記者：你怎么看待如今購物中心“先開業(yè)、后招商”的商業(yè)新常態(tài)?

　　郝繼霖：購物中心招不到商，很明顯是供求方面的原因，這段時(shí)期可以說是供過于求，因?yàn)槊總€(gè)商場基本上都去找同一批的供應(yīng)商或者合作方。那么客戶也是會有自己的判斷和選擇的，所以大家會看到如今開業(yè)的購物中心很多時(shí)候是不完整的。我們業(yè)內(nèi)經(jīng)常說，開業(yè)開得好就是成功了一半，那么如果在開業(yè)的時(shí)候你開得不好其實(shí)會埋下很多隱患。為什么這么多商場招商出現(xiàn)問題?商城經(jīng)營者要問問自己，為什么這個(gè)品牌又會在這個(gè)商圈再出現(xiàn)一次?我有個(gè)觀點(diǎn)，為什么你建好商場就必然能招到商、就能吸引到好的商戶進(jìn)駐?我個(gè)人覺得面對日漸上升的壓力，經(jīng)營者必須在設(shè)計(jì)、招商上都要用心，不要再抄襲別人的東西，要找到自己的定位和個(gè)性，要問清楚自己究竟要吸引什么樣的客群。

　　近來，購物中心同質(zhì)化的現(xiàn)象開始抬頭，有很多都是簡單復(fù)制的。業(yè)內(nèi)有種錯(cuò)覺就是商場越大越好，當(dāng)然，在市道好的時(shí)候品牌都很愿意進(jìn)駐你的商場，但在市道不好的時(shí)候，場子越大就越難招到租戶。我是覺得，如果一個(gè)購物中心招商沒到八成就開業(yè)的話，以后的日子會比較辛苦。

　　記者：近兩年，購物中心的餐飲業(yè)態(tài)非?；鸨镜赜械馁徫镏行牟惋嬚急壬踔脸^40%，你對此有什么看法?

　　郝繼霖：我個(gè)人覺得，一個(gè)運(yùn)營正常的購物中心，它餐飲的占比一般不會超過40%，在25%左右就差不多了。因?yàn)椴惋嬐ǔＶ蛔鑫绮屯聿停秃徒哟哪芰κ怯邢薜?，而且餐飲相對其他業(yè)態(tài)，它的承租能力其實(shí)不強(qiáng)。一個(gè)商場要得到合理的投資回報(bào)率，還是要靠時(shí)尚等其他業(yè)態(tài)。

　　但如果說在非常時(shí)候，餐飲的比例有可能會調(diào)高一些，例如上海正大廣場，它就是依靠美食成功地在業(yè)內(nèi)占有一席之地，但之后我覺得它還是會調(diào)整一下業(yè)態(tài)，畢竟如果餐飲比例過高對經(jīng)營者來說是非常有壓力。此外，作為一個(gè)新場，我個(gè)人覺得對餐飲這塊應(yīng)該改變一下思路，畢竟每個(gè)人、每個(gè)家庭每天都會接觸到食物，例如我構(gòu)思在深業(yè)上城的商業(yè)中加入糖水鋪的概念，不是一家獨(dú)大，而是很多家進(jìn)駐后形成一個(gè)很吸引的深圳甜品中心概念。

　　“針對不同的客群提供不一樣的產(chǎn)品線，這是未來市場細(xì)分化的內(nèi)在要求。

　　記者：國內(nèi)購物中心越開越多，但是國內(nèi)優(yōu)質(zhì)品牌的選擇性相對較窄，經(jīng)營者如何去面對這樣的商業(yè)困惑?

　　郝繼霖：我覺得有兩種方式可以供大家參考。一是“開源”，現(xiàn)在日本、韓國、中國臺灣和香港等國家和地區(qū)其實(shí)都有很多很好、值得引進(jìn)和培養(yǎng)的品牌。當(dāng)然這涉及到企業(yè)在背后的支持力度、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的能力等問題，而且針對這些新品牌，還要懂得如何“說故事”，讓它們也有進(jìn)軍內(nèi)地的決心。而且由于情況不盡相同，新品牌進(jìn)入到國內(nèi)的時(shí)候還要根據(jù)具體狀況進(jìn)行包裝，要有新的商業(yè)概念給到它們，這樣才能達(dá)到共贏的效果。另外一種是打造產(chǎn)品新的品牌線，我舉個(gè)餐飲門店的例子。當(dāng)年在太古匯有個(gè)餐飲品牌想進(jìn)駐，我就對商家說你能不能轉(zhuǎn)個(gè)新名字、改一下菜單、換換里面的裝修?品牌做好了，簡單的復(fù)制對于商家來說會帶來一種安全感，但對于貪新厭舊的消費(fèi)者呢?

　　所謂的差異化經(jīng)營，其實(shí)是可以從同一品牌但提供不同產(chǎn)品線來實(shí)現(xiàn)，裝修、出品、服務(wù)、細(xì)節(jié)都可以不一樣，萬象城的LIA N尚蓮、小山等門店采取的就是這種經(jīng)營策略。另外我還想強(qiáng)調(diào)，作為購物中心運(yùn)營方，你必須給你的租戶一些合理的建議和必要的幫助，拓寬它們的視野以及對市場的認(rèn)識。

　　記者：現(xiàn)在，在國內(nèi)零售商業(yè)市場上，兒童、親子項(xiàng)目非常熱門，有從業(yè)者認(rèn)為這有可能是未來社區(qū)型購物中心體驗(yàn)業(yè)態(tài)的核心，你怎么看待這樣的觀點(diǎn)?

　　郝繼霖：我個(gè)人覺得是否要引入兒童、親子體驗(yàn)項(xiàng)目或業(yè)態(tài)，首先要看購物中心的面積，如果小型商場的話真的不需要，這跟投資回報(bào)有直接關(guān)系。因?yàn)閮和娴?、體驗(yàn)的體態(tài)通常需要比較大的面積來支撐。如果我打造的購物中心真地需要引進(jìn)兒童業(yè)態(tài)，那就一定會挑選業(yè)內(nèi)最好的版本，有就足夠了，不需要多。我想提醒業(yè)內(nèi)從業(yè)者，很多時(shí)候商業(yè)是需要吸引眼球，但是投資者最看重的還是商業(yè)回報(bào)。我們購物中心其實(shí)是一個(gè)平臺，和租戶是利益共同體，我們所引進(jìn)的業(yè)態(tài)、項(xiàng)目，必須對整個(gè)場內(nèi)的消費(fèi)起到帶動(dòng)的效應(yīng)，而不是純粹吸引眼球。因?yàn)槲ㄓ邢M(fèi)，才能幫助租客實(shí)現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)。