蘇寧的入駐，其實相當于萬達簽下了一個大的品牌商家(萬達2000個戰(zhàn)略品牌商家之一)，而合作協(xié)議中提到的“萬達可根據(jù)蘇寧需求定制規(guī)劃設(shè)計”，事實上是萬達“訂單地產(chǎn)”的一個必要條件。

　　萬達如此高調(diào)拿蘇寧這一大單，是不是很缺租?虎嗅查閱了萬達商業(yè)2015年中期報告發(fā)現(xiàn)，萬達從2012年—2014年的平均出租率在99.2%—99.3%之間，盡管2015年上年為98.1%，略有下滑，但并不能說明萬達商業(yè)地產(chǎn)這塊很缺租。

　　站在萬達的角度，簡單來看就是拿到了一張大額的“長期飯票”。研究萬達商業(yè)模式的人，基本都會提到萬達必不可少的兩個成功要素：訂單地產(chǎn)、以售養(yǎng)租。

　　在多數(shù)城市商業(yè)中心地段，萬達廣場集合百貨商場、電影院、KTV、寫字樓、酒店等“零售+服務(wù)”業(yè)態(tài)，塑造線下立體消費場景。其中，萬達的“訂單地產(chǎn)”模式——與品牌商家簽訂聯(lián)合拓展協(xié)議，萬達廣場開到哪個城市，品牌商家就跟隨入駐，反過來，萬達廣場在結(jié)構(gòu)設(shè)計上也會參考品牌商家的需求。

　　“以售養(yǎng)租”主要是萬達緩解資金鏈吃緊壓力，即以住宅地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)出售產(chǎn)生的現(xiàn)金流，支持商業(yè)地產(chǎn)的持有與出售業(yè)務(wù)。

　　不缺租，但線下購物中心受到電商沖擊，傳統(tǒng)百貨零售虧損加劇，殃及萬達。有報道稱，王健林將要關(guān)閉全國45家萬達百貨店，“2015年1月6日，萬達將關(guān)閉10家嚴重虧損百貨，并壓縮25家經(jīng)營不善的百貨樓層，此次萬達百貨擬關(guān)閉門店數(shù)占其總數(shù)的10%?！?/p>

　　“大租戶”蘇寧的入駐對萬達而言，一方面緩解了單店虧損百貨店出局的尷尬，另一方面蘇寧長期租賃萬達店面，租用面積和經(jīng)驗體量上都是大客戶，頂?shù)蒙隙鄠€小客戶，節(jié)省了管理成本。

　　蘇寧線下店面也受互聯(lián)網(wǎng)沖擊，而進行了調(diào)整。2014年底時，蘇寧總計有1696家店面，到2015年第二季度減少為1637家(其中連鎖店面1584家)，蘇寧2014年之前的財報，門店數(shù)都是在1700家以上。

　　虎嗅曾指出，蘇寧門店穩(wěn)步減少，主要是因為一二線城市租金增長帶來經(jīng)營壓力而關(guān)店，新開的店面主要來自三五線城市，美其名曰“渠道下沉”。

　　根據(jù)萬達商業(yè)2015年中期報告顯示，萬達當前可租總面積為12.1萬平方米，按城市等級分布(與萬達總建筑面積分布基本一致)：一級城市10.5%;二級城市39.8%;三級城市49.7%。

　　因此，蘇寧的“渠道下沉”與萬達的待租分布有方向上的一致性。但蘇寧在一二線城市的門店有個歷史“遺留問題”——如何進行效率提升?

　　蘇寧要對一二線城市店面進行效率提升，擴張不是他們的主旋律，也不符合效益—成本控制。砍掉改造成本的店面，遷移到萬達廣場，所以在一二線城市，蘇寧店或會出現(xiàn)“此亡彼生”的現(xiàn)象。

　　不過，關(guān)注店面數(shù)量之外，我們更應(yīng)該注意到蘇寧店面結(jié)構(gòu)的調(diào)整。