“無論在北美還是歐洲的成熟市場，購物中心都是隨著鐵路、高速公路等大交通出現(xiàn)以后誕生的，那個(gè)時(shí)代產(chǎn)生的業(yè)態(tài)，它叫模式。（中國的商業(yè)地產(chǎn)）開始找到了一些方法和門路，但是談模式還早?！苯?，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)說。

自2000年成立商業(yè)地產(chǎn)部至今，龍湖的商業(yè)板塊已經(jīng)運(yùn)營20年。如今，在龍湖集團(tuán)的四大業(yè)務(wù)航道中，商業(yè)板塊為龍湖集團(tuán)帶來超過10%的利潤貢獻(xiàn)，成為住宅之外的第二大業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)點(diǎn)。

目前，龍湖持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目98個(gè)。2020年上半年，龍湖商業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入26億元，同比增長近三成。在某機(jī)構(gòu)評選的“2019中國商業(yè)地產(chǎn)排名TOP100”中，龍湖商業(yè)排名第五。

邵明曉將龍湖商業(yè)的發(fā)展分為兩個(gè)階段：第一個(gè)10年是積累經(jīng)驗(yàn)，打磨團(tuán)隊(duì)；從2011年開始，做出戰(zhàn)略性的規(guī)劃，將商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)主航道業(yè)務(wù)運(yùn)營至今。

與傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)不同，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營細(xì)致繁瑣、占用現(xiàn)金流，且有著較長的投資回報(bào)周期。在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，需要住宅業(yè)務(wù)“反哺”。對于一家綜合類開發(fā)商而言，如何在公司的整體發(fā)展框架內(nèi)，把握商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展節(jié)奏，并最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的正向循環(huán)，是一項(xiàng)重要考驗(yàn)。

盡管成績斐然，邵明曉仍然對龍湖商業(yè)有著清醒的認(rèn)識。他認(rèn)為，除自身能力外，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還與大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)。雖然與“模式”仍有距離，但在新型城鎮(zhèn)化帶來的各種機(jī)遇下，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間十分巨大。

兩個(gè)“十年”

龍湖運(yùn)營的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為重慶觀音橋的北城天街，項(xiàng)目前身為一家客車廠，建筑面積約為14萬平方米。2001年拿下該地塊時(shí)，龍湖還只是一家總部位于重慶的地方性房企，年銷售額不足50億。

據(jù)悉，剛拿下這一項(xiàng)目時(shí)，重慶的很多同行都不看好。因?yàn)轫?xiàng)目會占用大量現(xiàn)金流，有同行甚至認(rèn)為，這一個(gè)項(xiàng)目甚至有可能把龍湖拖垮。

當(dāng)時(shí)龍湖缺乏運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目招商時(shí)，曾嘗試過注入各種業(yè)態(tài)。“最早開出來的時(shí)候就是‘填鋪’，反正什么都往里填，包括做早餐的。第一波先填滿，然后慢慢再調(diào)整。”邵明曉說。

到2005年，北城天街的運(yùn)營漸趨成熟。當(dāng)年，項(xiàng)目被重慶市民投票評為“重慶八大地標(biāo)”之一，龍湖運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的信心也大大增強(qiáng)。邵明曉認(rèn)為，該項(xiàng)目給龍湖的“持有商業(yè)”戰(zhàn)略奠定了非常好的基石。

到2010年，龍湖有6個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營狀態(tài)。當(dāng)時(shí)，龍湖商業(yè)已形成了3條產(chǎn)品線：天街、星悅薈、家悅薈。其中，天街成為后來的主品牌。

邵明曉表示，前一個(gè)十年是積累經(jīng)驗(yàn)、打磨團(tuán)隊(duì)的過程。“最寶貴的是在龍湖還那么小的時(shí)候，敢于去做持有型商業(yè)，而且運(yùn)轉(zhuǎn)得很好。”

2011年，已經(jīng)實(shí)施全國化布局的龍湖，銷售規(guī)模達(dá)到383億元，在國內(nèi)房企中排名第八。當(dāng)時(shí)恰逢樓市的快速增長期，龍湖面臨一個(gè)重要的戰(zhàn)略選擇：單純做住宅開發(fā)，沖擊規(guī)模，還是增加一個(gè)賽道，在住宅和商業(yè)兩方面同時(shí)發(fā)力？

當(dāng)時(shí)業(yè)界的共識是，商業(yè)運(yùn)營會占用大量資金，并可能拖累住宅業(yè)務(wù)規(guī)模的增長。但如果運(yùn)營得當(dāng)，商業(yè)運(yùn)營也可以貢獻(xiàn)長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并在一定程度上對沖住宅市場周期性波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

在經(jīng)過內(nèi)部討論后，龍湖最終選擇后者。但作為平衡，公司提出一個(gè)原則，將銷售回款的10%作為上限，投入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。這一“鐵律”沿用至今。

