世邦魏理仕此前發(fā)布的《全球購(gòu)物中心開發(fā)最活躍城市報(bào)告》顯示，在全球十大“最活躍在建購(gòu)物中心市場(chǎng)”排名中，中國(guó)城市占據(jù)了九席。上海以410萬平方米的在建購(gòu)物中心面積排名該榜單第一位，深圳以340萬平方米緊隨其后。

　　相對(duì)于大型購(gòu)物中心，社區(qū)商業(yè)成為不少房企力拓的新市場(chǎng)。不過歐陽(yáng)捷提醒，越大規(guī)模城市由于人口密度高，人們更傾向于就近消費(fèi)，因此社區(qū)商業(yè)在一二線城市的機(jī)會(huì)反而更高。即便消費(fèi)升級(jí)將成為未來十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要投資主題，但這并不代表著房企能像過去住宅地產(chǎn)的黃金十年般輕松地賺錢，要在大消費(fèi)的蛋糕里分一杯羹并非易事。

　　盡管一二線城市得益于強(qiáng)大的人口吸附力，吸引越來越多開發(fā)商進(jìn)入，但歐陽(yáng)捷發(fā)現(xiàn)，一二線城市購(gòu)物中心已接近飽和，而在很多三四線城市，購(gòu)物中心數(shù)量太少，消費(fèi)模式急需升級(jí)換代，部分三四線城市的中心城區(qū)擁有40萬~50萬人口，機(jī)會(huì)更大。

　　不過，在三四線城市開發(fā)購(gòu)物中心，不能簡(jiǎn)單照搬一二線城市的招商模式。歐陽(yáng)捷認(rèn)為，首先，在業(yè)態(tài)組合上，一方面要引入這些城市沒有的品牌店、專賣店或者餐飲，另一方面也要“接地氣”，引入當(dāng)?shù)刂钠放?、餐飲，?shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)互補(bǔ)。其次，在消費(fèi)檔次的定位上要保持適中的水平，不要盲目引入高檔品牌導(dǎo)致與實(shí)際購(gòu)買力脫節(jié)。此外，購(gòu)物中心的體量最好控制在8萬~9萬平方米，否則容易陷入招商困境。

　　在歐陽(yáng)捷看來，隨著固定資產(chǎn)投資逐步下滑，消費(fèi)已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量。今年上半年，消費(fèi)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到54.4%。但問題是，消費(fèi)的增長(zhǎng)是循序漸進(jìn)的，居民人均收入的增長(zhǎng)也較為緩慢，培育和壯大新消費(fèi)熱點(diǎn)也需要時(shí)間，而且消費(fèi)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率到了70%將接近極限，這意味著依靠消費(fèi)所帶來的市場(chǎng)增量始終有天花板。

　　“盡管目前三四線城市的購(gòu)物中心仍有發(fā)展空間，但根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，最多十年的時(shí)間，三四線城市購(gòu)物中心需求也將會(huì)達(dá)到天花板，這意味著零售商業(yè)地產(chǎn)也從跑馬圈地進(jìn)入到汰弱留強(qiáng)的時(shí)代?！睔W陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，屆時(shí)所有品牌商家擴(kuò)張的天花板也將出現(xiàn)，如果說現(xiàn)在是招商難，那么，以后仍可能會(huì)是無商可招，因此大量經(jīng)營(yíng)不善的購(gòu)物中心會(huì)被淘汰，要么被整合收購(gòu)，要么只能改造退出。

　　即便是作為香港老牌商業(yè)地產(chǎn)巨頭的恒隆地產(chǎn)，也感受到市場(chǎng)所帶來的寒意。恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗在此前撰寫的一封致股東信中露出罕有的悲觀：在天津的恒隆廣場(chǎng)開業(yè)后六個(gè)月內(nèi)，當(dāng)?shù)刈钌儆辛揖咭?guī)模的零售物業(yè)結(jié)業(yè)，鑒于內(nèi)地和香港零售市場(chǎng)均放緩，恒隆正為漫漫寒冬作出防備。

　　“雖然消費(fèi)的增長(zhǎng)確定無疑，但對(duì)于大多數(shù)房企而言，別指望零售商業(yè)地產(chǎn)也能像過去住宅地產(chǎn)一樣輕松地賺錢，這個(gè)市場(chǎng)的汰弱留強(qiáng)會(huì)更加激烈，最終只有少部分人是贏家?！睔W陽(yáng)捷稱，對(duì)于立志在零售物業(yè)領(lǐng)域發(fā)展的開發(fā)商而言，鍛煉好營(yíng)運(yùn)能力是關(guān)鍵，未來這個(gè)市場(chǎng)的龍頭企業(yè)需要通過代建、輸出管理以及運(yùn)用Reits等金融工具搶占更大的市場(chǎng)。