當(dāng)前，上海有超過(guò)三成的購(gòu)物中心正集中進(jìn)入升級(jí)調(diào)整期。根據(jù)RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，在上海112家已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心中，2014-2015年已經(jīng)或計(jì)劃改造的項(xiàng)目達(dá)40家，占全市比重的35.7%。40家調(diào)整的購(gòu)物中心中，48%是都市型購(gòu)物中心，37%是區(qū)域型，15%是社區(qū)型。港匯廣場(chǎng)、美羅城、正大廣場(chǎng)、來(lái)福士等知名購(gòu)物中心2014年都在進(jìn)行大面積的改造升級(jí)，調(diào)整引入檔次更高的品牌或者具有特色的設(shè)計(jì)師集合店，改造動(dòng)線、車(chē)庫(kù)，引進(jìn)劇院、美術(shù)館特色業(yè)態(tài)等。

　　另一方面，部分區(qū)域的商業(yè)能級(jí)也在快速提升。其中，浦東商業(yè)將在城市發(fā)展中順勢(shì)而起。RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心通過(guò)去年的商用土地成交占比、人口與地鐵規(guī)劃數(shù)量、商用土地成交樓面地價(jià)等因素綜合分析發(fā)現(xiàn)，擁有自貿(mào)區(qū)、迪斯尼等發(fā)展利好因素的浦東邊郊發(fā)展?jié)摿ψ畲?。因?qū)氫撝鸩匠冯x產(chǎn)生大量待盤(pán)活商用土地的寶山，以及受大虹橋輻射的青浦緊隨其后，這些區(qū)域最有可能成為下一個(gè)“徐家匯”。

　　從消費(fèi)趨勢(shì)來(lái)看，餐飲方面，大型高端餐飲開(kāi)始撤離購(gòu)物中心，中小型大眾餐飲取而代之。2014年，高端餐飲持續(xù)低迷。根據(jù)RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中小型大眾餐飲正取代高端餐飲成為主力軍。而高端餐飲正尋求出路，不少品牌嘗試向大眾消費(fèi)領(lǐng)域拓展新品牌，截至2014年，已有300余家餐飲集團(tuán)發(fā)展出超過(guò)2000個(gè)餐飲品牌，如小南國(guó)還發(fā)展了甜品等休閑餐飲。

　　值得關(guān)注的是，進(jìn)駐上海購(gòu)物中心的甜品品牌店鋪有549家，比位居第二的北京多出257家。與此同時(shí)，在眾多餐飲品類(lèi)中，甜品正從輔助型商業(yè)轉(zhuǎn)型為必備型商業(yè)，其在購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)占比從8%上升至14%，在餐飲中的占比中也從29%上升至36%。一些高端的甜品店甚至入駐購(gòu)物中心首層，與奢侈品為鄰，如港匯一樓的LADUREE、Godiva。

　　在其他業(yè)態(tài)方面，發(fā)展勢(shì)頭最為強(qiáng)勁的有上海買(mǎi)手店。上海目前擁有75家買(mǎi)手店，占全國(guó)總量的30.9%，較排名第二的北京買(mǎi)手店數(shù)量高出63.0%。承租面積靈活且承租能力較強(qiáng)的買(mǎi)手店，正逐漸替代百貨成為購(gòu)物中心主力店。此外，正在顯著發(fā)生變革的還有娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)。

　　購(gòu)物中心兒童業(yè)態(tài)比例從5%上升至10%-25%，更加細(xì)分;KTV、咖啡店、文藝集合店等開(kāi)始跨界合作。比如，在KTV中增設(shè)酒吧、雪茄吧、桌球等元素，在咖啡店中設(shè)立銀行網(wǎng)點(diǎn)，文藝集合店則匯聚設(shè)計(jì)精品店、書(shū)店、咖啡店等三種業(yè)態(tài)。一些特色業(yè)態(tài)也開(kāi)始進(jìn)入購(gòu)物中心。比如，電子游戲真人體驗(yàn)、玩偶主題展館、文化藝術(shù)展覽等。購(gòu)物中心的參與性、戲劇性、儀式感在逐漸加強(qiáng)。