龍湖集團(tuán)副總裁、商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理李楠表示，在第二個(gè)十年，龍湖商業(yè)的頭部效應(yīng)越來越明顯，對資源、人才、合作伙伴的吸附能力也在強(qiáng)化?！拔覀儸F(xiàn)在已經(jīng)是在一個(gè)快速增長的跑道上了?！?/p>

李楠表示，目前龍湖商業(yè)的在手項(xiàng)目有98個(gè)，到今年年底將超過100個(gè)。2020年，龍湖商業(yè)有望實(shí)現(xiàn)60億的租金收入目標(biāo)。

三條“要點(diǎn)”

經(jīng)過20年的運(yùn)營，龍湖商業(yè)形成了自身的套路和打法。邵明曉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道總結(jié)了龍湖商業(yè)的三條運(yùn)營要點(diǎn)：低資本成本、能力圈、基本功。

“低資本成本是做商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)前提條件，因?yàn)樗ㄉ虡I(yè)地產(chǎn)）本質(zhì)上是個(gè)資本成本的游戲。”邵明曉表示，當(dāng)資金成本高于5%時(shí)，是很難實(shí)現(xiàn)運(yùn)營回報(bào)的。

他指出，“能力圈”意味著要做團(tuán)隊(duì)能力范圍之內(nèi)的事情，要擴(kuò)展能力圈，構(gòu)建強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)是關(guān)鍵。而“基本功”是指精益求精地把“行活”做好，也是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目落地的最后一步?！皼]有什么訣竅，全是苦活累活?！?/p>

據(jù)悉，龍湖商業(yè)從拿地到開業(yè)的平均周期為36個(gè)月，最快在30到32個(gè)月。在具體操作中，既有模塊化的要求，又會兼顧各種實(shí)際因素。其中，自2003年開始探索以來，以地鐵公共交通為導(dǎo)向TOD項(xiàng)目開發(fā)，成為龍湖商業(yè)的特長。截至2020年6月底，龍湖持有TOD項(xiàng)目65個(gè)。

在業(yè)內(nèi)，龍湖商業(yè)被稱為“重資產(chǎn)+精細(xì)化運(yùn)營”的典型。既不同于萬達(dá)代表的高周轉(zhuǎn)，又與凱德的基金模式有明顯差異。龍湖的運(yùn)營模式雖然占用資金量大，復(fù)制速度有限，但有利于品質(zhì)管控，獲得的收益也較為豐厚。

但邵明曉不認(rèn)為龍湖商業(yè)已形成自己的模式。

他認(rèn)為，綜合國外成熟市場的發(fā)展來看，購物中心是隨著鐵路、高速公路等大交通出現(xiàn)以后誕生的業(yè)態(tài)，基于這種大背景，商業(yè)地產(chǎn)才可稱為“模式”。目前來看，中國尚未發(fā)展到這一階段，龍湖商業(yè)也只是找到了一些“路徑和方法”，而沒有形成“模式”。

但他表示，在中國，這一領(lǐng)域前景廣闊。隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，城市群將逐漸崛起，城市交通、城際交通等網(wǎng)格化的交通軌道逐漸完善，加上產(chǎn)業(yè)升級和社交方式改變帶來的消費(fèi)機(jī)會，“尤其是國內(nèi)大循環(huán)和外循環(huán)互補(bǔ)所帶來的大的消費(fèi)機(jī)會”，才有可能使中國商業(yè)地產(chǎn)形成“模式”。

從中觀的角度，服務(wù)業(yè)的崛起、制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的重整、科技創(chuàng)新的升級，也會給商業(yè)地產(chǎn)帶來新的運(yùn)營思路?！斑@是下一個(gè)10年龍湖要走的路，那時(shí)候可能會稱為模式，但今天還談不上?！?/p>

邵明曉說，正是基于此，龍湖對C2（商業(yè)運(yùn)營）主航道更加堅(jiān)定。集團(tuán)有更大的信心加大投入，但也會堅(jiān)守10%銷售回款的“紅線”。

對于未來十年的具體增長目標(biāo)，邵明曉重申，仍是每年30%的租金增長。

李楠表示，除了在一級市場拿地外，未來商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會還存在于存量資產(chǎn)的收購，包括存量商業(yè)和舊改領(lǐng)域，但龍湖在選擇項(xiàng)目時(shí)會著重看財(cái)務(wù)模型能否行得通。至于輕資產(chǎn)的輸出，現(xiàn)階段還不是龍湖考慮的重點(diǎn)。

對于龍湖商業(yè)的上市預(yù)期，邵明曉表示，在相當(dāng)長一段時(shí)間里，“沒有這個(gè)需要”。他強(qiáng)調(diào)，上市主要解決的是資金、管理層激勵(lì)、新的資本平臺等問題，但對于龍湖商業(yè)來說，這些問題都不是當(dāng)務(wù)之急。