　重慶市工商聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，2010年，重慶銷售過百億的民營企業(yè)增至6家，龍湖地產(chǎn)位列2010年度銷售收入和稅收貢獻(xiàn)兩個(gè)指標(biāo)的榜首。2011年3月2日，龍湖地產(chǎn)獲評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾及穆迪首次評(píng)級(jí)。標(biāo)準(zhǔn)普爾給予BB+評(píng)級(jí)，穆迪給予Ba2評(píng)級(jí)，展望均為穩(wěn)定，為目前中國民營房企最好水平。

　　結(jié)語

　　熟悉吳亞軍、蔡奎的人談及他們，“他們不過是普通人家出生的孩子，考上了大學(xué)，又趕上了下海潮時(shí)代。人聰明刻苦，抓住機(jī)會(huì)發(fā)展，這就是我看到的故事。”

　　我們都經(jīng)歷了并在繼續(xù)經(jīng)歷這個(gè)時(shí)代，但是少數(shù)人顯然是引領(lǐng)了潮流，驀然回首，才發(fā)現(xiàn)時(shí)代是如此豐富。